Realty Income (NYSE: O), de REIT met maandelijkse dividenden, heeft dit kwartaal de aandacht getrokken nadat UBS Asset Management zijn belang aanzienlijk uitbreidde met 10,3 miljoen aandelen ter waarde van ongeveer $641,6 miljoen. Deze zet volgde op solide Q2-resultaten, een langlopende dividendgeschiedenis en een over het algemeen positieve analystconsensus.

Q2-resultaten en vooruitzichten

De REIT publiceerde op 5 augustus zijn resultaten over het tweede kwartaal. De omzet bedroeg $1,55 miljard, 9,7% hoger dan een jaar eerder en ruim boven de consensusverwachting van $1,40 miljard. De winst per aandeel van $1,09 voldeed exact aan de verwachtingen, een verbetering ten opzichte van $1,05 in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Het bedrijf stelde de winstverwachting voor heel 2026 vast op $4,44 tot $4,45 per aandeel, terwijl analisten dit jaar momenteel $4,43 per aandeel verwachten.

UBS en andere institutionele kopers

UBS Asset Management verrichtte een van de meest opvallende zetten van het kwartaal door zijn positie in Realty Income met meer dan 22.000% uit te breiden en 10,3 miljoen extra aandelen toe te voegen. Het bedrijf houdt nu 10,35 miljoen aandelen aan met een waarde van ruwweg $641,6 miljoen, gelijk aan een belang van 1,09% in het bedrijf. Zetten van deze omvang door grote vermogensbeheerders worden nauwlettend gevolgd door particuliere beleggers, omdat openbaarmakingen van posities in de trant van 13F-aangiften vaak een signaal vormen over hoe instituties de risico's en waarde van een aandeel inschatten, al weerspiegelen zij beslissingen uit het verleden eerder dan toekomstige verplichtingen.

Ook andere instituties hebben bijgekocht. Danske Bank verhoogde zijn belang in Q4 met 20,3%, Nomura Asset Management breidde zijn positie uit met 0,7% en Mitsubishi UFJ Asset Management verhoogde zijn belang met 5,4%. Institutionele beleggers bezitten inmiddels 70,81% van de aandelen van het bedrijf.

Dividendgeschiedenis

Realty Income heeft sinds de oprichting in 1969 674 opeenvolgende maandelijkse dividenden uitgekeerd, de langst bekende reeks maandelijkse dividendbetalingen onder beursgenoteerde bedrijven. Sinds de notering op de NYSE in 1994 heeft het bedrijf zijn dividend 135 keer verhoogd, waaronder 115 opeenvolgende kwartalen, met een samengestelde jaarlijkse groei van de maandelijkse uitkering van 4,1% over die periode.

Het meest recent afgekondigde dividend bedraagt $0,271 per aandeel, uitkeerbaar op 15 september aan aandeelhouders van register per 31 augustus; de ex-dividenddatum is eveneens 31 augustus. Het jaarrendement bedraagt circa 5,2%.

Het dividend-uitkeringspercentage bedraagt 237,23% op basis van de nettowinst, maar de REIT toetst zijn uitkering aan de aangepaste middelen uit operationele activiteiten (AFFO), waarbij het ratio onder de 75% ligt. Het meten van de dekking op basis van AFFO in plaats van nettowinst is gangbare praktijk bij REIT's, omdat grote niet-contante afschrijvingen op vastgoed de GAAP-winst doorgaans verlagen ten opzichte van de kasstroom die de vastgoedobjecten feitelijk genereren, waardoor uitkeringspercentages op basis van nettowinst hoog uitvallen.

Analystbeoordelingen en koersdoelen

De meningen van analisten zijn over het algemeen positief. Freedom Capital upgrade het aandeel in mei van hold naar strong buy. Royal Bank of Canada geeft het aandeel een outperform-rating met een koersdoel van $70,00 en Stifel Nicolaus hanteert een koersdoel van $70,75. Robert W. Baird heeft een neutrale rating met een doel van $65,00, verhoogd vanaf $64,00, terwijl Mizuho eveneens neutraal staat met een doel van $66,00.

Van de 17 analisten die door MarketBeat worden gevolgd, geven er één een strong buy, acht een buy, zeven een hold en één een sell. Het gemiddelde koersdoel van $67,42 impliceert een stijgingspotentieel van circa 9% ten opzichte van de openingskoers van vrijdag.

Handelsbeeld en datacenter-joint venture

Het aandeel Realty Income opende vrijdag op $62,03, onder zowel het 50-daagse gemiddelde van $63,31 als het 200-daagse gemiddelde van $63,16. Het aandeel heeft een marktkapitalisatie van $58,69 miljard, een P/E-ratio van 45,28 en een 52-wekenbereik van $55,86 tot $67,93. Net als bij het uitkeringspercentage weerspiegelt het verhoogde P/E-getal deels dezelfde boekhoudkundige dynamiek die de GAAP-nettowinst slechts beperkt bruikbaar maakt voor de waardering van REIT's, reden waarom analisten doorgaans meer leunen op AFFO en middelen uit operationele activiteiten.

Eerder dit jaar kondigde Realty Income bovendien een joint venture aan met Cloud Capital, waarin meer dan $6 miljard wordt geïnvesteerd in datacenters, wat een nieuwe groeikanaal toevoegt naast de kernportefeuille van winkel- en industriële vastgoed. De stap richting datacenters komt nu de vraag naar digitale infrastructuur is gegroeid met cloudcomputing en AI-workloads, en meerdere net-lease- en datacenter-REIT's in de sector uitbreiden. Voor beleggers die het verhaal vervolgens volgen, zijn de belangrijkste aandachtspunten nadere details over de investeringen van de joint venture, toekomstige institutionele aangiften en de vraag of komende kwartalen de dividendgroeireeks in stand houden.