Intercontinental Exchange, Inc. (ICE), jeden z wiodących światowych dostawców technologii i danych dla rynków finansowych napędzających globalne rynki kapitałowe, opublikował październikowy raport ICE Mortgage Monitor za 2026 rok. Analiza wskazuje, że kredyty o zmiennej stopie procentowej (ARM) przyciągają ponownie zainteresowanie kredytobiorców wraz ze wzrostem stóp kredytowych — ich udział w blokadach stawek przekroczył 11%, co stanowi największy odsetek od niemal czterech lat. Zmiana ta nastąpiła, gdy należący do ICE indeks Conforming 30-year Fixed Rate osiągnął 7,2% 24 września. W przeciwieństwie do kredytów o stałej stopie, kredyty ARM utrzymują początkową stopę przez określony okres wprowadzający — zwykle pięć, siedem lub 10 lat — po czym są okresowo dostosowywane do bazowego indeksu; struktura ta wraca do łask kredytobiorców, gdy rosną stawki kredytów o stałej stopie.

„Kredyty ARM stają się bardziej atrakcyjne dla kredytobiorców szukających ulgi od dzisiejszych wyższych stawek stałych, ale ogólna ekspozycja rynku na zmienne płatności pozostaje stosunkowo ograniczona” — powiedział Andy Walden, szef działu badań nad rynkiem hipotecznym i mieszkaniowym w ICE. „Aktywnych kredytów ARM pierwszej hipoteki jest obecnie 3,1 mln, najwięcej od 5,5 roku, ale stanowią one jedynie 5,6% aktywnych kredytów hipotecznych. A ponieważ większość nowszych kredytów ARM jest jeszcze w okresach wprowadzających, tylko około jedna trzecia aktywnych kredytów ARM rozpoczęła dostoswanie stóp.”

Liczba dostosowujących się kredytów ARM najniższa od ponad 25 lat

Tylko 1,05 mln aktywnych kredytów ARM osiągnęło pierwszy przeliczenie i obecnie funkcjonuje jako kredyty o zmiennej stopie — najmniej od ponad 25 lat. Ponad 90% kredytów ARM udzielonych od 2022 roku pozostaje w okresach wprowadzających ze stałą stopą, podczas gdy większość kredytów po przeliczeniu została udzielona ponad dekadę temu i przeszła już dostosowania stóp w cyklu zacieśniania polityki Fed w latach 2022–2023. Ponieważ ta dostosowująca się grupa to ta część portfela ARM, której płatności obecnie reagują na warunki stopy procentowej, jej niewielki rozmiar potwierdza tezę raportu, że ogólna ekspozycja rynku na zmienne płatności pozostaje ograniczona.

Podwyżka stóp Fed będzie miała umiarkowany, stopniowy wpływ na obecnych kredytobiorców

Ostatnia podwyżka stóp Fed zgodnie z oczekiwaniami będzie miała umiarkowany i stopniowy wpływ na większość obecnych kredytobiorców ARM. Przy założeniu pełnego przeniesienia podwyżki o 25 punktów bazowych na bazowe indeksy ARM, mediany wzrostu miesięcznej raty dotkniętego kredytobiorcy wyniosłaby około 14 dolarów. Nowsze kredyty, które zwykle charakteryzują się wyższymi saldami, mogą odnotować bardziej zauważalny mediany wzrost o około 53 dolary miesięcznie. Szybkość tych zmian zależy od bazowego indeksu każdego kredytu i warunków dostosowania — dlatego efekty rozkładają się w czasie w populacji dostosowujących się kredytów, zamiast dotknąć wszystkich kredytobiorców jednocześnie.

Pierwsze przeliczenia kredytów ARM w 2027 roku pozostaną ograniczone

Spodziewa się, że pierwsze przeliczenia kredytów ARM w 2027 roku pozostaną stosunkowo ograniczone, choć niektórzy kredytobiorcy mogą odczuć większe zmiany rat. Około 180 000 kredytów ARM ma zaplanowane pierwsze przeliczenie w przyszłym roku, nieco więcej niż około 150 000 w 2026 roku, a kolejne 155 000 jest obecnie zaplanowanych na 2028 rok. Wśród przeliczeń przyszłego roku około 74 000 siedmioletnich kredytów ARM udzielonych w 2020 roku może odnotować największy mediany wzrost raty — około 1066 dolarów miesięcznie, czyli o 36% — co wynika z ich niższych stóp początkowych, wyższych sald i wyższych okresowych limitów stóp. Terminy przeliczeń wynikają wprost z dat udzielenia kredytów, więc ta przyszła harmonogram odzwierciedla wcześniejsze roczniki kredytowe, a nie bieżącą aktywność blokad stawek.

Kredytobiorcy w ramach home equity odczują zmiany krótkoterowych stóp szybciej

Zmiany krótkoterminowych stóp dotrą do kredytobiorców home equity szybciej. Linie kredytowe HELOC są zazwyczaj bezpośrednio powiązane ze stopą prime i przeliczane co miesiąc. Dane ICE McDash Home Equity pokazują medianę salda zadłużenia 44 000 dolarów wśród HELOC drugiej hipoteki, przy medianowej stopie 7,4%. Wzrost o 25 punktów bazowych przełożyłby się na wzrost medianowej miesięcznej raty o około 9 dolarów. Mechanizm miesięcznego przeliczania oznacza, że kredytobiorcy home equity zauważają zmiany krótkoterminowych stóp w swoich ratach znacznie szybciej niż większość kredytobiorców ARM pierwszej hipoteki, którzy wciąż znajdują się w wieloletnich okresach wprowadzających.

Kredytobiorcy coraz częściej płacą z góry za niższe stawki

Kredytobiorcy coraz częściej płacą również z góry, aby obniżyć oprocentowanie kredytu. Punkty to odsetki zapłacone z góry przy zamknięciu transakcji w zamian za niższą stopę — w praktyce wymiana kosztu początkowego na niższą ratę miesięczną. Udział kredytobiorców płacących punkty, głównie w celu wykupienia niższej stopy, osiągnął w sierpniu 50% — najwyższy poziom od początku 2025 roku. Tymczasem udział otrzymujących tymczasowe obniżki stawek pozostaje blisko wieloletnich minimów.

„Zmiany w otoczeniu stóp procentowych wpływają na kredytobiorców w różny sposób w zależności od tego, kiedy kredyt został udzielony i jak jest skonstruowany” — powiedział Bob Hart, prezes ICE Mortgage Technology. „To sprawia, że aktualne dane i połączone technologie są szczególnie ważne. ICE daje pożyczkodawcom i serwisantom informacji oraz narzędzia potrzebne do zrozumienia, co dzieje się w ich portfelach, i wspierania kredytobiorców w miarę zmiany ich potrzeb.”

Źródło: GlobalFinTechSeries