Średnia stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej oprocentowaniu wzrosła do 6,71%, najwyższego poziomu od lipca zeszłego roku, według cotygodniowego badania Freddie Mac opublikowanego dziś, obejmującego tydzień do środy 2 września. Poza kilkoma krótkotrwałymi wzrostami stopa utrzymuje się w przedziale od 6,0% do 7,0% od września 2022 r.

W ujęciu historycznym stopy hipoteczne w przedziale 6–7% nie są wysokie. Wysokie wydają się jedynie na tle 14 lat represji finansowych między 2028 a 2022 rokiem — a dokładniej między 2008 a 2022 — kiedy Rezerwa Federalna obniżyła krótkoterminowe stopy procentowe niemal do zera i tłumiła stopy hipoteczne za pomocą bilionów dolarów zakupów papierów zabezpieczonych hipotekami (MBS) oraz obligacji skarbowych, finansowanych kreacją pieniądza.

Dla potencjalnych nabywców domów i właścicieli rozważających refinansowanie praktyczny skutek jest taki, że miesięczne raty przy danej kwocie kredytu pozostają znacznie wyższe niż w epoce stóp poniżej 3%, co jest jednym z powodów, dla których dostępność mieszkań stała się trwałym tematem politycznym i gospodarczym, mimo że stopy mieszczą się w swoim ostatnim przedziale historycznym.

Spread między rentownością obligacji skarbowych a stopami hipotecznymi

Stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej oprocentowaniu podąża za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych, ale znajduje się powyżej niej. Ponieważ domy są sprzedawane lub kredyty refinansowane, przeciętny 30-letni kredyt hipoteczny jest spłacany w około 12 lat. Odstęp między tymi dwiema stopami — spread — zmienia się w czasie.

W latach 2022 i 2023 spread rozszerzył się do ponad 3 punktów procentowych, najwięcej od początku lat 80., co oznaczało, że stopy hipoteczne były niezwyczajnie wysokie w stosunku do rentowności 10-letnich obligacji skarbowych. Następnie spread zaczął się zawężać i pod koniec 2025 r. wynosił 2 punkty procentowe.

Dążąc do dalszego zawężenia spreadu i obniżenia stóp hipotecznych, Fannie Mae i Freddie Mac — obie instytucje pozostające od kryzysu finansowego 2008 r. pod rządową kuratelą, gdy zostały przejęte przez rząd federalny — ogłosiły 8 stycznia 2026 r. z wielką pompą, że znacząco przyspieszą wykupy uprzednio emitowanych przez siebie papierów MBS.

Aby sfinansować te wykupy, obie instytucje wykorzystują przepływy operacyjne, które w przeciwnym razie zostałyby przeznaczone na zakup obligacji skarbowych, oraz pozbywają się obligacji skarbowych już znajdujących się na ich bilansach — w efekcie zastępując obligacje skarbowe własnymi papierami MBS. To zamieniło Fannie i Freddie, niegdyś dużych nabywców i posiadaczy obligacji skarbowych, w sprzedających te obligacje, co pomaga podnosić ich rentowność. Rezultatem jest węższy spread osiągnięty częściowo poprzez wyższe rentowności obligacji skarbowych.

Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, po wzroście na początku tygodnia, spadła dziś do 4,77%, w górnej części przedziału 4–5%, który utrzymuje się od połowy 2023 r. Zanim represje finansowe Fed rozpoczęły się w 2008 r., przedział 4–5% uważano za dolną granicę poprzedniego, czterdziestoletniego spektrum.

Sam spread zasługuje na uwagę: rentowność 10-letnich obligacji skarbowych jest zasadniczo niezmieniona w porównaniu z październikiem 2023 r., podczas gdy stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej oprocentowaniu obniżyła się w tym samym okresie o pełny punkt procentowy, a spread zawęził się o tę samą wartość.

Gdzie obecnie znajduje się spread

Średnia tygodniowa stopa 30-letniego kredytu hipotecznego do środy wyniosła 6,71% (wg pomiaru Freddie Mac), natomiast średnia tygodniowa rentowność 10-letnich obligacji skarbowych na Wednesday wyniosła 4,74%, co daje spread 1,97 punktu procentowego. To niemal dokładnie tam, gdzie spread znajdował się pod koniec grudnia 2025 r. i na początku stycznia 2026 r., zanim Fannie i Freddie — oraz Trump — ogłosiły zakrojony na wielką skalę program wykupów MBS. Wszystkie te odczyty pozostają jednak o około 1 punkt procentowy węższe niż w połowie i pod koniec 2023 r., gdy spread oscylował wokół 3 punktów procentowych.

