Zapasy nowych domów jednorodzinnych na sprzedaż wzrosły w lipcu we wszystkich regionach — zbliżając się do historycznych maksimów na Południu i skacząc na Środkowym Zachodzie do najwyższego poziomu od 2008 roku — podczas gdy mediana ceny sprzedaży spadła do najniższego poziomu od 2021 roku, a sprzedaż nadal słabła, wynika z danych opublikowanych 25 sierpnia przez U.S. Census Bureau.

Mediana ceny nowych domów jednorodzinnych sprzedanych w lipcu spadła o 1% rok do roku, o 8,2% wobec dwóch lat wcześniej oraz o 14% względem szczytu z października 2022 roku, do 393 800 USD — najniższego poziomu od września 2021 roku. Ceny te nie uwzględniają zachęt ani znacznych kosztów obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych, których deweloperzy używają, aby podtrzymać sprzedaż. Deweloperzy uwzględniają te koszty w średnich cenach sprzedaży raportowanych w sprawozdaniach finansowych, ale nie są one odzwierciedlone w danych Census Bureau, które pokazują ceny zapisane w umowach sprzedaży.

Trzymiesięczna średnia mediany ceny, która wygładza część miesięcznej zmienności, spadła o 1,5% rok do roku i o 7,2% względem dwóch lat wcześniej, do 404 400 USD — najniższego poziomu od października 2021 roku.

Najwięksi deweloperzy mieszkaniowi — firmy, które muszą budować i sprzedawać domy, aby utrzymać się na rynku — od niemal czterech lat dostosowują się do tej nowej rzeczywistości. Aby utrzymać przychody i chronić lub zwiększać udział w rynku, obniżają ceny, zwiększają zachęty i wykupują stawki kredytów hipotecznych, co w znacznym stopniu obniżyło ich marże brutto oraz zrujnowało zyski netto i kursy akcji. Akcje DR Horton i Lennar, dwóch największych deweloperów, spadły odpowiednio o 25% i 52% od połowy września 2024 roku. Miesięczny indeks NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, który śledzi odsetek deweloperów obniżających ceny i stosujących zachęty, stanowi bieżący miernik tej wymiany między wolumenem sprzedaży a marżami.

Sprzedaż nowych domów jednorodzinnych na wszystkich etapach budowy spadła w lipcu o 5,7% rok do roku, do 55 000 domów, i była o 9% niższa niż w lipcu 2019 roku. Trzymiesięczna średnia sprzedaży spadła o 0,6% względem roku wcześniej — to siódmy z rzędu miesiąc spadków rok do roku. Ponieważ Census Bureau liczy sprzedaż w momencie podpisania umowy, a nie przy zamknięciu transakcji, jak w przypadku sprzedaży domów używanych, seria ta jest jednym z najszybszych wskaźników popytu na mieszkania — i w tym roku poruszała się zasadniczo zgodnie z kierunkiem stóp kredytów hipotecznych. Spośród całkowitej sprzedaży 63% przypadło na Południe, a 28% na Zachód, łącznie 91%, a pozostała część na Północny Wschód i Środkowy Zachód.

Zapasy domów jednorodzinnych na wszystkich etapach budowy wzrosły do 495 000, co oznacza czwarty z rzędu miesiąc wzrostów miesiąc do miesiąca. Jak dotąd w tym roku spadek sprzedaży i wzrost zapasów mniej więcej odzwierciedlały wzrost stóp kredytów hipotecznych. W porównaniu z lipcem 2019 roku zapasy domów na sprzedaż wzrosły o 71%. Regionalnie 61% tych zapasów znajdowało się na Południu — regionie odpowiadającym za 63% sprzedaży — a 21% na Zachodzie, który odpowiadał za 28% sprzedaży.

