Rosnące koszty kredytowania po najnowszej podwyżce stóp procentowych przez Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) mogą osłabić popyt na nieruchomości mieszkalne, choć kredyty mieszkaniowe subsydiowane mogą przynieść pewną ulgę uprawnionym nabywcom — oceniają konsultanci rynku nieruchomości.

"To naprawdę będzie miało szkodliwy wpływ na sprzedaż, ponieważ wyższe stopy procentowe prawdopodobnie przełożą się na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Już teraz obserwujemy wiele wycofań z transakcji" — powiedział Joey Roi Bondoc, dyrektor i szef badań w Colliers Philippines, na marginesie kwartalnego briefingu rynkowego firmy w wtorek.

Rada Pieniężna podniosła 22 października swoją stopę referencyjną — overnight reverse repurchase rate, która wyznacza koszty kredytu w całym systemie bankowym — o 50 punktów bazowych do 5,5%. Analitycy zauważyli, że wyższe stopy polityki pieniężnej mogą z czasem przełożyć się na wzrost kosztów kredytów hipotecznych, w szczególności dla nowych kredytobiorców oraz tych, których istniejące kredyty podlegają ponownemu ustaleniu oprocentowania. Tempo, w jakim banki przeniosą wyższą stopę polityki na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, to obecnie kluczowa zmienna dla popytu na mieszkania.

Rozszerzenie kredytowania subsydiowanego

W kontraście, kredyty mieszkaniowe socjalne udzielone przez Home Development Mutual Fund, znaną jako Pag-IBIG Fund, w pierwszych dziewięciu miesiącach roku prawie się utroiły — według Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD).

Finansowanie budownictwa socjalnego wzrosło o 172% do 12,10 mld P z 4,45 mld P rok wcześniej, a liczba sfinansowanych domów zwiększyła się o 173% do 10 904 z 3 987.

W ramach rozszerzonego programu Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) — flagowego rządowego programu mieszkaniowego, mającego zaradzić wieloletniemu deficytowi mieszkań w kraju — kwalifikujący się kredytobiorcy nabywający mieszkania socjalne mogą korzystać z subsydiowanego oprocentowania 3%. Pag-IBIG Fund oferuje również stawki promocyjne: 4,5% dla kwalifikujących się kredytów mieszkaniowych powyżej limitu budownictwa socjalnego do 4,9 mln P oraz 5,75% dla kredytów powyżej 4,9 mln P do 10 mln P. Obie stawki promocyjne są stałe przez pierwsze trzy lata kredytu.

Ta mieszanka ma znaczenie dla całego rynku: w miarę wzrostu presji na bieżące oprocentowanie hipotek okna subsydiowane i promocyjne dają kwalifikującym się kredytobiorcom pewną ochronę, coraz bardziej dzieląc wyniki w zakresie przystępności cenowej między tych, którzy kwalifikują się do stóp gwarantowanych przez rząd, a tych kredytujących się na warunkach rynkowych.

Dino Palanca, dyrektor badań w Savills Philippines, powiedział, że subsydiowane stopy kredytów mieszkaniowych mogą pomóc obniżyć miesięczne raty, mimo że rosnące koszty utrzymania i budowy nadal obciążają przystępność cenową.

"Niższe stopy procentowe mogą zrobić znaczącą różnicę, zmniejszając miesięczne raty" — napisał Pan Palanca w wiadomości na Viberze. "Jednak stopy procentowe to tylko jeden element równania przystępności. Inflacja nadal wpływa na budżety domowe poprzez żywność, transport, media i inne codzienne wydatki. Koszty budowy również wpływają na ceny, jakie mogą oferować deweloperzy."

Deweloperzy dostosowują oferty

Deweloperzy nieruchomości również ponownie oceniają swoje oferty mieszkaniowe, gdy wyższe koszty i zmieniający się popyt przekształcają rynek mieszkaniowy.

Christopher Ryan T. Tan, prezes i dyrektor generalny Hausland Holdings, Inc., powiedział, że deweloperzy w Pampandze i obszarze Clark mierzą się z podobnymi presjami gospodarczymi.

"Myślę, że w Pampandze, a konkretnie w obszarze Clark, nie jesteśmy odporni. My również konfrontujemy się z tymi samymi problemami" — powiedział Pan Tan podczas rozmowy przy ognisku na briefingu Colliers.

Powiedział, że firma oferuje opcje mieszkaniowe w różnych segmentach cenowych, aby odpowiedzieć na zróżnicowane wymagania kupujących. Hausland zwiększył również swoje planowane zobowiązania w zakresie budownictwa socjalnego poprzez Fiesta Communities, Inc. do 21 000–27 000 jednostek, z wcześniejszego zobowiązania 9 000 jednostek.

"Zwiększyliśmy skalę naszych projektów budownictwa socjalnego Fiesta Communities. [Wcześniej] zobowiązaliśmy się do 9 000 jednostek, [ale teraz] podnieśliśmy to aż do [przedziału] 21 000–27 000 jednostek" — powiedział.

Grunt i koszty budowy

Poza kosztami finansowania deweloperzy zmagają się z wyzwaniami związanymi z dostępnością gruntów, wydatkami budowlanymi i zatwierdzaniem projektów — zgodnie z oceną konsultantów nieruchomości.

"Dostępność gruntów i koszty budowy nadal będą głównymi czynnikami, szczególnie na obszarach, gdzie popyt rośnie, a odpowiednie grunty stają się coraz droższe" — powiedział Pan Palanca.

Utrzymana podaż projektów mieszkaniowych będzie wymagała — dodał — sprawnych procesów zatwierdzania, rozwoju infrastruktury i dostępu do gruntów nadających się do zabudowy.

Pan Bondoc powiedział, że deweloperzy poza Metro Manila mogliby rozważyć nabycie gruntów przed zakończeniem głównych projektów infrastrukturalnych, aby kontrolować koszty nabycia. "Poza Metro Manila idealnym rozwiązaniem byłoby rozpoczęcie gromadzenia rezerw gruntowych" — powiedział. Zabezpieczenie działek przed ukończeniem nowych sieci drogowych, zauważył, mogłoby pozwolić deweloperom na zakup ziemi przed potencjalnym wzrostem cen.

Z kolei Pan Tan przywołał Korytarz Gospodarczy Luzon — inicjatywę obejmującą Filipiny, Stany Zjednoczone i Japonię — jako czynnik wspierający popyt na mieszkania w Pampandze i Tarlac.

"Wsparcie rządu USA, a następnie rządu Japonii dla rzeczywistego rozwoju Clark i New Clark City naprawdę przyciąga duży popyt, nie tylko w Pampandze, ale także w mieście Tarlac i prowincji Tarlac" — powiedział.

Wymienił Clark, Mabalacat, Angeles i San Fernando w Pampandze, a także New Clark City w Tarlac, wśród obszarów korzystających z zainteresowania rozwojem regionalnym. To, jak potoczą się transgraniczne zobowiązania infrastrukturalne korytarza i czy rozszerzona dotacja 4PH utrzyma momentum kredytowe poprzez Pag-IBIG, należy do sygnałów, na które warto zwracać uwagę, gdy rynek trawi wyższą stopę polityki BSP.

Źródło: BusinessWorld — opracowanie: Juliana Chloe A. Gonzales.