Niet lang geleden kon een Amerikaanse huiseigenaar er redelijkerwijs van uitgaan dat hij of zij een huis snel zou verkopen — en vaak voor meer dan de vraagprijs. Dat is geen winnende gok meer.

In het hele land heeft een stagnerende huizenmarkt veel verkopers in een wachtstoel geduwd: zij kunnen niet verhuizen voor een nieuwe baan, geen groter huis kopen voor een groeiend gezin of andere belangrijke levensbeslissingen niet uitvoeren die een eerdere verkoop vereisen. Omdat de verkoop van het ene huis vaak een voorwaarde is voor de aankoop van het volgende, kan een vastgelopen aanbod carrières, gezinsplannen en financiën op zijn plaats houden — de dynamiek die centraal staat in de verhalen hieronder.

Verkopers die de mogelijkheid hebben om hun aanbod van de markt te halen, doen dat over het algemeen ook, zeggen makelaars. Wie dat niet kan, staat onder steeds grotere druk om niet alleen de vraagprijs te verlagen, maar ook duizenden dollars bij te dragen aan de kosten van de koper.

De trend markeert een scherpe ommekeer ten opzichte van het begin van dit decennium, toen verkopers vaak ruim boven hun vraagprijs ontvingen nu huizenzoekenden, gestaakt door extreem lage hypotheekrentes, een koopwoed aanwakkerden die de huisprijzen deed stijgen.

Nu staat de markt stil door stijgende hypotheekrentes, het cumulatieve effect van jarenlange prijsstijgingen en een economische vooruitzichten die door hoge inflatie somber zijn geworden. Die factoren versterken elkaar: hogere leenkosten verhogen de effectieve prijs van elke geleende dollar, bovenop aankoopbedragen die jarenlang zijn gestegen. Hierdoor ligt woningbezit voor veel kopers buiten bereik, terwijl anderen een aankoop uitstellen in de hoop op gunstiger omstandigheden, wellicht in de lente.

Verkopers zijn ruimschoots in de meerderheid ten opzichte van kopers en zitten klem tussen ongemakkelijke keuzes: agressiever worden met prijsverlagingen en concessies om kopers te verleiden, of langer volhouden, zelfs als dat belangrijke levensplannen vertraagt.

"De dynamiek is terugeschoven richting wat wij kopersmarkten noemen in plaats van verkopersmarkten", aldus Mark Fleming, hoofdeconoom bij First American Financial. "(Dat) betekent dat je je prijs misschien moet verlagen, dat je misschien een concessie moet doen om je huis verkocht te krijgen, en dat het misschien langer op de markt moet blijven."

Die etiketten zijn belangrijk voor de onderhandeling: op een kopersmarkt overstijgt het aanbod de vraag en hebben zoekenden de overhand; op een verkopersmarkt draait de balans en de underhandenheid om.

Een jaar in de wacht in Texas

Omdat haar drie kinderen niet meer thuis woonden, besloot Liz Suder haar huis met vier slaapkamers en 3,5 badkamers in Murphy, Texas, zo'n 32 kilometer buiten Dallas, te verkopen en een kleiner huis te kopen.

"Ik wachtte met de verkoop van het huis voordat ik ging kijken", zei Suder, 56. "Ik wilde niet twee hypotheken hebben."

In plaats daarvan zette Suder haar leven ruim een jaar op pauze. De financieel directeur, die het huis 21 jaar in bezit had, zette het huis in april 2025 te koop voor $750.000. Zes maanden later, ondanks meerdere prijsverlagingen, was het huis nog steeds niet verkocht en haalde ze het van de markt.

Suder zette het huis in februari opnieuw te koop voor $725.000, voorafgaand aan het lente-koopseizoen — traditioneel de drukste periode van het jaar voor kopersbezoek en het venster waarop veel verkopers vertrouwen om hun voorraad te verkopen. Maar pas onlangs stemde een koper ermee in het huis voor $650.000 te kopen. Ze maakte de deal aantrekkelijker door $9.000 bij te dragen aan reparaties.

"Ik had nooit verwacht dat het een heel jaar zou duren, en dat ik de prijs zo veel moest verlagen", zei ze.

Een door scheiding gedwongen verkoop die vastloopt in Washington

Rick Ganga moet een koper vinden voor zijn huis in de kuststad Blaine, Washington, voordat hij het volgende hoofdstuk van zijn leven kan beginnen. Hij gaat door een scheiding waarbij het huis verkocht moet worden.

Het huis met drie slaapkamers en 2,5 badkamers heeft sinds de plaatsing op de markt op 1 juni voor $825.000 meerdere bezichtigingen getrokken. Een verlaging van de prijs tot net onder $800.000 heeft niet geholpen.

"Er zijn (geweest) geen biedingen, vrijwel geen interesse", zei Ganga, 58.

