Historia wzrostu Filipin w ciągu ostatnich 25 lat należała do najdłuższych na świecie. Kluczowe czynniki, w tym sektor technologii informacyjnych i zarządzania procesami biznesowymi (IT-BPM), przekazy pieniężne od Filipińczyków pracujących za granicą oraz młoda, anglojęzyczna siła robocza, podtrzymywały tę ekspansję.

Sektor IT-BPM w szczególności przyczynił się do wzrostu zatrudnienia poza Metro Manila. Pomógł stworzyć zintegrowane miasteczka w całym kraju i zwiększył popyt na powierzchnie biurowe, mieszkaniowe i handlowe w rozwijających się dzielnicach. Sztuczna inteligencja (AI) zmienia obecnie tę dynamikę, wymagając od rynku przeobrażenia się w celu maksymalizacji korzyści, jakie może przynieść.

AI jest często przedstawiana albo jako motor wzrostu gospodarczego, albo jako siła, która może wyeliminować miejsca pracy i sprawić, że całe branże staną się przestarzałe. Sektor IT-BPM zajmuje centralne miejsce w tej debacie. W 2025 r. odpowiadał za około 8% produktu krajowego brutto i zapewniał 1,89 mln miejsc pracy, generując jednocześnie efekty mnożnikowe w innych branżach.

Konsekwencje dla filipińskiego rynku nieruchomości są istotne dla użytkowników powierzchni, deweloperów, inwestorów i wynajmujących, których decyzje ostatecznie zależą od źródeł popytu. AI zmienia podstawową strukturę, poprzez którą powstaje popyt na nieruchomości. Bardziej prawdopodobnym rezultatem niż bezpośredni skurcz rynku jest przeobrażenie przebiegające w wielu etapach.

Podobną ewolucję opisuje Microsoft Corp. w raporcie 2025 Work Trend Index. Wskazuje on przejście od AI pełniącej funkcję asystenta przy istniejącej pracy, przez ludzi zarządzających zespołami agentów, aż po przeprojektowanie przepływów pracy i całych organizacji wokół zespołów ludzi i agentów. Choć model ten koncentruje się na zespołach, ma również konsekwencje dla rynku nieruchomości: najpierw powstają systemy, następnie rośnie produktywność, a później następuje szeroka transformacja gospodarcza.

Ekspansja dzięki cyfryzacji

W różnych branżach firmy wciąż tworzą podstawy wdrażania AI, cyfryzując dokumentację, standaryzując przepływy pracy i budując systemy zdolne do skutecznego gromadzenia, przechowywania i wykorzystywania danych. Na tym etapie AI przyspiesza transformację cyfrową, ale nie zastępuje ludzkiego osądu.

Większość organizacji nadal znajduje się na wczesnym etapie wdrażania, a ich inicjatywy obejmują programy pilotażowe i częściową implementację. Microsoft opisuje ten okres jako etap, w którym AI pełni przede wszystkim funkcję asystenta, pomagając ludziom wykonywać pracę wydajniej, bez fundamentalnej zmiany struktury organizacji. Jest to zgodne z obecnymi wzorcami wdrażania, ponieważ firmy nadal budują cyfrowe fundamenty niezbędne do integracji AI.

Wyniki generowane przez AI zależą od sposobu formułowania zapytań i interpretowania rezultatów, zwłaszcza gdy dane pozostają niepełne lub są nadal porządkowane. Ludzie wciąż są więc potrzebni do doprecyzowywania danych wejściowych, interpretowania wyników i odnoszenia ich do rzeczywistych warunków. Pracownicy nadal odpowiadają również za porządkowanie danych, definiowanie procesów i ocenę rezultatów.

Dla rynku nieruchomości oznacza to, że zatrudnienie pozostaje ważnym czynnikiem kształtującym zapotrzebowanie na powierzchnię we wczesnych fazach wdrażania AI. Obecnie transformacja polega raczej na przekierowaniu potrzeb kadrowych. Kapitał ludzki jest potrzebny do budowy systemów zdolnych obsłużyć szersze wykorzystanie AI, a te podstawy zdecydują o tym, jak skutecznie technologia będzie mogła być wykorzystywana w przyszłości.