W przeciwieństwie do zapasów z rynku wtórnego, które trafiają na rynek dopiero wtedy, gdy obecni właściciele decydują się sprzedać, nową podaż mieszkań można tworzyć poprzez budowę. Te nowe dodatki do zasobów mieszkaniowych w USA są dokładnie tym, czego rynek potrzebuje najbardziej, a deweloperzy je budują — pozostawiając branżę z zapasem na poziomie 9,6 miesiąca przy obecnym tempie sprzedaży, wyraźnie powyżej około sześciu miesięcy, które od dawna uchodzi za branżową regułę rynku zrównoważonego. Budujcie je, a przyjdą — może, jeśli cena będzie wystarczająco niska, a zachęty wystarczająco duże.

Zapasy domów w budowie spadły do 262 000, o 10% mniej niż rok wcześniej. Spadek nastąpił częściowo dlatego, że część domów została ukończona i przeszła do kolejnej kategorii — ukończonych domów na sprzedaż — których liczba wzrosła. W porównaniu z lipcem 2019 roku zapasy domów w budowie były o 32% wyższe. Domy w tej kategorii znajdują się w potoku budowlanym i są oferowane na sprzedaż, ale nie zostały jeszcze sprzedane; deweloperzy mają w tych zapasach znaczną część kapitału i są zmotywowani do ich sprzedaży.

Zapasy ukończonych domów na sprzedaż wzrosły do 114 000 po redukcji z bardzo wysokich poziomów odnotowanych w grudniu. W porównaniu z lipcem 2019 roku zapasy były o 50% wyższe, a wobec lipca 2022 roku wzrosły aż o 170%. Deweloperzy mają dużo kapitału zamrożonego w tych w dużej mierze gotowych do wprowadzenia się „domach spekulacyjnych” i są bardzo zmotywowani do ich sprzedaży.

Zapasy i sprzedaż według regionów

Na Południu zapasy na sprzedaż wzrosły do 301 000 nowych domów jednorodzinnych na wszystkich etapach budowy. To o 4% mniej niż historyczny rekord z lipca ubiegłego roku, ale o 73% więcej niż w lipcu 2019 roku — ogromna ilość zapasów, które deweloperzy muszą sprzedać. Sprzedaż w regionie spadła o 6% rok do roku i była o 9% niższa niż w 2019 roku, pozostawiając deweloperów z niemal 10-miesięczną podażą.

Na Zachodzie zapasy na sprzedaż wzrosły do 103 000 nowych domów jednorodzinnych, o 6% mniej niż w lipcu ubiegłego roku i o 18% więcej niż w lipcu 2019 roku. Sprzedaż pozostała bez zmian rok do roku i była o 15% niższa niż w 2019 roku. Podaż wzrosła do 9,4 miesiąca przy obecnym tempie sprzedaży.

Na Środkowym Zachodzie zapasy na sprzedaż wzrosły o 18% rok do roku i o 60% względem lipca 2019 roku, do 59 000 nowych domów — najwięcej od 2008 roku. Niech żyje podaż! Sprzedaż spadła do 4 000, zaokrąglonych przez Census Bureau do najbliższego 1 000, co oznacza duże błędy zaokrągleń. W tym ujęciu sprzedaż załamała się o 50%, a podaż wzrosła do niemal 15 miesięcy.

Na Północnym Wschodzie zapasy na sprzedaż wzrosły o 3% rok do roku i o 14% względem 2019 roku, do 33 000 nowych domów jednorodzinnych. Północny Wschód to niewielki obszar z dużymi, gęsto zaludnionymi miastami, gdzie budownictwo wielorodzinne (mieszkania w kondominiach i apartamenty) odgrywa dużą rolę, a nie budownictwo jednorodzinne.

Jeśli przegapiliście: Och, drogie, ceny kondominiów spadły o 15% do 33% w 33 większych rynkach, w niektórych poniżej poziomów z 2006 roku, gdy historyczne bańki na rynku kondominiów pękają

Jeśli lubicie czytać WOLF STREET i chcecie wesprzeć serwis, możecie przekazać darowiznę. Będę ogromnie wdzięczny. Kliknijcie w kubek, aby dowiedzieć się jak:

Aby subskrybować WOLF STREET...