Zgodnie z materiałami produktowymi obu firm oraz raportem CoinDesk z 6 września, Better i Coinbase wprowadziły bitcoina do zakątka amerykańskich finansów, który rzadko się zmienia: hipoteki konformowanej. Produkt pozwala zatwierdzonemu kredytobiorcy zastawić BTC w celu sfinansowania wkładu własnego na dom, zachowując jednocześnie standardową pierwszą hipotekę objętą gwarancją Fannie Mae na tej nieruchomości. Najbardziej doniosły szczegół znajduje się jednak pod nagłówkiem. Better może ponownie wykorzystać zastawiony bitcoin, a kredytobiorca nie może go odzyskać, dopóki konwencjonalna hipoteka nie zostanie w pełni spłacona lub refinansowana.

Ta konstrukcja jest istotna, ponieważ zamienia bitcoin z aktywa, które w innym razie zostałoby sprzedane na wkład własny, w zabezpieczenie wewnątrz systemu finansowania mieszkaniowego. Tworzy ona również inny profil ryzyka niż typowa pożyczka zabezpieczona kryptowalutami. Spadek ceny bitcoina nie wywołuje wezwania do dopłaty zabezpieczenia, ale kredytobiorca przyjmuje na siebie ryzyko kontrahenta wobec Better i może pozostawić monety obciążone na cały okres 15-letniej lub 30-letniej hipoteki.

Co zostało uruchomione i jak działa konstrukcja dwóch pożyczek

W swoim ogłoszeniu z 26 marca Coinbase poinformowała, że współpracuje z Better nad tym, co firmy opisują jako pierwszą hipoteką konformowaną zabezpieczoną kryptowalutami. Better udziela i obsługuje pożyczki. Coinbase zapewnia połączenie kont oraz infrastrukturę przechowywania aktywów przez Coinbase Prime, ale nie dokonuje oceny ryzyka kredytowego hipoteki ani nie decyduje, kiedy zabezpieczenie zostanie sprzedane.

Kredytobiorca otrzymuje przy zawarciu dwie pożyczki. Pierwsza to standardowa hipoteka konformowana Fannie Mae zabezpieczona domem. Druga finansuje gotówkowy wkład własny i jest zabezpieczona bitcoinem kredytobiorcy oraz drugą hipoteką na tej samej nieruchomości. Obie pożyczki mają tę samą stopę oprocentowania i okres amortyzacji, więc kredytobiorca dokonuje jednej łączonej miesięcznej płatności.

Na starcie akceptowany jest wyłącznie bitcoin. Strona produktu Better wskazuje, że inne aktywa, w tym ETH i SOL, mogą zostać dodane później. We wcześniejszym ogłoszeniu firmy wymieniały także USDC, ale CoinDesk doniósł, że partnerzy zdecydowali się na start wyłącznie z BTC, podczas gdy oceniają inne zabezpieczenia.

Dlaczego wskaźnik zabezpieczenia 250% ma znaczenie

Początkowy wymóg zabezpieczenia wynosi 250%, co oznacza, że kredytobiorca musi zastawić bitcoiny o wartości 2,50 dolara na każdy 1 dolar pożyczony w ramach pożyczki na wkład własny. W przykładzie podanym przez firmy kupujący dom za 500 000 dolarów mógłby zastawić 250 000 dolarów w BTC, aby wesprzeć wkład własny w wysokości 100 000 dolarów.

Ten bufor ogranicza ekspozycję kredytodawcy na zmienność bitcoina w momencie udzielenia pożyczki, ale nie sprawia, że transakcja jest niskoryzykowna dla kredytobiorcy. Zastawione BTC zostaje przeniesione z konta Coinbase kredytobiorcy na konto powiernicze Better w Coinbase Prime. Strona Better wskazuje, że zabezpieczenie jest zwracane po pełnej spłacie lub refinansowaniu hipoteki, a sprzedaż domu wymaga spłaty pożyczki na wkład własny przed zwolnieniem bitcoina.

Bitcoin nie pomaga wnioskodawcy zakwalifikować się do konwencjonalnej hipoteki. Better twierdzi, że kredytobiorcy muszą nadal spełniać zwykłe wymogi dotyczące dochodów, scoringu kredytowego oraz wskaźnika zadłużenia do dochodów. W pisemnych komentarzach dla CoinDesk firma oświadczyła: „Niczego w tym produkcie nie przekształca posiadanych kryptowalut w kwalifikujący się dochód ani nie znosi progów DTI lub kredytowych”.

