Torsten Slok, główny ekonomista globalnego giganta zarządzania aktywami Apollo, ostrzegł w weekend klientów, że Rezerwa Federalna kierowana przez Kevina Warsha stoi w obliczu „błędnego koła”, w którym wyższe stopy procentowe napędzają wzrost czynszów i utrzymują inflację na podwyższonym poziomie.

„Gdy stopy są wysokie, deweloperzy budują mniej, a gdy powstaje mniej domów i mieszkań, czynsze rosną, co popycha inflację w górę i utrzymuje wysokie stopy” – napisał Slok. „Nazwijmy to »błędnym kołem wyższych stóp i wyższych czynszów«”.

Ostrzeżenie podkreśla akt równowagi, przed którym stoi bank centralny – w szczególności ustalający stopy Komitet Otwartego Rynku (FOMC) – którego prawny mandat pełnego zatrudnienia i inflacji na poziomie 2% już teraz wymaga kompromisów przy ustalaniu amerykańskiej stopy procentowej. Każdy wzrost stopy bazowej rozchodzi się falami przez branże i ostatecznie spada na konsumentów – czy to poprzez koszty obsługi kredytów hipotecznych, samochodowych i kart kredytowych, czy poprzez czynsze, które są sercem ostrzeżenia Sloka.

We wrześniu FOMC jednogłośnie zagłosowało za podniesieniem stopy bazowej o 25 punktów bazowych, do zakresu od 3,75% do 4%. Opisując inflację – wynoszącą 3,4% według najnowszej publikacji – jako podwyższoną, komitet stwierdził w swoim oświadczeniu: „Dzisiejsza decyzja polityczna wspiera szybszy powrót do celu komitetu wynoszącego 2%. Komitet zapewni stabilność cen”.

Surowce energetyczne były największym czynnikiem powyżejprzeciętnego odczytu, przy czym benzyna wzrosła o 28% w niesz seasonowanych ujęciu 12-miesięcznym kończącym się w sierpniu, podczas gdy koszty mieszkania wzrosły o 3%. Według Biura Statystyki Pracy wpływ kosztów mieszkań na wszystkich Amerykanów jest jednak większy niż wpływa benzyny.

Czynnikowe czynsze właścicielskie, na które wskazuje Slok, to szacunek Biura Statystyki Pracy dotyczący tego, ile właściciele domów musieliby zapłacić za wynajem własnych domów – próba uchwycenia kosztów mieszkania dla wielu amerykańskich gospodarstw domowych, które są właścicielami, a nie najemcami. „Samo czynszowe wynagrodzenie właścicieli stanowiące około jednej czwartej koszyka CPI [wskaźnika cen konsumpcyjnych] sprawia, że to ponowne przyspieszenie wzrostu czynszów jest problemem dla Fed, ponieważ wywiera presję wzrostową na inflację napędzaną przez wyższe stopy” – napisał Slok.

Presja po stronie podaży już narasta. Koszty budowy rosną, ponieważ deweloperzy konkurują o wykwalifikowaną siłę roboczą z firmami budującymi centra danych AI, a dane o budownictwie mieszkaniowym wykazują wczesne oznaki spowolnienia. Rozpoczęte prywatne budowy mieszkań w sierpniu spadły o 2,6% względem szacunku lipca, do 1 275 000, i były o 1,2% niższe niż w sierpniu 2025 r., według Biura Spisu Ludności. Zakończenia budów mieszkań w sierpniu wyniosły 1 128 000 – o 11,9% poniżej szacunku lipca i o 27,1% poniżej poziomu z sierpnia 2025 r. To właśnie liczba zakończeń budów jest kluczowa dla opisanego przez Sloka cyklu, ponieważ to gotowe jednostki, a nie rozpoczęte inwestycje, zwiększają podaż domów i mieszkań dostępnych dla najemców.

Następny krok Fed

Konsensus Wall Street zakłada, że Fed utrzyma stopy bez zmian na najbliższym posiedzeniu. Słabszy wrześniowy raport o zatrudnieniu – pokazujący jedynie 29 tysięcy nowych miejsc pracy – sugeruje, że decydenci mogą niechęie dalej ograniczać aktywność gospodarczą z obawy przed zahamowaniem zatrudnienia.

Rachuba między utrzymaniem a podniesieniem stóp mieści się dokładnie w pułapce, którą wskazuje Slok: według jego tezy narzędzie, którym Fed walczy z inflacją – wyższe stopy – zasilają jednocześnie jedną z presji inflacyjnych, które próbuje opanować. Mimo to analitycy szeroko oczekują, że stopy procentowe będą ogółem wykazywać trend wzrostowy, na co wskazują podwyższone rentowności dłuższych amerykańskich obligacji skarbowych. Na razie traderzy stóp widzą październik jako utrzymanie: według barometru CME FedWatch w momencie pisania było 79,5% prawdopodobieństwa utrzymania stóp na posiedzeniu zaplanowanym na nieco ponad trzy tygodnie od teraz.

Globalni ekonomiści Bank of America Claudio Irigoyen i Antonio Gabriel powiedzieli klientom: „Fundamenty wciąż wskazują na wyższe stopy, przy czym bazowa inflacja wciąż utknęła powyżej 2,5%, wzrost zatrudnienia pozostaje powyżej punktu progowego, a solidne perspektywy wzrostu zarówno konsumpcji, jak i inwestycji prawdopodobnie nie zwolnią, dopóki nie załamie się transakcja AI”.

Podobny scenariusz przedstawił amerykański ekonomista UBS Andrew Dubinsky: „Nasza ocena Fed pozostaje taka, że decydenci mogą poczekać do grudnia, zanim rozważą kolejną podwyżkę stóp. Ostatnie wypowiedzi prezesa Fed Nowego Jorku [Johna] Williamsa i wiceprzewodniczącej [Philipa] Jeffersona sugerowały mniejszą pilność w dodatkowym zaostrzaniu polityki. Ich komunikacja, korzystne dane o inflacji i umiarkowany wzrost zatrudnienia przyczyniły się do spadku wyceny futures na grudzień 2026 o 13 punktów bazowych [bps], pozostawiając wycenione 25 punktów bazowych zaostrzenia do końca roku”.

Ta historia pierwotnie ukazała się na Fortune.com.