Ganga zei dat sommige verkopers in zijn buurt hun vraagprijs met $100.000 of meer hebben verlaagd, maar omdat hij het huis pas sinds 2022 in bezit heeft, heeft hij niet genoeg overwaarde opgebouwd om de prijs verder te verlagen. Overwaarde — het deel van de huiswaarde dat een eigenaar daadwerkelijkit nadat het openstaande hypotheeksaldo is afgetrokken — bepaalt in feite de ondergrens van hoe ver een prijs kan dalen voordat een verkoop niet langer dekt wat de eigenaar schuldig is.

"Daar ga ik niet over nadenken", zei hij. "Het is gewoon niet logisch."

Tot het huis verkocht is, heeft de operationeel manager weinig keuze dan plannen om met zijn bedrijf naar een andere staat te verhuizen uit te stellen.

"Ik gelijk er echt dat het waarschijnlijk blijft staan tot de lente of zomer van volgend jaar", zei hij.

Hypotheekrentes nabij een driejarig hoogtepunt

Nadat de rente in februari kort onder de 6% was gezakt, steeg de gemiddelde rente op een 30-jarsige hypotheek deze maand tot wel 7,4%, het hoogste niveau in bijna drie jaar. De stijging van de rente heeft de woningverkopen in de VS afgeremd. Omdat de 30-jarsige vaste hypotheek het dominante hypotheekproduct in de VS is, bepaalt het niveau grotendeels de maandelijkse kosten van een huisaankoop.

Met veel verkopers die hun vraagprijs verlagen daalde de landelijke mediane vraagprijs in september met 1,2% op jaarbasis naar $419.250, de elfde opeenvolgende maandelijkse daling, volgens Realtor.com. Ongeveer 21% van de aanbiedingen in september had een initiële prijsverlaging, een vierjarig hoogtepunt.

Het is tegenwoordig niet ongebruikelijk dat huizenzoekenden geld van verkopers vragen — en krijgen — voor hun afsluitkosten, de lening-, titel- en transactiekosten die bij de afronding verschuldigd zijn. Hogere hypotheekrentes geven kopers ook underhandenheid om verkopers te bewegen geld bij te dragen voor een renteverlaging voor enkele jaren of voor de looptijd van de lening, wat de totale leenkosten verlaagt. Een tijdelijke rentekoop verlaagt de rente in de eerste jaren van de lening, terwijl een permanente dat gedurende de gehele looptijd doet.

"Het is een soort indicator van waar de markt nu staat, met kopers die underhandenheid winnen ten koste van verkopers, en verkopers die nu meer doen om kopers tegemoet te komen", aldus Jake Krimmel, senior econoom bij Realtor.com.

Dat is goed nieuws voor huizenzoekenden, maar het is misschien niet genoeg om de betaalbaarheidsdrempels te overwinnen die veel potentiële kopers van de markt houden. Vorige maand waren er in de 50 grootste Amerikaanse metrogebieden ongeveer 63% meer verkopers dan huizenkopers, volgens een analyse van Redfin. Het aantal kopers — ongeveer 929.000 — was het laagst ooit gemeten sinds 2013, terwijl het aantal verkopers steeg naar het hoogste niveau sinds 2020.

Voor verkopers beperkt die onbalans de opties: de prijs verlagen en concessies doen om een dunne groep actieve kopers te bereiken, of wachten — zoals veel van die kopers doen — op betere omstandigheden, wellicht in de lente. Of de uitgestelde zoekenden zullen opdagen, en hoe lang de rentes nabij driekwart jaar hoogten blijven, zijn de markeringen die zullen aangeven hoe lang de impasse duurt.

Vastzitten in Oregon

Die aanzienlijke onbalans tussen kopers en verkopers betekent dat Ethan Butner mogelijk lang moet wachten voordat hij zijn huis in Troutdale, Oregon, zo'n 26 kilometer ten oosten Portland, verkoopt.

Butner, een servicemanager, heeft al een aanbod geaccepteerd op een nieuw, ruimer huis voor hem en zijn gezin bij Portland. Eerst moet hij een koper vinden voor zijn huis met drie slaapkamers en twee badkamers, zodat hij de opbrengst in het nieuwe huis kan steken.

Tot nu toe verloopt het niet goed. Het huis staat ruim twee maanden te koop voor $480.000. Butner verlaagde zijn vraagprijs met $30.000, maar dat leverde slechts één bod op, dat uiteindelijk werd ingetrokken.

Hij installeerde onlangs een nieuwe boiler en vaatwasser en verving de vloerbedekking in de hoop het pand aantrekkelijker te maken.

"Het is een emotionele achtbaan geweest voor mezelf, mijn gezin, vooral mijn verloofde", zei Butner, 36. "We hadden dit beeld van een eigen huis, met alle kinderen op hun eigen kamer en al het moois wat daarbij hoort. We voelen ons momenteel echt vastzittend."

Dit verhaal verscheen oorspronkelijk op Fortune.com.