Siedząc naprzeciwko mnie przy herbacie, Coretta — pseudonim użyty w celu ochrony jej tożsamości — opisywała swoje zniechęcenie życiem w swojej społeczności w centralnej Florydzie, gdzie, jak twierdzi, homeowners association (HOA) sprawuje kontrolującą władzę nad mieszkańcami.

Czarnoskóra matka trojga dzieci z doświadczeniem zawodowym w nieruchomościach, Coretta mieszka od ponad 20 lat w społeczności, która obecnie jest w większości Latynoska. Jej dawny gniew, jak powiedziała, dawno już ustąpił miejsca obojętności.

„Nie sądzę, żeby [deweloperzy wspólnoty] zamierzali, żeby była to w większości ludność Latynoska. … Spodziewali się, że przyjdzie tu pewna klasa ekonomiczna. Myślę, że próbowali wypchnąć tych, których uważali za niepasujących. Myślę, że robią to i robili to.”

Coretta była jedną z 47 mieszkańców tej społeczności, których przeprowadzono wywiady w latach 2017–202 w ramach badania socjolożki Stephanie A. Dhuman, adiunkta na Hamilton College, dotyczącego doświadczeń osób kolorowych żyjących pod rządami HOA. Każda z badanych osób określała się jako Latynoska, z Karaibów lub czarnoskóra.

W kółko mieszkańcy opowiadali tę samą historię: zarządzający HOA dawali im wyraźnie do zrozumienia, że tu nie pasują, a rosnące ceny mieszkań czyniły przeprowadzkę nieosiągalną finansowo. Wielu obawiało się także, że zmiana miejsca zamieszkania nie rozwiąże problemu.

Blisko połowa mieszkańców Florydy żyje w społecznościach nadzorowanych przez HOA — to największy odsetek spośród wszystkich stanów. Zjawisko nie ogranicza się jednak do Florydy W całych Stanach Zjednoczonych 80% nowych domów jednorodzinnych na osiedlach i 60% wszystkich nowych domów jednorodzinnych jest zarządzanych przez HOA, co oznacza, że rodziny takie jak rodzina Coretty najprawdopodobniej trafiłyby do kolejnego HOA nawet po przeprowadzce.

Na podstawie swoich badań Dhuman argumentuje, że homeowners associations działają jako tak zwane przez socjologów zrasjalizowane organizacje. Takie organizacje, choć wyglądają na neutralne — a nawet mają takie intencje — mogą tworzyć i utrwalać nierówności. Mogą ograniczać sprawczość grup zrasjalizowanych, czyli grup postrzeganych jako odmiennych od białej większości, oraz legitymizować nierówny podział zasobów. Wewnątrz tych organizacji bycie postrzeganym jako biały często daje przywileje i władzę, a to, co organizacja formalnie deklaruje jako swoje zasady, może ostro różnić się od tego, co faktycznie robi — w sposób często kształtowany przez rasę. Według oceny Dhuman HOA spełniają wszystkie te kryteria w swoim strukturze.

Zasady i przepisy

HOA to forma prywatnego rządu, kierowana przez wybieralną radę wolontariuszy. Rady często nadzorują wybory estetyczne mieszkańców, aby zachować spójny wygląd sąsiedztwa, ale ich władza wykracza daleko poza regulowanie kolorów farby i rozmieszczenia ogrodzeń.

Działając jako decydenci, rady HOA uchwalają i egzekwują ograniczenia wspólnotowe, kary finansowe i sankcje. W niektórych przypadkach mają nawet prawną uprawnienia do przejęcia domu, gdy właściciel nie płaci opłat HOA.

Zasady tworzone przez HOA — oraz wybierane do egzekwowania — bywają kontrowersyjne. W 2019 roku jedno HOA na Florydzie trafiło na nagłówki, gdy nakazało weterance wojskowej usunięcie portorykańskiej flagi — epizod, który odzwierciedla wzorzec leżący w centrum frameworku Dhuman, w którym formalnie neutralne zasady odbiegają od praktyki w sposób kształtowany przez rasę.

Zakres działalności stowarzyszenia często wykracza poza zasady dotyczące flag czy dekoracji na własności prywatnej i obejmuje kwestie takie jak sponsoring wydarzeń i działań związanych z obchodami kulturowymi oraz usługami społecznymi. To daje wielu HOA pewną kontrolę nad wystrojem domów i zgromadzeniami publicznymi mieszkańców — paradami, festiwalami i imprezami świątecznymi — łącznie z tym, które święta w ogóle są obchodzone.

Wykluczające z natury

W Stanach Zjednoczonych istnieje około 373 000 HOA, które wpływają na warunki mieszkaniowe ponad 78 milionów Amerykanów. Tymczasem nie ma spójnych przepisów między stanami dotyczących tego, jak wybiera się członków rad ani czy muszą oni mieszkać na terenie HOA, a nawet w stanach, gdzie takie prawo istje, wytyczne regulacyjne często różnią się między stowarzyszeniami.

Choć prawo federalne ogranicza absolutną władzę HOA, te organizacje zazwyczaj działają jako prywatne podmioty rządzące o znaczącej kontroli. Badania pokazały, że funkcjonują również jako przestrzenie wykluczenia, utrwalając segregację mieszkaniową i faworyzując osoby o wyższym statusie społeczno-ekonomicznym.

