De gemiddelde rente voor een 30-jarige hypotheek met vaste rente klom naar 6,71%, het hoogste niveau sinds juli vorig jaar, volgens het wekelijkse overzicht van Freddie Mac dat vandaag werd gepubliceerd voor de week tot en met woensdag 2 september. Op enkele uitschieters naar boven na, beweegt de rente zich sinds september 2022 in een band van 6,0% tot 7,0%.

Naar historische maatstaven zijn hypotheekrentes in het bereik van 6-7% niet hoog. Ze lijken alleen verhoogd tegen de achtergrond van de 14 jaar financiële repressie tussen 2008 en 2022, toen de Federal Reserve de korte rente tot vrijwel nul verlaagde en de hypotheekrente omlaag duwde met biljoenen dollars aan aankopen van met hypotheken gedekte effecten (MBS) en staatsobligaties, gefinancierd door geldcreatie.

Voor potentiële huizenkopers en eigenaren die over herfinanciering nadenken, betekent dit in de praktijk dat de maandlasten bij een gegeven leenbedrag veel hoger liggen dan in het tijdperk van rentes onder de 3% — een van de redenen waarom de betaalbaarheid van huisvesting een vast terugkerend politiek en economisch discussiepunt is, ook al liggen de rentes binnen hun recente historische band.

Het verschil tussen staatsrendementen en hypotheekrentes

De rente op een 30-jarige hypotheek met vaste rente volgt het rendement op de 10-jarige staatsobligatie, maar ligt erboven. Omdat huizen worden verkocht of hypotheken worden herfinancierd, wordt een 30-jarige hypotheek gemiddeld in ongeveer 12 jaar afgelost. Het verschil tussen de twee rentes — de spread — varieert in de loop van de tijd.

In 2022 en 2023 verbreedde de spread zich tot meer dan 3 procentpunt, het breedst sinds het begin van de jaren tachtig, wat betekende dat hypotheekrentes ongebruikelijk hoog waren ten opzichte van het rendement op 10-jarige staatsobligaties. Daarna begaf de spread zich weer en stond eind 2025 op 2 procentpunt.

Om de spread verder te verkleinen en de hypotheekrente te verlagen, kondigden Fannie Mae en Freddie Mac — beide sinds de financiële crisis van 2008 onder overheidsconservatorschap, toen ze door de federale overheid werden overgenomen — op 8 januari 2026 met veel vertoon aan dat ze de terugkopingen van eerder uitgegeven MBS aanzienlijk zouden versnellen.

Om deze terugkopingen te financieren, gebruiken de twee ondernemingen operationele kasstromen die anders naar de aankoop van staatsobligaties zouden zijn gegaan, en ze ontdoen zich van staatsobligaties die al op hun balans staan — in feite vervangen ze staatsobligaties door hun eigen MBS. Daarmee zijn Fannie en Freddie, voorheen grote kopers en houders van staatsobligaties, verkopers van staatsobligaties geworden, wat helpt het rendement daarvan op te drijven. Het resultaat is een smallere spread die deels tot stand komt door hogere staatsrendementen.

Het rendement op de 10-jarige staatsobligatie, na eerder deze week te zijn gestegen, daalde vandaag naar 4,77%, in het bovenste deel van het traject van 4-5% dat sinds medio 2023 heeft bestaan. Voordat de financiële repressie van de Fed in 2008 begon, werd dat traject van 4-5% gezien als de ondergrens van het voorgaande bereik van vier decennia.

De spread zelf verdient aandacht: het rendement op de 10-jarige staatsobligatie is in wezen onveranderd vergeleken met oktober 2023, maar de rente op de 30-jarige hypotheek met vaste rente is in dezelfde periode met een vol procentpunt gedaald, en de spread is met evenveel versmald.

Waar de spread nu staat

Het wekelijks gemiddelde van de 30-jarige hypotheekrente tot en met woensdag was 6,71% (volgens Freddie Mac), terwijl het wekelijks gemiddelde rendement op de 10-jarige staatsobligatie op woensdag 4,74% bedroeg, waarmee de spread op 1,97 procentpunt uitkwam. Dat is vrijwel precies waar de spread eind december 2025 en begin januari 2026 stond, voordat Fannie en Freddie — en Trump — het grootschalige MBS-terugkopingsprogramma aankondigden. Al deze cijfers blijven echter ongeveer 1 procentpunt smaller dan in medio tot eind 2023, toen de spread soms rond de 3 procentpunt schommelde.