Kompresja dzięki efektywności systemów

W miarę dojrzewania i stabilizowania się systemów zmieni się charakter pracy. Zadania, które początkowo wymagały udziału człowieka, będą coraz częściej wykonywane przez narzędzia AI z większą niezależnością. Czynności wcześniej zależne od ręcznego wprowadzania danych, takie jak wprowadzanie i przetwarzanie danych oraz podstawowa analiza, staną się bardziej efektywne.

Z czasem oczekuje się spadku udziału człowieka w rutynowej pracy, a zasoby kadrowe będą przesuwać się w stronę nadzoru i kontroli. Prognozy branżowe już odzwierciedlają niektóre aspekty tego trendu: przychody nadal rosną, podczas gdy wzrost zatrudnienia spowalnia, co wskazuje na wyższą produktywność na pracownika.

Jest to zgodne z obserwacją Microsoftu, że inteligencja staje się coraz szerzej dostępna na żądanie, umożliwiając organizacjom zwiększanie produkcji bez proporcjonalnego wzrostu zatrudnienia. W praktyce wzrost gospodarczy w mniejszym stopniu zależy od liczby pracowników, a w większym od tego, jak skutecznie ludzie i systemy AI współpracują.

W przypadku nieruchomości osłabia to długoletnią zależność między zatrudnieniem a popytem na powierzchnię. Popyt na biura generowany przez pracowników wykonujących rutynowe zadania w warunkach wysokiej koncentracji może osłabnąć, natomiast popyt związany z pracą o wyższej wartości i specjalizacją prawdopodobnie się utrzyma. Stworzy to odmienne wymagania dotyczące powierzchni dla użytkowników i deweloperów biurowych.

Nowy popyt w gospodarce AI

Choć AI może zmniejszyć zapotrzebowanie na pracowników w niektórych obszarach, może również tworzyć nowe źródła popytu. Wraz ze wzrostem ilości danych zwiększy się zapotrzebowanie na infrastrukturę danych. Obejmuje ona fizyczne obiekty, takie jak centra danych, infrastruktura serwerowa i sieci wspierające działalność cyfrową.

Aktywa te tworzą nowe źródła popytu na nieruchomości poza gronem tradycyjnych użytkowników. Są to obiekty kapitałochłonne pod względem nieruchomości, o szczególnych wymaganiach dotyczących lokalizacji, łączności i regulacji, które również mogą z czasem ewoluować.

Jednym ze wskaźników tego, jak może rozwijać się taki popyt, jest inicjatywa Pax Silica, do której Filipiny dołączyły na początku tego roku. W ramach inicjatywy New Clark City wskazano jako lokalizację proponowanego hubu przemysłowego skoncentrowanego na AI o powierzchni 4 000 akrów. Projekt ma przyciągnąć firmy technologiczne, zaawansowaną produkcję, instytucje badawcze i inwestycje związane z AI.

Plany pozostają na wczesnym etapie, a rzeczywisty popyt będzie zależeć od realizacji i wdrożenia. Dla rynku nieruchomości rozwój proponowanego hubu będzie zatem ważnym sygnałem wskazującym, czy planowana aktywność związana z AI przełoży się na popyt na infrastrukturę i nieruchomości wspierające. Projekt pokazuje jednak rodzaje możliwości, które mogą się pojawić, jeśli branże związane z AI zyskają na Filipinach większą obecność.

Możliwości te mogą wykraczać poza centra danych i obejmować parki przemysłowe, obiekty badawcze, mieszkania, logistykę, placówki handlowe oraz inne inwestycje wspierające, które zwykle powstają wokół głównych centrów zatrudnienia i inwestycji.

Energia jest kolejną istotną kwestią. Systemy i infrastruktura AI wymagają niezawodnego i skalowalnego zasilania, co zwiększy zapotrzebowanie na infrastrukturę energetyczną — od wytwarzania po magazynowanie energii.

