Financial Times poinformował 22 października o nabywcy nieruchomości, który zaciągnął pożyczkę zabezpieczoną Bitcoinem na 130 000 dolarów obok tradycyjnej hipoteki, zastawiając Bitcoiny o wartości 325 000 dolarów — 2,5 razy więcej niż pożyczona kwota.

Najważniejsze informacje na początek: stosunek zabezpieczenia wynosi 2,50 dolara w Bitcoinie za każdego pożyczonego dolara; zastawione Bitcoiny mogą zostać zlikwidowane po 60 dniach zaległości w spłacie; wstępne wnioski osiągnęły 360 milionów dolarów requested loans; a pożyczka na 130 000 dolarów przy 7,40% to około 900 dolarów miesięcznie.

Dwie pożyczki przy podpisaniu umowy, jedna liczba w ofercie

Better i Coinbase ogłosiły produkt w marcu, a w sierpniu udostępniły go powszechnie, przedstawiając go jako pierwszą tokenową hipotekę zgodną z normami — kryptowalutowe zabezpieczenie połączone z kredytem mieszkaniowym w standardzie Fannie Mae oraz strukturę, którą firmy pozycjonują jako poszerzającą dostęp do własności mieszkań dla nowego pokolenia kredytobiorców. Better później poinformował CoinDesk, że wstępne wnioski osiągnęły 360 milionów dolarów w zgłaszanym wolumenie pożyczek, powyżej prognozowanych 260 milionów dolarów z listy oczekujących. Ujawnione dane obejmują zgłaszany wolumen, a nie udzielone pożyczki; ile z tych wstępnych wniosków dojdzie do podpisania umowy, to kolejny wskaźnik wart obserwacji.

Kredytobiorcy faktycznie otrzymują dwie pożyczki przy podpisaniu umowy. Pierwsza to zgodna z normami hipoteka Fannie Mae na nieruchomość. Druga finansuje gotówkowy wkład własny i jest zabezpieczona zastawionym Bitcoinem oraz drugą hipoteką na nieruchomości. Better udziela obu pożyczek, ze stałym oprocentowaniem na 15 lub 30 lat, a zastawiony Bitcoin nie pomaga w uzyskaniu kwalifikacji do głównej hipoteki.

Strona produktu Better przedstawia decyzję jako wybór między sprzedażą a zastawieniem. Jej domyślny przykład daje „szacowaną korzyść netto” 46 000 dolarów z góry — głównie gotówkę, którą nabywca nie musi już wpłacać. Czego porównanie pomija, to wszystko, co następuje po dniu podpisania umowy.

Ile kosztuje utrzymanie 130 000 dolarów w Bitcoinie

Kredytobiorca z FT zastawił Bitcoiny o wartości 325 000 dolarów, ale to nie jest kwota ekspozycji, którą pożyczka zachowała. Jego alternatywą była sprzedaż około 130 000 dolarów — plus ewentualny podatek — i zatrzymanie reszty. Druga pożyczka płaci za utrzymanie ekspozycji na ten fragment o wartości 130 000 dolarów, podczas gdy całe 325 000 dolarów pozostaje zamknięte.

Sama pożyczka na wkład własny:

• Pożyczono: 130 000 dolarów
• Płatność miesięczna: około 900 dolarów
• Odsetki przez 30 lat: około 194 000 dolarów

Dane mają charakter poglądowy: 360 płatności przy 7,40%, 30-letnia średnia Freddie Mac na 15 października. Rzeczywiste ceny Better zależą od oceny kredytowej. Wyliczenia wykluczają główną hipotekę, opłaty, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie oraz zakładają brak wcześniejszej spłaty.

Przy tej średniej tygodniowej 7,40% kredytobiorca płaci około 900 dolarów miesięcznie, aby utrzymać 130 000 dolarów w Bitcoinie Zastaw opłaca się tylko wtedy, gdy ten fragment zyska więcej niż odsetki i opłaty, po podatku. Płatności są stałe; zyski nie są.

Dzień 60 dla Bitcoina, dzień 180 dla domu

Better twierdzi, że spadek ceny Bitcoina nigdy nie uruchamia uzupełnienia zabezpieczenia ani wymuszonej sprzedaży. Jej FAQ przeciwstawia to pożyczkom margin, gdzie zabezpieczenie może zostać automatycznie zlikwidowane przy ustalonym wskaźniku loan-to-value, nawet gdy płatności są bieżące.

Harmonogram zaległości wygląda następująco:

• Dzień 1: Opóźnienie zaczyna się dzień po niezapłaconej racie.
• Dzień 30: Termin na uregulowanie zaległości.
• Dzień 60: Better może zlikwidować zastawiony Bitcoin.
• Dzień 180: Może rozpocząć się postępowanie egzekucyjne wobec domu.

Ta ochrona obejmuje cenę, nie dochód. Gospodarstwo domowe dotknięte spadkiem cen kryptowalut i utratą pracy unika wezwania do uzupełnienia zabezpieczenia, ale nadal musi dokonywać płatności, która chroni Bitcoina przed sprzedażą w 60. dniu. A ponieważ pożyczka na wkład własny również niesie drugą hipotekę, dom ją także zabezpiecza.

Zamknięte do spłaty hipoteki — i ewentualnie ponownie użyte

FAQ Better podaje trzy różne odpowiedzi na pytanie, kiedy Bitcoin wraca. Jedna mówi, że jest zwracany po spłacie pożyczki na wkład własny. Inna — że dopiero po całkowitej spłacie lub refinansowaniu głównej hipoteki. Trzecia — że jest uwalniany, gdy dom zostanie sprzedany, a pożyczka na wkład własny spłacona. Better powiedział CoinDesk, że zabezpieczenie pozostaje zamknięte do spłaty lub refinansowania tradycyjnej hipoteki — co przy kredycie na 30 lat może oznaczać dekady.

W międzyczasie monety mogą nie leżeć nietknięte. Better poinformował CoinDesk, że może rehipotekować zastawiony Bitcoin, wykorzystując go gdzie indziej, pod warunkiem utrzymywania równoważnej kwoty dostępnej do zwrotu przy spłacie. Kredytobiorcy przysługuje ta sama ilość Bitcoina, niekoniecznie te same monety, i zależy od zdolności Better do ich dostarczenia. Coinbase działa wyłącznie jako depozytariusz i dostawca technologii, bez udziału w udzielaniu kredytu czy decydowaniu owidacji, jak podały firmy CoinDesk.

Argument podatkowy — i test, który się liczy

Uniknięcie sprzedaży może uchronić przed rachunkiem podatkowym. IRS traktuje aktywa cyfrowe jako własność, więc sprzedaż może zrealizować zysk kapitałowy. Przykład Better stosuje płaską stawkę 20%, ale federalne stawki długoterminowe wynoszą 0%, 15% lub 20% w zależności od dochodu, krótkoterminowe zyski są opodatkowane jak dochód zwykły, a wynik zależy również od podstawy kosztowej posiadacza. Sam Better zaleca kredytobiorcom konsultację z doradcą podatkowym.

Kluczowe pytanie dotyczy przepływów pieniężnych. Zastawiony Bitcoin nie może być używany do płatności, dopóki jest zamknięty, więc dochód kredytobiorcy musi pokrywać obie pożyczki przez cały czas ich trwania.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady finansowej, prawnej ani podatkowej. Warunki kredytu i uprawnienia są różne; wyliczenia mają charakter poglądowy.