Strengere leenregels verdrijven speculanten uit de veilingmarkt

Kim Yu-ji, 26, slaakte een zucht. "Het is mislukt," zei ze. "Ik had hoge verwachtingen."

Het was de ochtend van 24 augustus in rechtszaal 101 van de districtsrechtbank Seoul-Oost in het district Songpa. Het pand dat onder de hamer kwam was een laagbouwwoning van meerdere gezinnen, in Korea gewoonlijk een "villa" genoemd, gelegen in Amsa-dong, district Gangdong, met een getaxeerde waarde van 504 miljoen won ($370.000). Het trok 11 bieders — meer dan enige andere zaak die dag. Kim had de ochtend vrijgenomen om naast haar oudere broer Kim Beom-jun, 31, te zitten, die voor het eerst bood op een pandveiling. Hij had zijn kansen op ongeveer 80 procent geschat.\n
Toen kondigde de rechter de uitslag aan. "Het hoogste bod in deze zaak is 436,07 miljoen win," zei hij. Kim Beom-jun had 370 miljoen won geboden en bleef 66,07 miljoen won onder het winnende bod. Geen van beide siblings bleef bij het verlies hangen; ze moesten die middag terug aan het werk.

Zij waren niet de enige jonge bieders in de zaal. Zo'n 10 mensen in de 20 en 30 waren aanwezig, onder wie Kang Ji-yun, 27, die een bod op een villa in Garak-dong verloor.

"Woningen in Seoul zijn zo duur dat ik zocht naar een manier om zo goedkoop mogelijk te kopen, en zo kwam ik bij veilingen terecht," zei ze. "Ik heb vandaag verloren, maar ik ben niet al te teleurgesteld, want opgedane ervaring kan uiteindelijk leiden tot een goede kans en een goed huis."

Stijgende woningprijzen en aanscherpende vastgoedregels drijven een groeiend aantal Koreanen in de 20 en 30 naar de rechtbanken. Zonder hulp van hun ouders komen ze niet in de buurt van de aankoop van een appartement in Seoul, zelfs niet als ze hun financiën tot het uiterste rekken. Daarom kopen ze in plaats daarvan een villa op een veiling en wachten op een kans om op te waarderen. De veilingmarkt voor vastgoed is complex en risicovol, en jarenlang behoorde ze toe aan middelbare specialisten die haar konden lezen. De vraag is waarom jonge mensen er nu binnenkomen.

Rechtsgegevens bevestigen de trend. Van januari tot en met juli registreerden 20.619 kopers het eigendomsrecht van geveilde panden, volgens het Court Registry Information Plaza. Daarvan waren er 5.556 — 26,9 procent van het totaal — tussen 19 en 39 jaar, een stijging van 18,3 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Het aandeel kopers van 19 tot 29 jaar groeide nog sneller, met 24,8 procent, tegen een gemiddelde van 17,2 procent over alle leeftijdsgroepen. Over een langere periode is de verschuiving duidelijker: kopers van 19 tot 39 jaar stegen van 5.759 in 2021 naar 8.361 vorig jaar.

Twee krachten liggen ten grondslag aan de verandering: stijgende appartementprijzen en de aanscherping van leenregels die daarop volgde.

"Met blijvend stijgende appartementprijzen en strenger wordende leenregels lijken aspirant-woningkopers hun toevlucht te nemen tot veilingen op zoek naar een betaalbaardere manier van kopen," zei Lee Ju-hyun, senior expertadviseur bij GG Auction.

Ook het aanbod van jeonse-woningen — het Koreaanse huurstelsel met een enorme borgsom in plaats van maandelijkse huur — is geslonken, wat de druk vergroot.

Een medewerker van Master Auction Academy in Suwon, provincie Gyeonggi, zei dat ongeveer de helft van de nieuwe studenten van de school de laatste tijd in de 20 en 30 is, wat duidt op groeiende belangstelling onder jonge mensen. "Nu de jeonse-aanbiedingen verdwijnen, lijken mensen naar veilingen te gaan met de gedachte dat ze dan maar beter kunnen kopen," zei de medewerker.

Een vastgoedmakelaar in Hwagok-dong, district Gangseo, beschreef dezelfde verschuiving. "Jonggehuwdenen vroegen vooral naar jeonse-woningen, maar de afgelopen vier of vijf maanden zijn ook aankoopvragen toegenomen," aldus de makelaar.

Woningen om in te wonen, niet om door te verkopen

De jonge kopers die nu op veilingen komen, willen woningen om zelf te bewonen. Tot en met de eerste helft van vorig jaar trok de veilingmarkt jongere bieders die gap-investeringen nastreefden — waarbij een koper het grootste deel van de prijs van een pand dekt met de jeonse-borgsom van een instappende huurder — en de korte-termijn doorverkoop van laagbouwwoningen. De leenregels op de veilingmarkt waren destijds soepeler en er gold geen bewoningsvereiste.

De trend veranderde met de leenmaatregelen die op 27 juni 2025 werden aangekondigd en de dag erna ingingen. De regels plafonnerden de leningen waarmee het restant van de koopprijs na een geslaagd veilingbod wordt betaald op 600 miljoen won en verplichtten winnende bieders om binnen zes maanden in de woning te trekken. De markt verschoof naar kassterke kopers en eigenaar-bewoners.

