De vraag naar industrieel vastgoed bleef robuust in de eerste helft (H1) van 2026, geleid door fabrikanten van halfgeleiders, voedings- en drankproducten en fast-moving consumer goods (FMCG) die op zoek waren naar faciliteiten met moderne specificaties en strategische toegang tot havens en snelwegen te midden van stijgende brandstofkosten. Het halfgeleidersegment is bijzonder belangrijk voor de Filipijnse economie, aangezien elektronica al lang de grootste exportcategorie van het land is, wat verklaart waarom spelers in deze sector een zwaar gewicht hebben in de vraag naar industriële ruimte. Centraal-Luzon wordt verwacht na 2026 een belangrijke bijdrager te zijn aan nieuwe industriële ruimte, wat gunstig zal zijn voor vastgoedbedrijven met grote en groeiende industriële portefeuilles in de regio.

Het industriële profiel van Centraal-Luzon floreert steeds meer, met industriële spelers van hogere waarde die zich vestigen en uitbreiden binnen de omvangrijke en geavanceerde industrieparken van de regio. In de afgelopen jaren hebben grote spelers zoals Ajinomoto Philippines Corp. en Coca-Cola Beverages Philippines, Inc. industriële ruimte in de regio in gebruik genomen. Andere nieuwe, prominente toetreders zijn fabrikanten van elektrische voertuigen en vezelcement.

Het aanbod breidde uit met 230 hectare (ha) aan nieuwe industriële ontwikkelingen in Zuid- en Centraal-Luzon, waaronder TARI Estate in Tarlac, terwijl tegen het einde van het jaar nog eens 190 ha wordt verwacht, voornamelijk in Cavite.

Huurtarieven voor traditionele magazijnen werden lager in Cavite, Laguna, Batangas (Calaba), Centraal-Luzon en Metro Manila, maar de huren voor moderne magazijnen bleven stijgen. De industriële leegstand verbeterde tegelijkertijd en daalde naar 13,1% van 14,1% aan het einde van 2025 dankzij sterkere opname. Het uiteenlopen van de huren voor traditionele en moderne magazijnen weerspiegelt een bredere trend in regionale logistiekmarkten, waar gebruikers steeds meer de voorkeur geven aan faciliteiten die automatisering en snellere doorlooptijden ondersteunen boven oudere, goedkopere vastgoedvoorraden.

Stijgende vraag naar moderne magazijnen

In H1 2026 registreerde Colliers een correctie van 3% in de gemiddelde huren voor traditionele magazijnen in Zuid-Luzon, Centraal-Luzon en Metro Manila half-op-half (HoH). De gemiddelde huurcontracttarieven voor moderne magazijnen op deze locaties groeiden in dezelfde periode met 8% HoH. Colliers is van mening dat dit een gunstig moment is voor verhuurders en ontwikkelaars om bestaande faciliteiten te renoveren en te moderniseren, gezien de toegenomen vraag naar moderne magazijnen.

Tot de kenmerken van deze moderne magazijnen behoren een vloer-tot-plafondhoogte van 12 tot 14 meter (m), een vloerbelasting van maximaal 5 ton, een brandblusinstallatie met sproeiers en verlichting. Sommige magazijnbeheerders automatiseren hun faciliteiten verder door geavanceerde robotica en transportsystemen te integreren. Volgens Colliers is verdere toepassing van technologische innovaties cruciaal voor verhuurders en magazijnbeheerders om hun diensten te verbeteren en sterke voorverhuur van geavanceerde faciliteiten veilig te stellen.

Faciliteiten nabij grote infrastructuur belichten

Gegevens van het Philippine Statistics Authority (PSA) tonen aan dat de logistiekkosteninflatie in het land in het tweede kwartaal (Q2) van 2026 uitkwam op 16,8%, het hoogste niveau in 21 jaar. Transportinefficiëntie, havendrukte en verstoringen in de toeleveringsketen hebben de bedrijfskosten aanzienlijk verhoogd. Hoge logistiekkosten worden al lang aangemerkt als een concurrentienadeel voor de Filipijnen ten opzichte van sommige Zuidoost-Aziatische buurlanden, waardoor locatie-efficiëntie een nog grotere rol speelt bij de keuze van industriële locaties.

Colliers beveelt ontwikkelaars en magazijnbeheerders aan de nabijheid van hun faciliteiten tot grote infrastructuur te benadrukken. Het bedrijf verwacht dat meer bedrijven, met name e-commerce- en exportgerichte ondernemingen, zich zullen vestigen in micromagazijnen, distributiecentra en fabrieken in belangrijke industriële corridors met directe toegang tot snelwegen, tolwegen en havens. Hoewel magazijnen in Calaba en Centraal-Luzon de meest voor de hand liggende locaties blijven, zijn faciliteiten in Metro Manila ook goed gepositioneerd voor micromagazijning en last-mile-fulfillment, waardoor ze ideaal zijn voor bedrijven die hun stedelijke bezorgkosten willen minimaliseren.

De productie-impuls maximaliseren

De Filipijnen blijven een aantrekkelijke productielocatie voor internationale fabrikanten die hun toeleveringsketens in Zuidoost-Azië willen uitbreiden en diversifiëren. De Filipijnse overheid heeft actief investeringen aangetrokken van traditionele en niet-traditionele handelspartners zoals Taiwan, Japan, Singapore, Thailand, Zweden en Brazilië.

Colliers Philippines is van mening dat ontwikkelaars kansen kunnen maximaliseren door actief deel te nemen aan buitenlandse handelsbeurzen en investeringsmissies die worden georganiseerd door investeringsbevorderende instanties (IPA's) zoals de Philippine Economic Zone Authority (PEZA) en de Board of Investments (BoI). Ontwikkelaars kunnen deze evenementen benutten om de Filipijnen te promoten als productiehub en de voordelen van vestiging in de industrieparken van het land te benadrukken.

Gamechanger of grote tegenvaller?

De industrieële sector van Centraal-Luzon zalar naar verwachting ook profiteren van het Pax Silica-initiatief. Colliers beschouwt de halfgeleider- en geavanceerde hardwareproductiehub van 4.000 acre als een aanvulling op de Luzon Economic Corridor, die de industriële activiteiten in Clark, Subic, Batangas en Manila stimuleert. Volgens Colliers zal de vastgoedmarkt in het algemeen profiteren van het initiatief, en naarmate de economische activiteit toeneemt, zal het project naar verwachting een positief afstralingseffect hebben op de residentiële, kantoor- en hospitalitysegmenten. De focus van het project op halfgeleiders sluit aan bij mondiale inspanningen om chipproductie geografisch te diversifiëren, wat de Filipijnen in staat stelt een deel van die investeringsstroom binnen te halen als de uitvoeringsrisico's worden beheerd.

Colliers signaleert echter verschillende risico's die de overheid moet aanpakken om de duurzaamheid van het initiatief op lange termijn te waarborgen. De Bases Conversion and Development Authority (BCDA) verduidelijkte onlangs dat Pax Silica geen hyperscale datacenters zal herbergen en zich zal richten op halfgeleiderproductieactiviteiten. Hoewel dit de zorgen over het enorme stroom- en waterverbruik van datacenters vermindert, blijft het project risico's lopen, zoals milieuZorgen, de verwerving van kritieke mineralen en geopolitieke conflicten als gevolg van mogelijke handelsspanningen — zeker gezien de sterke afhankelijkheid van de halfgeleiderindustrie van complexe mondiale toeleveringsketens. Colliers is bovendien van mening dat de overheid een grootschalige voorlichtingscampagne moet voeren om de zorgen van de Filipino's weg te nemen.

Joey Roi Bondoc is directeur en hoofd Research van Colliers Philippines (joey.bondoc@colliers.com).