De recente woningmaatregelen in Spanje hebben het risico onderstreept dat overheden de regels rondom eigendom kunnen wijzigen, aldus Kristyna Mazankova, directrice van de Masters in Bitcoin aan de Universidad de las Hespérides. Dit heeft het debat heropend over de vraag of Bitcoin kan dienen als een aanvullend langetermijnactivum voor vermogensopbouw van huishoudens.

Al generaties lang bouwen Spaanse gezinnen vermogen op met grond en onroerend goed over decennia. Mazankova betoogt dat twee nooddecreten over de woningmarkt die de regering op 29 september goedkeurde, die strategie onzekerder hebben gemaakt. De maatregelen werden gepresenteerd als antwoord op woningdruk, maar roepen ook vragen op over contractuele stabiliteit en het woningaanbod.

Twee woningdecreten

De Spaanse regering keurde op 29 september twee nooddecreten goed, zogenaamde reales decretos-ley. Onder de Spaanse Grondwet is dit instrument voorbehouden aan gevallen van "buitengewone en dringende noodzaak". Een nooddecreet treedt onmiddellijk in werking, waarna het Congres 30 dagen heeft om het te bekrachtigen of in te trekken. De regering splitste de woninghervormingen in twee decreten zodat er afzonderlijk over kon worden gestemd.

Het eerste decreet plafonneerde huurverhogingen tot eind 2027. Als een bestaande huur al boven het maximum van de officiële referentieprijsindex lag, mocht deze niet stijgen. In andere gevallen konden partijen een aanpassing overeenkomen, maar zonder nieuwe overeenkomst mocht de verhoging niet meer dan 2% bedragen.

De Spaanse inflatie bedroeg in september 4,9%, volgens het nationale statistiekbureau. Daardoor zou de maatregel het reële ink van verhuurders in de loop van de tijd kunnen drukken als huurprijzen beperkt blijven tot het genoemde plafond.

Het tweede decreet introduceerde verplichte verlenging van huurcontracten na de minimale looptijd, indien geen van beide partijen opzegging had gegeven. Verlengingen zouden opeenvolgende periodes van vijf jaar beslaan, of zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon is. Een verhuurder die een contract beëindigt zonder een in de wet genoemde reden, zou de huurder moeten compenseren.

Waar mogelijk zou de compensatie worden berekend volgens het staatlijke huurreferentiesysteem. Deze kon niet lager zijn dan één maand huur voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond. In de praktijk zou de maatregel de mogelijkheid van eigenaren verminderen om hun eigendom terug te krijgen of op de huidige marktprijzen opnieuw te verhuren.

De maatregelen golden ook voor contracten die al waren ondertekend, met ingang van de eerstvolgende verlengingsdatum, volgens een samenvatting van Provivienda. Critici betoogden dat de decreten ongrondwettelijk zouden kunnen zijn omdat ze met terugwerkende kracht private overeenkomsten wijzigden die onder andere regels waren gesloten. Zij verwezen naar artikel 9.3 van de Spaanse Grondwet, dat de terugwerkende kracht van bepalingen die individuele rechten beperken, verbiedt.

Het Congres loste die grondwettelijke vraag niet op. Op 2 oktober verwierp het het eerste decreet met 178 stemmen tegen 172 en het tweede met 184 stemmen tegen 166. Premier Sánchez schreef vervolgens algemene verkiezingen uit voor 29 november.

Het ministeriële kabinet (Consejo de Ministros) keurde beide decreten later opnieuw goed, met alleen technische wijzigingen, en diende ze in bij de Diputación Permanente van het Congres. Dit orgaan vervangt de volledige kamer nadat het Congres is ontbonden. De stem van Junts was daar niet nodig. Sánchez zei dat het decreet over automatische verlengingen pas in werking zou treden als de Diputación Permanente het bekrachtigt, en niet direct bij publicatie in de BOE. Door een krant geraadpleegde juristen omschreven de zet als mogelijk een grensgeval van rechtsmisbruik. Of de regels over automatische verlenging in werking treden, hangt dus af van de bekrachtiging door de Diputación Permanente, terwijl de algemene verkiezingen van 29 november de samenstelling van het volgende Congres bepalen.

De maatregelen hebben de aandacht gericht op het verschil tussen opereren onder strikte regels en te maken krijgen met regels die veranderen nadat een investering is gedaan.

Aanbiedingen van de markt gehaald

Eigenaren begonnen aanbiedingen in te trekken vóór de stemming in het Congres. Een Spaans televisieprogramma meldde dat ongeveer 2.900 huuraanbiedingen binnen ongeveer vier uur van woningportalen waren gehaald, volgens EDATV.

In Madrid daalde het aanbod volgens berichten met ongeveer 20% in minder dan 24 uur, van 11.815 naar 9.398, volgens LaBandera. De cijfers waren vroegtijdig en ongecontroleerd, maar wezen op een directe reactie van een deel van de eigenaren.

Vergelijkbare effecten zijn in andere jurisdicties gedocumenteerd. In Berlijn duurde een huurbevriezing uit 2020 vijf jaar. Destijds bleek uit studies dat het aanbod van gereguleerde woningen ongeveer was gehalveerd, terwijl de huurprijzen in de ongereguleerde sector stegen. Het Duitse constitutionele hof vernietigde de wet in 2021.

