Rynek luksusowych wynajmów na Manhattanie bije rekordy – niektóre mieszkania kosztują już ponad 100 000 dolarów miesięcznie – a nowy podatek Nowego Jorku od luksusowych drugich domów daje zamożnym kupującym kolejny powód, by wynająć, zamiast kupować.

Eddie Shapiro, CEO Nest Seekers International, ma szczera wiadomość dla wszystkich zszokowanych tymi cenami.

„Nie obrażaj się, jeśli ktoś inny może sobie na to pozwolić i to wybiera” – powiedział Shapiro w rozmowie z Fox News Digital. „W tym wolnym świecie, wolnej gospodarce mają do tego prawo. To się nazywie kapitalizm. Tak to po prostu jest”.

Rekordowe dane z rynku wynajmu

O siedem razy więcej mieszkań na Manhattanie wynajmowanych jest za ponad 100 000 dolarów miesięcznie niż rok temu, a liczba wynajmów powyżej 50 000 dolarów więcej niż się podwoiła, zgodnie z danymi rynkowymi cytowanymi przez CNBC.

Średni czynsz w górnych 10% rynku skoczył w ciągu roku o 35%, do 17 464 dolarów miesięcznie, czyli około 121 dolarów za stopę kwadratową rocznie. Mediana czynszu na Manhattanie osiągnęła też w lipcu rekordowe 5 295 dolarów, o 6% więcej niż rok wcześniej, według raportu rynkowego Corcoran Group. Lipcowy rekord przedłuża szerszy okres podwyższonych czynszów na Manhattanie, które w ostatnich latach wielokrotnie ustanawiały nowe maksima, ponieważ podaż mieszkań na wynajem w dzielnicy pozostawała niska.

Skok następuje w momencie, gdy miasto wdraża nowy podatek od luksusowych drugich domów, obejmujący drogie nieruchomości niebędące głównym miejscem zamieszkania właściciela. Polityka dotyczy domów jedno- do trzypiętrowych o wartości rynkowej powyżej 5 milionów dolarów oraz niektórych kondominiów i spółdzielni mieszkaniowych o wartości oszacowanej powyżej 1 miliona dolarów.

Batalia sądowa o wdrożenie podatku

Wdrożenie już wywołało spór sądowy. Trzech właścicieli domów pozwało administrację Mamdaniego, twierdząc, że miasto błędnie zmusiło nowojorczyków do udowadniania, że mieszkają w swoich domach, zamiast najpierw ustalić, które nieruchomości powinny podlegać podatkowi.

Miasto wysłało wstępne zawiadomienia do około 17 000 właścicieli nieruchomości. Sędzia sądu niższej instancji tymczasowo zablokował władzom kontynuowanie działań w oparciu o sporne zawiadomienia i znacznie większą listę nieruchomości, jednak sąd apelacyjny później zezwolił na wznowienie procesu, podczas gdy batalia prawna trwa nadal.

„Nadal uważam, że dopłata od luksusowych drugich domów przyniesie 500 milionów dolarów rocznie” – powiedział Mamdani w sierpniu. „A znaczenie tego podatku polega na tym, że zapewni on czystsze ulice, bezpieczniejsze miasto i lepiej wspierane szkoły”.

Dlaczego zamożni wybierają wynajem

Dla niektórych zamożnych kupujących zbliżający się rachunek podatkowy zmienia kalkulację. Wynajem pozwala im zachować główne miejsce zamieszkania gdzie indziej, unikając jednocześnie nowej dopłaty i innych kosztów związanych z posiadaniem wielomilionowego mieszkania na Manhattanie.

Shapiro przyznał, że podatek jest „na pewno pewnym czynnikiem”, ale powiedział, że wzmacnia on już trwającą zmianę, a nie samodzielnie tworzy rynek sześciocyfrowych czynszów.

„To naturalna progresja czynszów, inflacji, stanu gospodarki, Nowego Jorku i popytu” – powiedział Shapiro. „Podatek z pewnością odgrywa w tym pewną rolę, ale czynsze w Nowym Jorku na poziomie sześciu cyfr widzieliśmy już w 2019 i 2020 roku na samym szczycie rynku”.

Podkreślił, że takie ceny dotyczą jedynie bardzo małego wycinka rynku.

„Mówimy o wieżowcach. Mówimy o mieszkaniach o powierzchni od 5 000 do 10 000 stóp kwadratowych, które są wyjątkowe w swoich mikrosegmentach i konkretnych budynkach, gdzie takie czynsze są możliwe” – powiedział. „Nie dotyczy to każdego budynku”.

Tańsze opcje istnieją dla najemców gotowych zrezygnować z prestiżowego adresu.

„Nie musisz wydawać 120 000 dolarów miesięcznie, ale też nie będziesz 15 kroków od Central Parku” – powiedział Shapiro. „Może придется wsiąść do metra”.

Shapiro zauważył, że zamożni klienci odczuwają podatek różnie w zależności od przedziału cenowego. Kupujący na samym szczycie często mają dość gotówki, by go pochłonąć, podczas gdy ci szukający w przedziale od 5 do 10 milionów dolarów mogą przyjrzeć się bliżej stopom procentowym, podatkom od nieruchomości i miesięcznym kosztom budynku.

Płynny rynek akcji i sztuczna inteligencja stworzyły również nową falę milionerów szukających domów w Nowym Jorku, powiedział Shapiro. Niektórzy wolą trzymać gotówkę w inwestycjach i wynajmować dla większej elastyczności.

Dodał, że jest jeszcze za wcześnie, by ocenić, czy podatek od drugich domów trwale zmieni rynek. Właściciele rozważają, czy podnieść czynsze, uznać Nowy Jork za główne miejsce zamieszkania, czy przyjąć dziesiątki tysięcy dolarów dodatkowych podatków – decyzje, które ukształtują także to, jak nowe dochody podatkowe i tocząca się sprawa sądowa rozwiną się w najbliższych miesiącach.

„W niektórych przypadkach to zdecydowanie temat rozmowy, gdy siedzisz z właścicielami i oni decydują: «Wow, właśnie dostałem kolejny rachunek podatkowy na 40 000, 50 000 dolarów rocznie. Co mam zrobić? Czy mogę podnieść czynsz? Czy tu zostaję? Czy ogłaszam teraz Nowy Jork moim głównym miejscem zamieszkania?»” – powiedział.

Wynajem czy zakup

Mimo popytu na wynajem Shapiro pozostaje zdecydowanym zwolennikiem zakupu. Najemcy mogą wydać mniej w krótkim terminie, powiedział, ale właściciele mają szansę spłacić hipotekę i budować majątek.

„W pewnym momencie ludzie zaczną się zastanawiać: «Dlaczego płacę tyle pieniędzy co miesiąc na czyjąś korzyść? Dlaczego nie zrobię tego sam i nie odzyskam przynajmniej części tego kapitału?»” – powiedział.

Shapiro sprzeciwił się też przewidywaniom, że podatki, przestępczość lub niepewność polityczna na dobre wyprowadzą zamożnych mieszkańców z Nowego Jorku. Ludzie odchodzą w trudnych okresach, powiedział, ale inni zawsze czekają, by zająć ich miejsce.

Przypomniał nagłówek opublikowany po zamachach z 11 września, przewidujący, że Nowy Jork nigdy nie zbuduje już kolejnego wieżowca.

„Od tamtej pory zbudowaliśmy ich niezliczone ilości i się podnieśliśmy” – powiedział Shapiro. „Mamy tendencję do odbicia, jak zawsze, szybciej niż wcześniej. To po prostu najlepsze miasto na świecie”.

Shapiro uważa, że zamożni najemcy ostatecznie wrócą na rynek sprzedaży, gdy stopy procentowe zaczną spadać, a pieniądze zarobione na technologii, AI i przyszłych ofertach publicznych popłyną do nieruchomości.

Zapytany, jaki nagłówek spodziewa się za rok, Shapiro nie zawahał się.

„Rynek płonie” – powiedział. „Rynek sprzedaży bije nowe rekordy i nowe maksima”.

Jego rada dla kupujących: nie czekać, aż rynek znów rozkręci się na dobre.

„Kiedy myślisz, że sprawy są trochę trudne, to jest moment, żeby wejść” – powiedział Shapiro. „Nie chcesz czekać, aż znowu zrobi się gorąco, i wtedy trafisz na wojny licytacyjne”.

„Nowy Jork żyje i ma się dobrze” – dodał – „i nigdzie się nie wybiera”.