Według jednego z badań z 2024 roku mniej niż połowa Amerykanów żyjących pod rządami HOA uważa, że ich sąsiedztwo jest dzięki HOA w lepszej sytuacji, a co dziesiąta osoba rozważała sprzedaż domu z powodów związanych z HOA.

HOA pobierają opłaty — medianie 230 dolarów miesięcznie na Florydzie, a niektórzy właściciele płacą ponad 500 dolarów miesięcznie — zwykle związane z dodatkowymi udogodnieniami. Z tego powodu mogą być wykluczające z natury: dodatkowe dochody wymagane do opłacania składek mogą stanowić barierę wejścia dla wielu potencjalnych nabywców mieszkań. To wykluczenie często przebiega wzdłuż linii rasowych i staje się sposobem utrzymania segregacji rasowej — która w praktyce jest traktowana jako środek zachowania wartości nieruchomości.

Tłumienie głosowania

Na drugim końcu tego zjawiska znajdują się rodziny odsuwane na bok. W trakcie swoich badań Dhuman wielokrotnie słyszała o braku poczucia sprawczości wśród mieszkańców. Żadna z badanych osób nie uczestniczyła obecnie w spotkaniach HOA; ci, którzy kiedyś chodzili, dawno przestali, ponieważ uważali, że to nic nie zmienia.

Wielu mieszkańców wyrażało frustrację z powodu tego, co postrzegali jako tłumienie głosowania w ich HOA. Stowarzyszenia ustalają zasady dotyczące tego, jak i kiedy właściciele mogą głosować na przedstawicieli rady. W tej społeczności na Florydzie HOA zdecydowało, że nie pozwoli na głosowanie przez pełnomocnika, które pozwoliłoby właścicielowi wyznaczyć sąsiada do oddania głosu w jego imieniu. Zamiast tego każdy właściciel musiał głosować osobiście w dniu i godzinie ustalonej przez radę — zawsze we wtorek, co mieszkańcy uważali za niedostępne.

HOA pozwalało głosować tylko właścicielowi widniejącemu w rejestrze, wykluczając innych członków gospodarstwa domowego i najemców. Zgodnie ze statutem stowarzyszenia najemcy nie mieli nawet prawa uczestniczyć w spotkaniach, ponieważ było to „przywilejem” zastrzeżonym dla właścicieli.

Statut wykluczał również mieszkańców wielopokoleniowych domów rodzinnych, takich jak kobieta, którą Dhuman nazywa Elena. Takie rozwiązania są częstsze wśród latynoskich rodzin, takich jak rodzina Eleny, a choć Elena opłacała kredyt hipoteczny na dom, nadal nie mog głosować na przedstawiciela HOA.

Wzburzona powiedziała: „Nie mogę głosować. Nie można głosować przez pełnomocnika. Mój syn, [który widnieje jako właściciel], pracuje w niemożliwych godzinach. Wstaje o 3 nad ranem do pracy, wraca, je kolację i od razu idzie spać … nigdy nie zdąży. Powinno to być w weekendy.”

Nawet sposób komunikowania mieszkańcom dnia i godziny głosowania był kontrolowany przez HOA. Zgodnie ze statutem stowarzyszenie nie musiało udostępniać tych informacji poza swoim biurem fizycznym, znajdującym się na jednym końcu wspólnoty.

Ograniczanie amerykańskiego snu

Ta historia wykracza poza kolory farb i ogrodzenia. Historyczne praktyki dyskryminacyjne, takie jak redlining, hamowały własność mieszkań wśród czarnoskórych i latynoskich rodzin w całym kraju już od lat 30. XX wieku. Ponad pół wieku po tym, jak federalna ustawa o sprawiedliwości mieszkaniowej z 1968 roku zakazała rasowej dyskryminacji w mieszkalnictwie, wskaźniki własności mieszkań rosną wśród wszystkich grup, ale rosną nierównomiernie. Według danych spisowych wskaźnik własności mieszkań wśród czarnoskórych, wynoszący 45%, pozostaje niższy niż w każdej innej grupie rasowej, podczas gdy wskaźnik wśród białych nie-latynoskich wynosi 73% — uporczywa luka między nimi.

W miarę jak rośnie również luka majątkowa rasowa, czarnoskórzy i latynosi nadal częściej wynajmują niż posiadają swoje domy. Jednocześnie liczba HOA w Stanach Zjednoczonych rośnie z roku na rok, co rodzi pytanie, jak będzie wyglądać przyszłość mieszkalnictwa.

Zrasjalizowane mniejszości będą w coraz większym stopniu mieszkać w ramach HOA, zarówno jako właściciele, jak i najemcy. Własność mieszkania od dawna jest symbolem amerykańskiego snu, ale ten sen zakłada autonomię, głos i równe traktowanie. Gdy HOA odcinają uczestnictwo i kulturę mieszkańców mniejszościowych, ograniczają wartość własności mieszkania dla tych mieszkańców.

Autor: Stephanie A. Dhuman, adiunkta socjologii, Hamilton College.

Ten artykuł jest przedrukiem z The Conversation na licencji Creative Commons. Ta historia pierwotnie ukazała się na Fortune.com.