In San Francisco concludeerden Stanford-onderzoekers Diamond, McQuade en Qian in een studie uit 1994 dat uitgebreide huurregulering bestaande huurders hielp blijven wonen. Uit de studie bleek ook dat verhuurders het gereguleerde woningaanbod met ongeveer 15% verminderden, terwijl de huurprijzen in de stad met circa 5% stegen.

In Catalonië vertraagden huurplafonds in 2024 in spanninggebieden de prijsgroei, maar daalde het huuraanbod in Barcelona met 22,2%, terwijl het in Madrid met 3,9% steeg, volgens gegevens van Fedea gemeld door idealista.

Spanje kende eerder gedwongen, bijna permanente contractverlengingen van 1946 tot 1985. Het systeem hield oude huurprijzen decennialang bevroren, terwijl eigenaren het onderhoud van gebouwen verminderden en stadscentra vervielen. Het Boyer-decreet van 1985 maakte een einde aan die regeling. Van de nieuwe maatregel over automatische verlenging is gezegd dat deze op verhuurders qua zeggenschap over hun eigendommen lijkt op dat eerdere model.

Een tekort aan woningaanbod

Het kernprobleem dat het artikel signaleert, is het woningtekort in Spanje. In 2025 ontstonden er ongeveer 240.000 nieuwe huishoudens, terwijl slechts circa 92.000 woningen werden opgeleverd. De Bank of Spain schatte het geaccumuleerde tekort tussen huishoudensvorming en woningbouw van 2021 tot en met 2025 op circa 750.000 woningen, volgens Cantabria Económica.

Het rapport noemde schaarse bouwgrond, trage stedelijke ontwikkeling en strenge planningsregels als obstakels. Econoom Daniel Fernández Méndez en andere economen hebben betoogd dat restrictieve grondbeleid en steeds strengere bouwnormen de bouw onrendabel hebben gemaakt zelfs tegen de huidige prijzen, volgens Hespérides.

Het artikel betoogt dat het beperken van nieuwbouw terwijl de opbrengsten van bestaande woningen worden beperkt, het aanbod aan beide kanten kan doen krimpen. Eigenaren kunnen verkopen, een beslissing uitstellen of een woning leeg laten staan in plaats van het risico te lopen op een huurder die blijft zitten onder regels waar zij geen invloed op hebben. Als er minder woningen te huur worden aangeboden, kunnen de resterende woningen duurder worden, terwijl meer huurders mogelijk in informele regelingen zonder contract of juridische bescherming terechtkomen.

Een woning kopen is niet per se een alternatief. Hetzelfde tekort dat de huurprijzen opdrijft, maakt koopwoningen ook minder betaalbaar. Sommige verhuurders kunnen worden gedwongen te verkopen, maar verkopen passen zich doorgaans trager aan dan huuraanbod. Een eigenaar met een hypotheek die hoger is dan de marktwaarde van de woning kan mogelijk niet verkopen, terwijl anderen wachten op een wisseling van de regering en hun appartementen leeg laten staan.

Bitcoin en regelstabiliteit

Het artikel stelt eigendom tegenover Bitcoin op grond van het feit dat een gebouw permanent onderworpen blijft aan de wetten van de jurisdictie waar het zich bevindt. Het protocol van Bitcoin daarentegen heeft een afgekapte hoeveelheid van 21 miljoen munten, en die regel is in 17 jaar niet veranderd. Geen enkele minister kan de opbrengst direct begrenzen, het protocol bevriezen of het claimrecht van een ander op munten in een private wallet uitbreiden.

Bitcoin is bovendien draagbaar over landsgrenzen heen en kan in kleine hoeveelheden worden aangeschaft. Vastgoed vereist doorgaans een aanbetaling, hypotheek, notaris en een langetermijnverplichting, terwijl Bitcoin incrementeel kan worden gekocht. Deze kenmerken worden aangevoerd als redenen waarom sommige huishoudens Bitcoin naast, en niet in plaats van, vastgoed kunnen overwegen.

Het artikel merkt ook op dat Bitcoin aanzienlijke prijsschommelingen kent. Een positie die kort na de piek van 2017 werd gekocht, verloor bijna driekwart van zijn waarde binnen een jaar voordat hij later Spaans vastgoed meerdere malen overtrof. Toekomstige resultaten worden niet voorspeld door prestaties uit het verleden, en de waarde van Bitcoin kan scherp dalen. De vergelijking met vastgoed mat alleen prijsveranderingen en hield huurinkomsten, belastingen, onderhoud en aanschafkosten buiten beschouwing.

Volgens het artikel blijven gezinnen woningen nodig hebben en zullen ze blijven kopen of huren. De vraag betreft vastgoed als belegging, met name voor kleine beleggers die over een levenen vermogen willen opbouwen. Het betoogt dat Bitcoin kan worden beschouwd als een langetermijnpositie, met de nadruk dat de prijs op korte termijn scherp kan dalen en dat het geen vervanging is voor geld dat in de nabije toekomst nodig is.

De goedgekeurde maatregelen in Spanje hebben daarmee twee verschillende risico's in beeld gebracht: vastgoed is blootgesteld aan veranderende regels binnen een vaste jurisdictie, terwijl Bitcoin is blootgesteld aan aanzienlijke marktprijsschommelingen. Wat het Congres uiteindelijk ook besluit, het conflict heeft eigenaren van vastgoed in Spanje laten zien dat de voorwaarden van hun contracten kunnen veranderen nadat die contracten zijn ondertekend.

Het oorspronkelijke artikel, "The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin," verscheen voor het eerst in Bitcoin Magazine en is geschreven door Kristyna Mazankova.