Veel factoren beïnvloeden de spread, waaronder:

• Dynamiek in de MBS-markt: kopers en verkopers in de circa $12 biljoen grote markt voor MBS, de op een na grootste obligatiemarkt na de markt voor staatsobligaties.
• De Fed: door MBS af te stoten draagt de Fed bij aan een bredere spread. Onder kwantitatieve verstrakking (QT) verbreedde de spread zich in laat 2022 en door 2023 tot ongeveer 3 procentpunt. Hoewel de QT in december 2025 eindigde, is de afvloeiing van MBS doorgegaan.
• Fannie en Freddie: sinds eind 2025 dragen hun terugkopingen van eigen MBS bij aan een smallere spread.

De gemiddelde 30-jarige hypotheekrente met vaste rente stond op 6,21% voordat Fannie en Freddie — en Trump — op 8 januari het uitgebreide terugkopingsprogramma aankondigden. Eind februari was de hypotheekrente gedaald naar 6,01%. Daarna begon ze weer te stijgen, omdat het rendement op de 10-jarige obligatie opvlamde, en nu staat de rente op 6,71%, het hoogste in meer dan een jaar, met de spread vastgelopen op ongeveer 2 procentpunt ondanks de terugkopingen. De vraag is waar de hypotheekrente zonder de terugkopingen zou staan — boven de 7%?

Voor lezers die de ontwikkelingen volgen, zijn de variabelen om in de gaten te houden het verloop van het rendement op de 10-jarige staatsobligatie, het tempo van de lopende MBS-afvloeiing van de Fed, en de omvang en duur van het terugkopingsprogramma van Fannie en Freddie — die elk rechtstreeks doorwerken in de spread en daarmee in de hypotheekrente die huizenbezitters feitelijk betalen.

Het effect van de Fed op de spread

Tijdens kwantitatieve verruiming (QE) kocht de Fed MBS om de spread tussen staatsrendementen en hypotheekrentes te verkleinen en om langetermijnrendementen in het algemeen omlaag te drukken, waarmee ze de hypotheekrente op twee manieren onderdrukte. De spread verkleinde tot minder dan 1,5 procentpunt, en omdat de staatsrendementen eveneens daalden, zakte de hypotheekrente onder de 3% — zelfs terwijl de inflatie oprukte naar 9%.

Die periode van financiële repressie leidde, in de woorden van de auteur, tot de ergste inflatie in 40 jaar en de grootste huizenprijsstuwing ooit, wat aanleiding gaf tot wat nu de "betaalbaarheidscrisis" wordt genoemd.

De QE eindigde begin 2022, en de QT begon in de tweede helft van 2022, toen de Fed MBS begon af te laten lopen. De Fed blijft MBS afstoten in een tempo van ongeveer $15-18 miljard per maand, een tempo dat wordt bepaald door de doorgegeven aflossingen op de hoofdsom die MBS-houders ontvangen wanneer de onderliggende hypotheken worden afgelost of maandelijks deels worden afgelost. Nadat de QT in december vorig jaar eindigde, begon de Fed T-bills te kopen ter vervanging van de MBS-afvloeiing.

Tot op heden heeft de Fed $827 miljard, of 30%, afgestoten van de MBS die ze tijdens de QE had opgebouwd, waaronder $190 miljard in de afgelopen 12 maanden en $17 miljard in de afgelopen vier weken.

Het einde van de QE begin 2022 — te beginnen met de verwachting daarvan van tevoren — gevolgd door de QT en het afstoten van MBS waren belangrijke factoren bij de eerdere verbreding van de spread. De vertraging van de QT in 2024 en het einde ervan in 2025 haalden veel druk van de af, en de spread verkleinde met 1 procentpunt tot eind 2025. De doorlopende MBS-afvloeiing blijft echter op de spread drukken.

Die dreigende hypotheekrente van 7%

Met 6,71% is de hypotheekrente niet ver van de grens van 7% die in 2023 al werd overschreden, toen de spread 3 procentpunt bedroeg. De terugkopingen van Fannie en Freddie lijken de MBS-afvloeiing van de Fed wat de spread betreft tegen te gaan, ook al kunnen ze de staatsrendementen hoger opdrijven door de twee ondernemingen uit de staatsobligatiemarkt te trekken.

De terugkopingen zijn mogelijk de enige factor die de hypotheekrente onder de 7% houdt door de spread dicht bij 2 procentpunt te houden in plaats van die te laten verbreden. In dat scenario zou de 30-jarige hypotheekrente met vaste rente boven de 7% uitkomen zodra het rendement op de 10-jarige staatsobligatie boven de 5% stijgt en daar blijft — in plaats van de 5% slechts kort aan te tikken en terug te deinzen, zoals indrukwekkend gebeurde in oktober 2023.

Bron: Wolf Street