Ceny domów ze średniego segmentu poniżej wcześniejszych szczytów w 28 z 33 dużych, drogich miast USA

Ceny domów ze średniego segmentu na największych i najdroższych rynkach miejskich w Ameryce pozostają poniżej wcześniejszych szczytów w zdecydowanej większości miast — wynika z lipcowej aktualizacji Wolf Street z 2026 roku, która śledzi ceny w 33 dużych, drogich miastach w 33 wykresach.

Ceny domów ze średniego segmentu — domów jednorodzinnych, mieszkań i co-opów — były w czerwcu poniżej swoich wcześniejszych szczytów z poprzednich lat w 28 z 33 monitorowanych miast, na czele z Austin (-27%), Oakland (-25%) i New Orleans (-19%). W większości z tych miast szczyty przypadły albo na 2022 rok (17 miast), albo na 2024 rok (9 miast). W dwóch miastach szczyty wystąpiły na początku 2025 roku: Boston (kwiecień 2025) i San Jose (styczeń 2025). To zestawienie ma znaczenie, ponieważ pokazuje, jak nierówny był powrót po boomie: część rynków nadal odczuwa skutki wzrostu z okresu od połowy 2020 do połowy 2022 roku, podczas gdy inne już testują nowsze szczyty.

Rok do roku ceny spadły w 24 z 33 miast, na czele z Austin (-4,4%), Las Vegas (-3,1%) i Nashville (-3,0%). W 2 z 33 miast ceny domów wzrosły do nowych rekordów: Chicago i New York City.

San Francisco: popyt napędzany przez AI przenika z „niedoboru rezydencji” do domów ze średniego segmentu

San Francisco, opisane w artykule jako epicentrum AI, jest miejscem, w którym mania związana z AI przeniknęła na rynek mieszkaniowy. Zaczęło się to w segmencie luksusowym, prowadząc do tego, co określa się jako „niedobór rezydencji”. W ostatnich miesiącach skutki te zaczęły spływać do monitorowanego tutaj rynku średniego segmentu, a ceny domów ze średniego segmentu zaczęły gwałtownie rosnąć.

W lipcu ceny w średnim segmencie w San Francisco wzrosły o 1,5% względem czerwca, co podniosło wzrost rok do roku do 11,6%. Jeszcze niedawno miasto znajdowało się w czołówce listy spadków cen domów; w drugiej połowie ubiegłego roku ceny w średnim segmencie przeszły z trendu spadkowego do gwałtownego wzrostu. Mimo późniejszego skoku, lipcowe ceny nadal były o 6% niższe od historycznego szczytu z 2022 roku. Biorąc pod uwagę skalę ostatnich wzrostów — i jeśli mania AI utrzyma się wystarczająco długo — ceny w średnim segmencie mogą ustanowić nowy szczyt przed końcem roku po raz pierwszy od 2022 roku.

Boston dołącza do grupy miast ze spadkami cen

Na początku tego roku Boston dołączył do grupy miast, w których ceny spadły z wcześniejszych szczytów. Ceny domów ze średniego segmentu spadły tam w lipcu o 0,5% względem czerwca, o 1,4% rok do roku oraz o 2,3% względem szczytu z kwietnia 2025 roku.

Boom, który poprzedził spadki

Obecne spadki wynikają z wcześniejszego skoku cen w tych miastach w ciągu dwóch lat między połową 2020 roku a połową 2022 roku, w tym w Austin (+62%), Phoenix (+60%), Fort Worth (+50%), Raleigh (+49%) i Sacramento (+39%) — wzrostów, które nastąpiły już przy bardzo wysokich poziomach cen.

Artykuł przypisuje ten skok cen polityce monetarnej Rezerwy Federalnej, którą autor określa jako lekkomyślną: bilionom dolarów zakupów papierów skarbowych i papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami (MBS), realizowanych za pomocą nowo tworzonego pieniądza, co doprowadziło do stawek kredytów hipotecznych poniżej 3%, mimo że inflacja w tym czasie rosła w kierunku 9%. Amerykanie zareagowali wówczas zakupami napędzanymi skrajnym FOMO — strachem przed przegapieniem okazji związanym ze stopami kredytów hipotecznych, a ludzie wzajemnie się przebijali i podbijali ceny, by kupić dom i „zamrozić” takie oprocentowanie.

W miastach, w których ceny od tamtych szczytów spadły, ci nabywcy mają teraz kredyty hipoteczne poniżej 3% na domach, których wartość spadła — i wszystko jest w porządku, jak zauważa artykuł, dopóki pozostają na miejscu.

Metodologia: Zillow Home Value Index dla średniego segmentu

Wykorzystywany tu indeks cen to sezonowo wyrównany, trzy miesięczny średni indeks Zillow Home Value Index (ZHVI) dla średniego segmentu, obejmujący domy jednorodzinne, mieszkania i co-opy. „Średni segment” oznacza środkową jedną trzecią według ceny na danym rynku.

ZHVI jest wskaźnikiem historycznym opartym na milionach punktów danych z „Database of All Homes” firmy Zillow, w tym danych transakcyjnych z rejestrów publicznych (danych podatkowych), MLS, biur pośrednictwa, lokalnych stowarzyszeń Realtor, agentów nieruchomości i gospodarstw domowych w całych Stanach Zjednoczonych. Obejmuje dane cenowe dla transakcji poza rynkiem oraz sprzedaży przez właściciela.

Aby znaleźć się na liście, miasto musi należeć do największych pod względem liczby ludności i do drogich miast, w których ZHVI dla wszystkich domów ze średniego segmentu (domy jednorodzinne, mieszkania i co-opy) osiągnął w pewnym momencie co najmniej $300,000.

Niektóre duże miasta nie kwalifikują się do tej listy, ponieważ ich ZHVI dla średniego segmentu nigdy nie osiągnął $300,000, mimo wzrostu w ostatnich latach — należą do nich między innymi Houston, Philadelphia, Memphis, Oklahoma City, Tulsa, Kansas City, Cincinnati, Pittsburgh i wiele innych.

W tych mniej drogich miastach pięć domów ze średniego segmentu łącznie sprzedaje się za mniej niż jeden dom ze średniego segmentu w San Francisco. Nie każde miasto w Ameryce jest drogim rynkiem mieszkaniowym; niektóre miasta mają całkiem rozsądne ceny.

Jak czytać wykresy

33 wykresy cen dla miast znajdują się w oryginalnym artykule. W tabelach objaśniających MoM oznacza miesiąc do miesiąca, a YoY oznacza rok do roku; skrajna prawa kolumna pokazuje procentowy wzrost „since 2000”. Wszystkie dane są sezonowo wyrównane. Podpisy towarzyszące poszczególnym wykresom w oryginale obejmują: „Lowest since March 2021”, „Prices are where they'd first been in October 2017” oraz „Where prices had first been in December 2019”.

Powiązany materiał Wolf Street: Sales of Existing Single-Family Homes Sink Deeper into Mud, Supply Jumps to 10-Year High, Condo Supply at 14-Year High

Źródło: Wolf Street