Amerikaanse woningverkopen in afwachting dalen naar op één na laagste niveau ooit; Westen zakt naar recordlaagte
Belangrijkste punten
- •Gegevens van de National Association of Realtors lieten zien dat de in afwachting zijnde verkopen van bestaande Amerikaanse woningen in juli met 2,3% daalden ten opzichte van juni tot het op één na laagste niveau ooit, gelijk aan juli 2024, en 2,2% lager lagen op jaarbasis.
- •Alle vier Census-regio’s noteerden maandelijkse dalingen, waarbij het Westen met 7,7% kelderde naar een nieuw recordlaagte voor de reeks en het Zuiden en noordoosten eveneens scherp daalden.
- •De in afwachting zijnde verkopen lagen 36% onder juli 2021, 33% onder de julimaanden van 2018 en 2019, en 9% onder het niveau van juli 2010 tijdens de Housing Bust, wat wijst op een vierde jaar waarin de verkopen grotendeels onder de dieptepunten van de Housing Bust blijven.
- •De markt heeft te maken met het hoogste aanbod bestaande eengezinswoningen in tien jaar, terwijl hoge contractannuleringen extra onzekerheid toevoegen aan het signaal van de pending-sales.
- •Freddie Mac-data plaatsten de hypotheekrentes in juli tussen 6,4% en 6,7%, een bandbreedte die sinds september 2022 onveranderd is, en de aangehaalde analyse stelde dat die rentes historisch gezien normaal zijn, terwijl huizenprijzen en woonlasten zijn doorgeschoten boven wat de markt kan dragen.
Vast in de modder op het dieptepunt voor het vierde jaar, na de huizenprijs-explosie van 2020-2022.
De in afwachting zijnde verkopen van bestaande woningen daalden in juli nog eens met 2,3% ten opzichte van juni, seizoensgecorrigeerd, tot het op één na laagste niveau ooit — een positie gedeeld met juli 2024. Het recordlaagte in de data werd in januari van dit jaar bereikt.
Ten opzichte van de al vastzittende niveaus van juli een jaar geleden daalden de verkopen met 2,2%, volgens vandaag gepubliceerde gegevens van de National Association of Realtors, waarvan de “pending sales”-reeks slechts teruggaat tot juli 2010 (de reeks “closed sales” gaat terug tot de jaren 1980). De verkopen daalden in alle regio’s, maar stortten in het Westen in tot recorddieptes en vielen scherp in het Zuiden en het noordoosten.
Vergeleken met juli 2021 zijn de in afwachting zijnde verkopen met 36% gedaald, vergeleken met 2020 met 41%, en vergeleken met de julimaanden van 2018 en 2019 met 33%. Ten opzichte van juli 2010, tijdens de grote Housing Bust, liggen de verkopen 9% lager.
De woningmarkt is nu bezig met het voltooien van het vierde jaar waarin de verkopen grotendeels onder de dieptepunten van de Housing Bust zijn gebleven, diep vastzittend op de bodem na de huizenprijs-explosie van midden 2020 tot midden 2022, en nu te midden van het hoogste aanbod bestaande eengezinswoningen in 10 jaar.
De NAR-maatstaf voor pending home sales volgt contracten die in juli zijn ondertekend maar nog niet zijn gesloten en nog steeds om welke reden dan ook kunnen worden geannuleerd. Het annuleringspercentage ligt al geruime tijd hoog.
In afwachting zijnde woningverkopen geven een vooruitblik op wat er komt in termen van gesloten woningverkopen.
In afwachting zijnde woningverkopen per regio .
Een kaart van de vier Census-regio’s staat bovenaan de reacties hieronder.
In het Westen daalden de in afwachting zijnde verkopen in juli met 7,7% ten opzichte van juni, seizoensgecorrigeerd, tot een nieuw recordlaagte in de data.
Vergeleken met juli in eerdere jaren:
2025: -7,1% (jaar-op-jaar)
2024: -8,2%
2023: -11,9%
2022: -25,0%
2021: -47,4%
2019: -43,9%.
In het Zuiden daalden de in afwachting zijnde verkopen maand-op-maand met 2,2%, seizoensgecorrigeerd, waarbij slechts drie andere maanden even laag of lager waren.
Vergeleken met juli in eerdere jaren:
2025: -3,0% (jaar-op-jaar)
2024: +0,5% (op één na laagste maand ooit).
2023: -9,9%
2022: -20,6%
2021: -36,2%
2019: -32,2%.
In het noordoosten daalden de in afwachting zijnde verkopen maand-op-maand met 2,0%, seizoensgecorrigeerd.
Vergeleken met juli in eerdere jaren:
2025: -0,2% (jaar-op-jaar)
2024: -0,3%
2023: +2,2%
2022: -18,6%
2021: -31,2%
2019: -30,7%.
In het Midwesten daalden de in afwachting zijnde verkopen maand-op-maand met 0,7%, na de daling van 8,9% in de voorgaande maand, seizoensgecorrigeerd.
Vergeleken met juli in eerdere jaren:
2025: +1,7% (jaar-op-jaar)
2024: +5,8%
2023: -4,2%
2022: -20,6%
2021: -30,4%
2019: -26,2%.
De hypotheekrentes lagen in juli tussen 6,4% en 6,7%, volgens Freddie Mac’s gemiddelde wekelijkse hypotheekrentedata. De hypotheekrentes bewegen al sinds september 2022 in deze bandbreedte.
In de decennia vóór 2009, vóór de QE van de Fed en het nulrentebeleid de markten begonnen te vertekenen, lagen hypotheekrentes ongeveer even hoog of aanzienlijk hoger dan vandaag. In historische context zijn dit vrij normale hypotheekrentes. Ze zijn niet te hoog. Wat te hoog is, is inflatie. De woningmarkt — kopers, verkopers en de hele sector daartussen — moet aan die rentes wennen.
Deze hypotheekrentes zijn alleen hoog in de context van het QE-tijdperk, waarin de Fed biljoenen dollars “drukte” om voor biljoenen dollars aan staatsobligaties en MBS op te kopen, om zo de rente en hypotheekrentes te onderdrukken en daarmee de prijzen van activa en woningen op te blazen, wat uiteindelijk leidde tot de ergste consumentenprijsinflatie in 40 jaar en de ergste huizenprijs-explosie ooit gemeten. Daardoor zijn de huizenprijzen uitgestegen boven wat de markt kan dragen, hebben ze de verzekeringspremies voor huiseigenaren en andere woonlasten opgedreven die elders consumentbestedingen wegdrukken, en zijn ze een last geworden voor de woningmarkt en voor de economie.
Als u dit gemist hebt: Verkoop van bestaande eengezinswoningen zakt dieper weg in de modder, aanbod springt naar hoogste niveau in 10 jaar, condo-aanbod naar hoogste niveau in 14 jaar
Leest u WOLF STREET graag en wilt u de site steunen? U kunt doneren. Dat waardeer ik zeer. Klik op de mok voor meer informatie: