Ceny kondominiów ze średniego segmentu w 33 większych rynkach USA spadły o 15% do 33% względem swoich szczytów z poprzednich lat, według analizy Wolf Street, przy danych do lipca. Szczyty te przypadły na lata 2021–2024, przy czym zdecydowana większość miała miejsce w połowie 2022 roku. Raport przedstawia te rynki w serii wykresów pod nagłówkiem „Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts”, opisując je jako większe rynki, które ugięły się pod własnym ciężarem.

W dziewięciu z 33 rynków — od Oakland w Kalifornii po Jacksonville na Florydzie — ceny kondominiów ze średniego segmentu spadły o 21% lub więcej; w trzech z nich, położonych w Kalifornii i na Florydzie, spadek przekracza 30%. Raport określa to jako znaczące wieloletnie spadki cen.

W sześciu z 33 rynków ceny kondominiów spadły już poniżej szczytów z 2006 roku z okresu Housing Bubble 1 i wróciły do poziomów sprzed 20 lat — do poziomów z połowy 2005 roku. Są to:

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

W lipcu dwa miasta dołączyły do zestawienia 33 rynków, ponieważ ceny kondominiów spadły dalej i zeszły poniżej poziomu -15%: Houston, TX, oraz Tempe, AZ. Żaden rynek znajdujący się na liście w czerwcu nie wypadł z niej w lipcu.

W kolejnych 37 większych miastach ceny kondominiów spadły o 8% do 14% względem ich szczytów. Istnieje także wiele mniejszych rynków, gdzie ceny kondominiów spadły równie mocno lub bardziej, ale nie zostały tu uwzględnione, ponieważ są zbyt małe.

Dlaczego kondominia zachowują się inaczej

Kondominia podlegają innym mechanizmom niż domy jednorodzinne — mechanizmom, które napędzają oszałamiające hossy i ogromne krachy, zauważa raport. Częścią obecnego problemu jest zawrotny, dwuletni skok cen od połowy 2020 roku do połowy 2022 roku, który w niektórych miastach sięgał 50%, 60%, a nawet 70%, i nakładał się na już wysokie oraz rosnące ceny. W ciągu 10 lat poprzedzających szczyt ceny wzrosły w tych rynkach o 180% do 350%.

„Patrzymy na poniższe wykresy i kręcimy głowami. Co ci ludzie myśleli? — myślimy z perspektywy czasu” — pisze autor raportu. Ocena jest taka, że te ogromne bańki na kondominiach zaczęły się bezlitośnie spuszczać z powietrza, a w niektórych przypadkach bardzo gwałtownie. Dla kupujących, sprzedających, kredytodawców i wspólnot mieszkaniowych zmiana ma znaczenie, ponieważ ceny kondominiów mogą szybko się zmieniać, gdy jednocześnie pogarszają się warunki finansowania, opłaty, ubezpieczenia i popyt inwestorski.

Większość rynków w zestawieniu to miasta. Jednak lista 33 rynków, w których ceny spadły o 15% lub więcej, obejmuje kilka powiatów, których miasta — choć znane z nazwy — są zbyt małe, by ująć je osobno, a także New York County, czyli Manhattan, gdzie kondominia stanowią ogromną część rynku. Zawiera też jeden obszar statystyczny metropolitalny, który łączy kilka mniejszych miast.

W niektórych gęsto zaludnionych dużych miastach kondominia i co-opy stanowią dużą część lub większość sprzedaży mieszkań. W większości innych rynków kondominia są stosunkowo niewielką częścią sprzedaży domów, co pomaga wyjaśnić, dlaczego ten sam krajowy obraz rynku mieszkaniowego może prowadzić do bardzo różnych wzorców cenowych na rynkach lokalnych.

Metodologia i dane

Przytoczone ceny to sezonowo skorygowane trzy miesięczne średnie dla kondominiów i co-opów ze średniego segmentu z Zillow Home Value Index (ZHVI), indeksu o charakterze wstecznych danych, opartego na milionach punktów danych w „Database of All Homes” Zillow. Dane źródłowe pochodzą z rejestrów publicznych (dane podatkowe), MLS, biur pośrednictwa, lokalnych stowarzyszeń Realtor, agentów nieruchomości i gospodarstw domowych w całych USA, i obejmują dane cenowe dla transakcji poza rynkiem oraz sprzedaży przez właściciela.

Tabele dołączone do każdego rynku pokazują, od lewej do prawej: spadek ceny od szczytu, zmianę względem poprzedniego miesiąca (MoM), zmianę rok do roku (YoY) oraz pozostały wzrost od stycznia 2000 roku.

Powrót do 2005 roku

Ceny kondominiów ze średniego segmentu wróciły do poziomu z połowy 2005 roku — czyli sprzed 21 lat. Ceny wróciły do poziomu, na którym po raz pierwszy były w 2005 roku, ale po ogromnym wzroście w latach poprzedzających 2022 rok pozostają bardzo wysokie.

Powiat East Bay w tym zestawieniu obejmuje Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon i wiele innych mniejszych miast. Powiat San Mateo obejmuje wiele mniejszych miast, które tworzą północną część Silicon Valley.

Przedział spadków od 8% do 14%

W wielu większych miastach ceny kondominiów spadły o mniej niż 15% i nie zostały one uwzględnione w zestawieniu 33 rynków. Raport podaje przykładową listę 37 większych miast, gdzie ceny spadły o 8% do 14% względem ich szczytów. Kilka z nich jest tylko o kilka słabych miesięcy od dołączenia do tego zestawienia, w tym San Antonio i Dallas, dwa z największych miast w USA.

Szczególne problemy kondominiów

Niektórzy kupują kondominia jako dom — aby mieszkać w centrum miasta lub nad wodą, korzystać z szerokich widoków, dobrych udogodnień lub centralnej lokalizacji. Cenią sobie wygodę bez zmartwień: brak konieczności zajmowania się konserwacją, naprawami i pracami w ogrodzie; obecność personelu przy recepcji przy wejściu; albo brak konieczności wchodzenia po schodach. Inni kupują kondominia jako nieruchomości na wynajem albo krótkoterminowy najem wakacyjny, bądź jako domy wakacyjne. Jeszcze inni, zwłaszcza nierezydenci z zagranicy, kupują kondominia, by ulokować część gotówki w USA i z daleka obserwować, jak ceny dalej rosną. To właśnie ci inwestorzy czynią kondominia szczególnie spekulacyjnymi, argumentuje raport.

Do szczególnych problemów raport zalicza:

• Grunt kontra budynek. W długim terminie grunt zyskuje na wartości, podczas gdy większość budynków traci ją do zera i ostatecznie jest wyburzana. Ziemia, na której stoją duże budynki kondominiów, może być bardzo cenna, ale każdy właściciel kondominimum posiada tylko jej niewielki ułamek; reszta inwestycji to budynek. Dom jednorodzinny może stać na mniej wartościowej ziemi, ale właściciel posiada ją w całości.
• Ceny wzrosły zbyt mocno. Ceny, które w ostatnich kilku latach eksplodowały, okazały się zdecydowanie zbyt wysokie, gdy mania opadła.
• Specjalne dopłaty. Wysokie specjalne dopłaty — albo obawa przed nimi — za długo zaniedbywane poważne naprawy obciążają niektóre starsze budynki kondominiów. To szczególnie istotny problem na Florydzie, ale nie tylko tam.
• Rosnące opłaty HOA. Duże podwyżki opłat HOA w wielu nieruchomościach, częściowo napędzane gwałtownie rosnącymi kosztami ubezpieczeń w strefach klęsk żywiołowych, znacząco podnoszą miesięczne koszty kondominiów.
• Czarna lista Fannie Mae. Jeśli budynek kondominiów znajduje się na Czarnej liście Fannie Mae, finansowanie jednostki w takim budynku staje się bardzo trudne, a sprzedaż może być ograniczona do kupujących za gotówkę, którzy są tego świadomi.
• Stopy kredytów hipotecznych wracają do normy. Era Free Money dobiegła końca, a stopy kredytów hipotecznych wróciły mniej więcej do normalnego zakresu — z tym samym problemem mierzą się także kupujący domy jednorodzinne.
• Zagraniczni nabywcy wycofują się. Właściciele z zagranicy, którzy mieli dość USA, stali się sprzedającymi, zwiększając podaż, podczas gdy zainteresowanie zagranicznych nabywców zakupem domu w USA osłabło, co zmniejsza popyt.
• Konkurencja ze strony nowych mieszkań. Inwestorzy kupujący kondominia pod wynajem mierzą się z silną konkurencją ze strony fali nowo ukończonych, wyższej klasy budynków apartamentowych, do których deweloperzy próbują znaleźć najemców.

Powiązana lektura

W powiązanej analizie: Oh Dear, Prices of Single-Family Homes Fell by 11% to 26% in 15 Bigger Cities Already