Jednocześnie charakter pracy staje się bardziej złożony. Chociaż w tradycyjnych rolach może być potrzebnych mniej osób, oczekuje się wzrostu zapotrzebowania na wyspecjalizowane stanowiska tworzące wartość. Satya Nadella, Chief Executive Officer Microsoftu, powiedział, że AI nie zmniejsza znaczenia kapitału ludzkiego. Przeciwnie, osąd, wiedza specjalistyczna, relacje, pomysłowość i rozpoznawanie wzorców stają się cenniejsze wraz z rozwojem możliwości AI i coraz częstszym łączeniem kapitału ludzkiego z tym, co nazywa „kapitałem tokenowym”.

Rozwój ten doprowadzi w praktyce do redystrybucji popytu. Trwały wzrost gospodarczy zależy od tego, jak szeroko rozłożone są jego korzyści. Jeśli dochody skoncentrują się w rękach nielicznych, siła nabywcza spadnie, wpływając na popyt we wszystkich segmentach aktywów biurowych, mieszkaniowych, handlowych i przemysłowych.

Nieruchomości są szczególnie wrażliwe na tę kwestię, ponieważ zależą od długoterminowych zobowiązań bezpośrednio powiązanych ze zdolnością finansową i zaufaniem inwestorów. Kluczowym wyzwaniem dla rynku jest identyfikacja nowych ról, które pozwolą utrzymać dochody i zrekompensować spadek zatrudnienia potrzebnego w tradycyjnych funkcjach.

W miarę integracji AI z systemami gospodarczymi nowe branże, umiejętności i role staną się kluczowe dla utrzymania popytu wspierającego rynek nieruchomości. Microsoft określa ten proces mianem pojawienia się „Frontier Firm”, w których nowe formy wartości gospodarczej powstają z połączenia ludzkiej wiedzy specjalistycznej i możliwości AI.

AI nie tylko zastępuje działalność gospodarczą, lecz zmienia miejsce tworzenia wartości i sposób generowania wzrostu.

Przeobrażenie rynku

Rewolucja AI skłania rynek nieruchomości do przebudowy. Początkowy etap koncentruje się na budowie systemów, po czym następują wzrosty efektywności, które mogą osłabić niektóre rodzaje popytu. Z czasem nowy popyt może powstawać dzięki infrastrukturze, technologii i zmieniającej się aktywności gospodarczej.

Proces ten doprowadzi do redystrybucji popytu między rodzajami aktywów, lokalizacjami i funkcjami. Wpłynie nie tylko na to, gdzie potrzebna będzie powierzchnia, lecz także na rodzaje inwestycji wymaganych przez rynek. Segmenty biurowy, mieszkaniowy, handlowy, hotelowy i przemysłowy reagują na różne czynniki w miarę ewolucji potrzeb. Rynek będzie zatem przeobrażał się, aby dostosować się do zmieniających się warunków.

Niektórzy mogą postrzegać AI jako zagrożenie dla istniejących ról, ale technologia ta wprowadza również gospodarkę w kolejny etap wzrostu. Czynniki, które definiowały ostatnie 25 lat rozwoju Filipin, ewoluują i w coraz większym stopniu zależą od wartości i specjalizacji. Jak sugerują badania Microsoftu, organizacje zmierzają w stronę modelu operacyjnego, w którym wzrost jest coraz silniej napędzany połączeniem ludzkiego osądu i możliwości AI, a nie samą liczbą pracowników.

Rynek przejdzie przez kilka faz: będzie się rozszerzał w miarę budowy systemów, dostosowywał wraz z rozwojem efektywności, a ostatecznie redystrybuował popyt, gdy pojawią się jego nowe formy.

Dla uczestników rynku w sektorze definiowanym przez długoterminowe zobowiązania wyzwaniem jest rozpoznanie powstających ról, przewidzenie, co będzie tworzyć popyt, gdzie on powstanie i jaką przyjmie formę, a także odpowiednio wczesne zajęcie pozycji, aby móc w tym uczestniczyć. Dla deweloperów, inwestorów i użytkowników powierzchni pytanie nie brzmi już tylko, ile powierzchni będzie potrzebne. Chodzi o to, jakiego rodzaju powierzchni będzie wymagać kolejny etap wzrostu i gdzie pojawi się popyt.

David Leechiu jest Chief Executive Officerem i założycielem Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC).