Rynek nieruchomości mieszkalnych w Metro Manili kontynuuje ożywienie, choć postęp pozostaje nierównomierny w poszczególnych segmentach. Podwyższone stopy pustostojów, znaczna liczba niesprzedanych mieszkań oraz wąskie gardła regulacyjne hamują tempo poprawy. Niemniej jednak popyt utrzymał się na stabilnym poziomie, szczególnie w kategoriach mieszkań ekonomicznych i przystępnych cenowo, co podkreśla trwałą potrzebę dostępnych produktów mieszkaniowych na rynku zmagającym się z wyzwaniami w zakresie przystępności cenowej oraz powszechnie udokumentowanym niedoborem mieszkań szacowanym na kilka milionów jednostek.

Według Colliers Philippines ożywienie sektora mieszkaniowego nie polega już wyłącznie na generowaniu popytu. Centrum uwagi przesunęło się w stronę zapewnienia, by podaż docierała na rynek w sposób efektywny i była dostosowana do potrzeb oraz siły nabywczej filipińskich nabywców mieszkań.

Mieszkania przystępne cenowo napędzają rynek

Naj silniejszy popyt w pierwszym półroczu 2026 roku pochodził z projektów mieszkaniowych w przedziale cenowym od 1,8 mln do 3,6 mln peso. Projekty mieszkań ekonomicznych i przystępnych stanowiły rosnący udział w absorpcji apartamentów kondominiowych, co odzwierciedla rosnącą wrażliwość nabywców na ceny i koszty finansowania. Ta wrażliwość cenowa odzwierciedla szersze otoczenie, w którym Bangko Sentral ng Pilipinas utrzymywało podwyższone stopy procentowe, przez co koszty zaciągania kredytów hipotecznych pozostały wysokie przez większość tego okresu.

Wsparcie rządowe odegrało kluczową rolę w tym trendzie. Inicjatywa Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) w połączeniu z niższymi stopami kredytów hipotecznych i wyższymi limitami pożyczek w Pag-IBIG Fund rozszerzyła dostęp do własności mieszkań i stymulowała popyt wśród pierwszych nabywców oraz użytkowników końcowych. Te działania pomogły zrównoważyć skutki podwyższonych stóp procentowych i szerszej niepewności gospodarczej.

Deweloperzy przyjmują ostrożne stanowisko

Chociaż popyt utrzymuje się, deweloperzy pozostają powściągliwi. Metro Manila wciąż zmaga się ze znaczną nadpodażą nieruchomości, w tym z dużym zasobem mieszkań gotowych do zasiedlenia, zlokalizowanych na obrzeżach głównych centrów biznesowych. W odpowiedzi wielu deweloperów zmieniło priorytety — zamiast wprowadzać nowe projekty, skupiają się na likwidacji istniejących zapasów i ochronie marż. Model wynajmu z opcją zakupu stał się atrakcyjnym mechanizmem pozwalającym na sprzedaż zalegającego towaru.

Wprowadzanie i ukończenie nowych projektów pozostały na niskim poziomie — w drugim kwartale ukończono tylko jeden projekt apartamentów kondominiowych. Presja kosztów budowy, niepewność geopolityczna oraz obawy dotyczące niesprzedanych zapasów przyczyniły się do bardziej powściągliwego środowiska deweloperskiego.

Rynki prowincjonalne zyskują dynamikę

W miarę jak deweloperzy w Metro Manila stają się bardziej wybiórczy, możliwości wzrostu na rynku nieruchomości mieszkalnych poza stolicą wciąż się poszerzają. Kluczowe rynki, w tym Cavite, Laguna, Batangas, Pampanga, Bulacan, Cebu, Iloilo, Davao i Negros Occidental, odnotowują silne wskaźniki absorpcji zarówno w przypadku zabudowy poziomej, jak i pionowej. Poprawa dostępności dzięki trwającym rządowym wydatkom infrastrukturalnym sprawiła, że kilka z tych korytarzy stało się bardziej opłacalnych zarówno dla dojeżdżających, jak i deweloperów.

Projekty o charakterze rekreacyjnym i resortowym również przyciągają znaczne zainteresowanie nabywców. Popyt na inwestycje w lokalizacjach turystycznych, takich jak Batangas, Boracay, Palawan, Bohol, Cebu i Davao, sygnalizuje, że inwestorzy i użytkownicy końcowi coraz częściej poszukują możliwości lifestylowych i inwestycyjnych poza Metro Manila.

W kierunku bardziej inkluzywnego rynku mieszkaniowego

Filipiński rynek nieruchomości mieszkalnych nie jest ograniczony brakiem popytu. Wymaga bardziej skoordynowanych działań na rzecz efektywnej dostawy mieszkań, poprawy przystępności cenowej oraz poszerzenia możliwości poza Metro Manila.

Colliers Philippines nakreśla jasną drogę naprzód: przyspieszyć procesy zatwierdzeń, wzmocnić współpracę publiczno-prywatną, wspierać mieszkalnictwo przystępne cenowo i kontynuować rozwój wschodzących rynków regionalnych. Dzięki temu sektor może wyjść poza wyzwania związane z zapasami i presją pustostojów w stronę bardziej zrównoważonego, inkluzywnego i stabilnego rynku mieszkaniowego, zdolnego do wspierania długoterminowego wzrostu gospodarczego.

W kluczowych obszarach poza Metro Manila popyt już czeka. Wyzwanie polega teraz na zapewnieniu, aby podaż mogła wystarczająco szybko nadążyć za nim, przy czym silne partnerstwa publiczno-prywatne odegrają kluczową rolę.

Joey Roi Bondoc jest dyrektorem i szefem działu badań w Colliers Philippines.