Jak rehipotekacja zmienia ryzyko kredytobiorcy

Najważniejszym szczegółem prawnym i finansowym jest zdolność Better do ponownego wykorzystania zastawionego bitcoina. Better powiedział CoinDesk: „Better może rehipotekować zastawiony bitcoin, pod warunkiem że zachowa równowartość w Bitcoinie, aby zwrócić zabezpieczenie przy spłacie pożyczki”.

Rehipotekacja oznacza, że zabezpieczenie może zostać wykorzystane w innej transakcji, zamiast pozostawać nietknięte w przechowywaniu. Praktyka ta jest od dawna ugruntowana w tradycyjnych finansach, gdzie brokerzy papierów wartościowych rutynowo wykorzystują ponownie zabezpieczenia klientów w ramach limitów regulacyjnych. W sektorze krypto upadłości Celsius i FTX w 2022 roku pokazały jednak, jak nieprzejrzyste wykorzystywanie aktywów klientów może skutkować tym, że użytkownicy konkurują jako wierzyciele w postępowaniu upadłościowym, zamiast odzyskiwać swoją własność — historia ta kształtuje to, dlaczego warunki ponownego wykorzystania zabezpieczeń są dziś dokładnie analizowane w kredytowaniu kryptowalutowym.

Kredytobiorcy obiecano zwrot równowartości bitcoina, a niekoniecznie tych samych monet. To rozróżnienie ma znaczenie, jeśli Better lub jeden z jego partnerów finansowych upadnie, podczas gdy zabezpieczenie jest ponownie wykorzystywane.

Better twierdzi, że jego umowy z kredytobiorcami i regulaminy przechowywania są zgodne z obowiązującym prawem, w tym przepisami upadłościowymi. Publiczne materiały przeanalizowane na potrzeby tego artykułu nie odpowiadają jednak na pytanie, czy bitcoin każdego kredytobiorcy pozostaje oddzielnie identyfikowalny, kto dzierży tytuł prawny po rehipotekacji ani czy kredytobiorca miałby roszczenie rzeczowe zamiast roszczenia wierzycielskiego w scenariuszu upadłości. Pytania te powinny zostać wyjaśnione w dokumentach pożyczkowych, zanim kredytobiorca zastawi dużą pozycję w BTC.

W celu uzyskania pokrewnego kontekstu zobacz relację The Bit Journal o pożyczkach zabezpieczonych Bitcoinem od Strike bez wezwań do dopłaty opartych na cenie. Warunki spłaty i zabezpieczenia różnią się między produktami.

Dlaczego spadki ceny nie wywołują wezwań do dopłaty zabezpieczenia

Produkt różni się od pożyczki depozytowej jednym istotnym sposobem: spadek ceny bitcoina nie wymaga od kredytobiorcy dodania zabezpieczenia i nie wywołuje automatycznej sprzedaży. Better twierdzi, że likwidacja jest powiązana z zaległościami w płatnościach, a nie z wartością rynkową zastawionego BTC.

Uchybienie łączonej płatności rozpoczyna proces zaległości. Better twierdzi, że może zlikwidować zastawiony bitcoin po 60 dniach zaległości, po uprzednim powiadomieniu kredytobiorcy, i sprzedałby tylko tyle, aby spłacić dług i przywrócić bieżący stan konta. Postępowanie egzekucyjne wobec domu może rozpocząć się po 180 dniach zaległości zgodnie z wytycznymi Fannie Mae. Better twierdzi, że musi najpierw sięgnąć po bitcoin, choć standardowe środki ochrony kredytodawcy mogą nadal mieć zastosowanie, jeśli sprzedaż zabezpieczenia pozostawi niedobór.

Taka konstrukcja może przemawiać do kredytobiorców, którzy chcą uniknąć przymusowej sprzedaży w trakcie bessy, ale nie usuwa ryzyka mieszkaniowego. Kredytobiorca, który nie jest w stanie dokonywać łączonej miesięcznej płatności, nadal może stracić zastawiony bitcoin, a ostatecznie także dom.

Co to oznacza dla rynku

Produkt jest wczesnym testem tego, czy bitcoin może funkcjonować jako zabezpieczenie wewnątrz regulowanego finansowania mieszkaniowego bez konieczności sprzedaży. Better powiedział CoinDesk, że żądany wolumen pożyczek w zgłoszeniach wstępnych osiągnął 360 milionów dolarów po publicznej premierze, w porównaniu z 260 milionami dolarów prognozowanymi przez kredytobiorców na wcześniejszej liście oczekujących. Firma podała także, że 35,9% obecnych wnioskodawców posiada ponad 500 000 dolarów w kryptowalutach, a 38% planuje zakup domu w ciągu najbliższych trzech miesięcy.