Kopers in de 20 en 30 hebben zelden veel contant geld, maar ze komen in aanmerking voor de lening voor eerste woningkopers, die gunstig is voor wie nooit een woning heeft bezeten. De lening vereist tevens dat de koper in de woning gaat wonen.

"Nu de vastgoedregels zo verstrekkend zijn als tegenwoordig, is financiering cruciaal en hebben jonge mensen zonder woning een voordeel," zei Sim Yu-sun, directeur van Eduwill Real Estate Academy. "Er is een trend van jonge kopers die met financiering in de relatief toegankelijke veilingmarkt woningen verwerven waarin ze zelf kunnen wonen."

Wat deze kopers zich daadwerkelijk kunnen veroorloven zijn appartementen in de lagere tot middelste prijsklasse en laagbouwwoningen aan de rand van Seoul — een landkaart getekend door budgetbeperkingen. Volgens GG Auction, een bedrijf gespecialiseerd in gegevens over gerechtelijke veilingen en openbare verkopen, hebben winnende biedingen op Seoulse appartementen vier maanden op rij meer dan 100 procent van de getaxeerde waarde bedragen, wat betekent dat de traditionele veilingkorting feitelijk is verdwenen. Die korting was lang de belangrijkste attractie van de veilingmarkt voor kopers die bereid waren de risico's te aanvaarden in ruil voor betalen onder de getaxeerde waarde.

"Voor een appartement in de grote delen van Seoul heb je minstens 300 miljoen tot 400 miljoen won eigen geld nodig, dus entree is simpelweg onbereikbaar," zei Kim Beom-jun. "Ik zag een villa als een realistisch compromis."

Sommigen winnen wél. Noh Hyun-jung, 24, online bekend als "Hyunfree02", kocht eind vorig jaar een laagbouwwoning in district Gangseo voor bijna 200 miljoen won, zo'n 20 procent onder de prijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Het pand ligt in een gebied dat in aanmerking komt voor herontwikkeling onder Moa Town, Seouls kleinschalige model voor wijkvernieuwing. Haar aanpak is wat Koreanen "momtech" noemen — wonen in een bescheiden pand terwijl je wacht tot de waarde of herontwikkelingsvooruitzichten verbeteren.

"Ik ben zeer tevreden over de nabijheid van een metrostation, de omringende infrastructuur en vooral de geborgenheid dat ik me geen zorgen meer hoef te maken over jeonse of maandelijkse huur," zei ze. "Nu ik een huis heb om in te wonen, ga ik geld sparen en later beslissen of ik er blijf of het verkoop."

Belangstelling groeit; risico's ook

De belangstelling zal waarschijnlijk niet verdwijnen. Yoiddang, een met AI aangedreven analyseplatform voor gerechtelijke veilingen, meldde dat gebruikers van 45 tot 64 jaar de afgelopen drie maanden 63 procent van het gebruikersbestand uitmaakten, terwijl gebruikers van 18 tot 34 jaar 22 procent vormden. Het bedrijf zei dat de groei onder jongere gebruikers de duidelijkste demografische trend was.

"Jonge gebruikers betrekken actief data die met AI en vergelijkbare tools zijn gegenereerd in hun besluitvorming," aldus een medewerker van het bedrijf.

De komende maanden zullen naar verwachting meer panden de gerechtelijke veiling bereiken. Experts, onder wie Kim Won-young, een veilingdocent die cursussen geeft voor de districtbesturen van Seoul en andere organisaties, zeggen dat de komende panden appartementen omvatten die zijn gekocht door de eerste golf kopers die zwaar leenden tijdens het bestuur van voormalig president Moon Jae-in.

Ook laagbouwwoningen zullen naar verwachting in grote aantallen verschijnen, meegesleept door jeonse-problemen die sinds 2023 uitgesproken zijn. Twee patronen verklaren het grootste deel daarvan: kkangtong jeonse, waarbij de borgsom van een pand nadert of overstijgt wat de woning bij verkoop zou opbrengen, en omgekeerde jeonse, waarbij heersende borgsommen lager liggen dan de borgsom die een verhuurder nog aan een bestaande huurder verschuldigd is.

De golf in het aanbod is evenzeer een waarschuwing als een kans. Panden komen op de veiling omdat er iets met ze is misgegaan, en wat er is misgegaan is niet altijd zichtbaar in de aanbieding.

"Veilingen nemen duidelijk toe, maar het potentieel voor problemen groeit net zo hard," aldus Sim. "Kopers die verborgen hypotheken, huurclaims en andere juridische rechten niet analyseren, kunnen een hoge prijs betalen; ze zouden het proces grondig moeten bestuderen voordat ze bieden."

Voor jonge kopers die de Seoulse appartementen niet meer kunnen betalen, is de veilingrechtbank een van de weinige resterende toegangspoorten.

"Als de overheid reguleert zonder de onderliggende oorzaken van stijgende woningprijzen aan te pakken, zal de vraag altijd een gat vinden," zei Yang Ji-young, vastgoedexpertadviseur bij Shinhan Securities. "Omdat veilingen feitelijk de enige manier zijn om met een klein bedrag in woningbezit te investeren, stromen jonge mensen massaal toe, ook al weten ze dat de risico's hoog zijn."

Dit artikel van de Hankook Ilbo, de zusterpublicatie van The Korea Times, is vertaald door een generatief AI-systeem en geredigeerd door The Korea Times.