Na spread wpływa wiele czynników, w tym:

• Dynamika rynku MBS: kupujący i sprzedający na wartej około 12 bilionów dolarów rynku MBS, drugim co do wielkości rynku obligacji po rynku skarbowym.
• Fed: pozbywając się MBS, Fed przyczynia się do szerszego spreadu. W ramach tightening ilościowego (QT) spread rozszerzył się pod koniec 2022 r. i w ciągu 2023 r. do około 3 punktów procentowych. Chociaż QT zakończono w grudniu 2025 r., odpływ MBS trwa nadal.
• Fannie i Freddie: od końca 2025 r. ich wykupy własnych papierów MBS przyczyniają się do węższego spreadu.

Średnia stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej oprocentowaniu wynosiła 6,21% przed ogłoszeniem przez Fannie i Freddie — oraz Trumpa — rozszerzonego programu wykupów 8 stycznia. Pod koniec lutego stopy hipoteczne spadły do 6,01%. Następnie zaczęły ponownie rosnąć wraz z gwałtownym wzrostem rentowności 10-letnich obligacji i obecnie wynoszą 6,71%, najwięcej od ponad roku, przy spreadzie utrzymującym się na poziomie około 2 punktów procentowych mimo wykupów. Pytanie brzmi, gdzie byłyby stopy hipoteczne bez wykupów — powyżej 7%?

Dla czytelników śledzących dalszy rozwój wydarzeń zmiennymi wartymi obserwacji są trajektoria rentowności 10-letnich obligacji skarbowych, tempo trwającego odpływu MBS z portfela Fed oraz skala i czas trwania programu wykupów Fannie i Freddie — każda z nich bezpośrednio wpływa na spread, a poprzez niego na stopę hipoteczną, którą właściciele domów faktycznie płacą.

Wpływ Fed na spread

W czasie easingu ilościowego (QE) Fed kupował MBS, aby zawężać spread między rentownością obligacji skarbowych a stopami hipotecznymi oraz obniżać ogólnie rentowności długoterminowe, tłumiąc w ten sposób stopy hipoteczne na dwa sposoby. Spread zawęził się do mniej niż 1,5 punktu procentowego, a wraz ze spadkiem rentowności obligacji skarbowych stopy hipoteczne spadły poniżej 3% — nawet gdy inflacja zbliżała się do 9%.

Ten okres represji finansowych, w ujęciu autora, przyniósł najgorszą inflację od 40 lat i największy w historii wzrost cen domów, dając początek temu, co dziś nazywa się „kryzysem dostępności mieszkań”.

QE zakończono na początku 2022 r., a QT rozpoczął się w drugiej połowie 2022 r., kiedy Fed zaczął dopuszczać do odpływu MBS. Nadal pozbywa się MBS w tempie około 15–18 miliardów dolarów miesięcznie, co określane jest przez transfery płatności kapitałowych, które posiadacze MBS otrzymują, gdy kredyty hipoteczne stanowiące ich podstawę są spłacane lub obniżane poprzez miesięczne raty kapitałowe. Po zakończeniu QT w zeszłym grudniu Fed rozpoczął zakupy krótkoterminowych bonów skarbowych, aby zastąpić odpływ MBS.

Do tej pory Fed pozbył się 827 miliardów dolarów, czyli 30%, MBS zgromadzonych podczas QE, w tym 190 miliardów dolarów w ciągu ostatnich 12 miesięcy i 17 miliardów dolarów w ciągu ostatnich czterech tygodni.

Koniec QE na początku 2022 r. — począwszy od oczekiwań jego zakończenia jeszcze wcześniej — a następnie QT i pozbywanie się MBS były głównymi czynnikami wcześniejszego rozszerzania się spreadu. Spowolnienie QT w 2024 r. i jego zakończenie w 2025 r. zdjąło wiele z tej presji, a spread zawęził się o 1 punkt procentowy do końca 2025 r. Trwający jednak odpływ MBS nadal wywiera presję na spread.

Ta zawisła stopa hipoteczna 7%

Przy 6,71% stopy hipoteczne nie są daleko od granicy 7%, którą już przekroczyły w 2023 r., gdy spread wynosił 3 punkty procentowe. Wykupy Fannie i Freddie zdają się przeciwdziałać odpływowi MBS z portfela Fed w kwestii spreadu, choć mogą podnosić rentowności obligacji skarbowych, wyprowadzając obie instytucje z rynku skarbowego.

Wykupy mogą być jedynym czynnikiem utrzymującym stopy hipoteczne poniżej 7%, dzięki trzymaniu spreadu w okolicach 2 punktów procentowych zamiast pozwolenia na jego dalsze rozszerzanie. W tym scenariuszu stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej oprocentowaniu przekroczyłaby 7%, gdy rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wzrosłaby powyżej 5% i tam się utrzymała — zamiast jedynie musnąć 5% i się wycofać, jak spektakularnie zrobiła to w październiku 2023 r..

Źródło: Wolf Street