Te dane wskazują na popyt ze strony konkretnej grupy: kredytobiorców z znacznym majątkiem kryptowalutowym, którzy spełniają standardy konwencjonalnej hipoteki, ale wolą nie likwidować BTC. Sprzedaż skryptowalutowych aktywów, które zyskały na wartości, w celu sfinansowania wkładu własnego może też rodzić skutki podatkowe — to jeden z powodów, dla których długoterminowi posiadacze często szukają sposobów na pożyczanie pod zastaw aktywów zamiast ich sprzedaży. Produkt nie jest obejściem oceny zdolności kredytowej i nie sprawia, że zmienne aktywa liczą się jako dochód. Jego szersze znaczenie tkwi w połączeniu przechowywania w Coinbase Prime, hipoteki konformowanej i drugiej pożyczki na wkład własny.

Jeśli konstrukcja выдержy pełny cykl kredytowy z dobrej strony, inni kredytodawcy mogą testować podobne produkty. Jeśli rehipotekacja lub odzyskiwanie zabezpieczeń stanie się przedmiotem sporu w okresie spowolnienia, ta sama konstrukcja może stać się przestrogą zarówno dla krypto pożyczkodawców, jak i firm z branży finansowania mieszkaniowego.

Ryzyka i co obserwować

Pierwszym ryzykiem jest ekspozycja na kontrahenta: rehipotekacja oznacza, że kredytobiorca zależy od zdolności Better do zwrotu równoważnego bitcoina po latach lub dekadach. Drugim jest przejrzystość prawna — kredytobiorcy muszą wiedzieć, czy zachowują roszczenie rzeczowe do identyfikowalnych monet, czy staną się niezabezpieczonymi wierzycielami w razie upadłości.

Trzecim ryzykiem jest czas. Zabezpieczenie może pozostawać zablokowane do czasu spłaty lub refinansowania głównej hipoteki, mimo że zabezpiecza jedynie odrębną pożyczkę na wkład własny. Czwartym jest ryzyko behawioralne: kredytobiorca może traktować brak wezwań do dopłaty jako powód do zastawienia większej ilości BTC, niż jest to rozsądne, mimo że zaległości w płatnościach nadal mogą prowadzić do likwidacji.

Kluczowe dokumenty, które warto obserwować, to ostateczna umowa kredytobiorcy, warunki przechowywania, zapisy dotyczące upadłości oraz ewentualne rozszerzenie poza bitcoina. Kluczowe mierniki biznesowe to rzeczywisty wolumen sfinansowanych pożyczek, wskaźniki zaległości oraz to, czy Better zmieni wymóg zabezpieczenia 250%.

FAQ

Czy bitcoin liczy się jako dochód przy hipotece?

Nie. Better twierdzi, że wnioskodawcy muszą niezależnie od posiadanych kryptowalut spełniać standardowe wymogi dotyczące dochodów, kredytu i wskaźnika zadłużenia do dochodów. Bitcoin służy jako zabezpieczenie pożyczki na wkład własny, a nie jako kwalifikujący się dochód.

Czy krach ceny bitcoina może wywołać wezwanie do dopłaty zabezpieczenia?

Nie. Better twierdzi, że ruchy cenowe nie wywołują wezwań do dopłaty ani automatycznej likwidacji. Firma może sprzedać zastawione BTC po 60 dniach zaległości w płatnościach, zgodnie z warunkami pożyczki i po powiadomieniu kredytobiorcy.

Kiedy kredytobiorca odzyskuje bitcoin?

Better twierdzi, że zastawione BTC jest zwracane po pełnej spłacie lub refinansowaniu konwencjonalnej hipoteki. W przypadku sprzedaży domu pożyczka na wkład własny musi zostać spłacona przed zwolnieniem zabezpieczenia.

Co oznacza rehipotekacja?

Rehipotekacja pozwala Better na ponowne wykorzystanie zastawionego bitcoina przy obietnicy zwrotu równowartości po zakończeniu pożyczki. Kredytobiorca nie ma gwarancji, że te same monety pozostaną nietknięte w przechowywaniu.

Czy Coinbase jest kredytodawcą?

Nie. Better udziela i obsługuje pożyczki. Coinbase zapewnia połączenie konta oraz infrastrukturę przechowywania Coinbase Prime, ale nie dokonuje oceny ryzyka kredytowego hipoteki ani nie decyduje o likwidacji zabezpieczenia.

Ten artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, prawnej, podatkowej ani dotyczącej kredytów hipotecznych. Kredytobiorcy powinni przejrzeć pełną dokumentację pożyczkową i dotyczącą przechowywania oraz skonsultować się z wykwalifikowanymi doradcami przed zastawieniem aktywów cyfrowych.