Ze wachtten de pandemieboom uit, spaarden langer, huurden langer en stelden alles langer uit — ondertussen steeg de gemiddelde leeftijd van de starters op de woningmarkt naar een record van 40 jaar. Nu lopen de kopers die alles goed hebben gedaan tegen een nieuw probleem aan: het Noordoosten is het snelst groeiende gebied in het land geworden voor starterwoningen van een miljoen dollar.

De timing is bijzonder ongelukkig voor millennials die hun piekjaren van huishoudelijke uitgaven ingaan en eigen gezinnen beginnen te vormen. Een in juni gepubliceerd rapport van Zillow telt een recordaantal van 242 Amerikaanse steden waar een starterwoning $1 miljoen of meer kost — drie keer de 80 steden die die grens vóór de pandemie passeerden, en een stijging ten opzichte van 226 een jaar eerder.

Tegelijkertijd is het aandeel van starters op de woningmarkt gedaald naar de helft van de historische norm. Voor millennial-ouders in het Noordoosten — velen nu in hun late dertiger of vroege veertiger jaren, vaak met kinderen en op zoek naar meer ruimte — hebben de cijfers een specifieke vorm.

New Jersey had vóór de pandemie slechts één miljoenenstad voor starterwoningen; het telt er nu 26. New York had er 12; het telt er nu 41. Samen voegden de twee staten alleen al in het afgelopen jaar 15 steden toe aan de lijst — sneller dan waar dan ook in het land. Het grootstedelijke gebied van New York voert nu alle regio's aan met 63 steden waar een starterwoning $1 miljoen of meer kost.

Die groei gebeurde niet in een vacuüm. Zes van de tien meest concurrerende woningmarkten van het land liggen in het Noordoosten, volgens de analyse van Zillow uit 2026 — een regio waar nieuwbouw chronisch achterbleef en het voorraadtekort het diepst is. Californië blijft met 105 steden het hoogste absolute aantal houden, maar het Noordoosten is waar de crisis zich actief verspreidt.

"Een woningtekort dat tien jaar in de maak was, botste samen met intense vraag en historisch lage hypotheekrentes, waardoor woningwaarden in recordtempo stijgen", schreef Kara Ng, senior econoom bij Zillow. Voor kopers in het Noordoosten versterkten die krachten elkaar.

De gemiddelde starter op de woningmarkt is nu 40

Starters op de woningmarkt zijn historisch gezien jonger, maar de gemiddelde leeftijd van een starter klom naar een recordhoogte van 40 jaar, volgens een rapport van de National Association of Realtors dat in november 2025 werd gepubliceerd. De markt is zo onbetaalbaar geworden dat het aantal starters vorige juli daalde naar de helft van de historische norm.

Een stijgende prijsvloer voor starterwoningen duwt die eerste aankoop alleen maar verder buiten bereik — een probleem dat de afgelopen paar jaar aanzienlijk is verergerd.

"Voor woningkopers belast de prevalentie van miljoenensteden significant — enorm — wat al de slechtste betaalbaarheid van woningen sinds ten minste de jaren tachtig is", vertelde Christopher M. Naghibi, executive vice president en chief operating officer bij First Foundation Bank, in 2024 aan Fortune, toen Zillow een rapport uitbracht over het aantal Amerikaanse steden met woningen met een mediane prijs van $1 miljoen. "Potentiële kopers in deze markten staan voor hogere toegangsdrempels en hebben absurd grote aanbetalingen en hogere inkomens nodig om een woning te kunnen betalen."

Die beoordeling geldt nog steeds. Zillow definieert een starterwoning als een woning in het laagste derde deel van de woningwaarden in een bepaalde regio. In juni was de gemiddelde starterwoning in het hele land $198,649 waard, een stijging van 1,7% ten opzichte van een jaar eerder. In ruim 200 Amerikaanse steden liggen de prijzen van starterwoningen ongeveer vijf keer zo hoog. Het fenomeen blijft zich verspreiden — naar plaatsen waar het vroeger nooit kwam — en Zillow schrijft het grotendeels toe aan de gevolgen van de pandemieboom op de woningmarkt.

Het is niet langer alleen een Californisch probleem

Vóór 2020 lag de lijst van steden met starterwoningen van $1 miljoen bijna volledig aan de kust; Colorado was de enige niet-kuststaat met zo'n stad. Nu hebben 26 staten er minstens één, tegen negen vóór de pandemie. Texas, Wyoming en Illinois hebben elk meerdere voorbeelden.

Californië blijft aanvoeren met 105 steden, maar de snelste groei zit in het Noordoosten. New York en New Jersey voegden samen 15 steden toe in het afgelopen jaar, met New York die steeg naar 41 vanuit slechts 12 vóór de pandemie en New Jersey die klom naar 26 vanuit één.

Na het leidende aantal van 63 in het grootstedelijke gebied van New York volgt San Francisco met 37, dan Los Angeles met 33, San Jose met 13, en Miami en Seattle met elk acht. Het patroon sluit aan bij de analyse van Zillow van de heetste markten in 2026, waarin zes van de tien meest concurrerende woningmarkten in het Noordoosten lagen, waar nieuwbouw achterbleef en het voorraadtekort diep is.

De pandemie heeft de kosten van het kopen van een woning opnieuw bepaald: een woningtekort dat tien jaar in de maak was, botste samen met exploderende vraag en historisch lage hypotheekrentes, waardoor waarden in recordtempo stegen. Die gevolgen zijn blijven bestaan.

Babyboomers dringen jongere kopers uit de woningmarkt

De druk op millennials en Gen Z bouwt zich al jaren op. Babyboomers, met afbetaalde woningen of goedkope hypotheken uit het pandemietijdperk, hebben jongere kopers in recordaantallen van de markt gedrongen. De kosten hebben sommige Amerikanen ertoe gedwongen mijlpalen zoals huwelijk en kinderen uit te stellen, en anderen om samen met vrienden of partners een woning te kopen alleen om de rekening te delen. Weer anderen deden het omgekeerde — eerst kinderen, langer huren, en nu op zoek naar ruimte in een markt die tegen hen bewoog.

"We zien een herstructurering van de woningladder", vertelde Alexandra Gupta, makelaar bij de Corcoran Group, eerder aan Fortune. "Sommige starters kiezen voor langdurig huren of zelfs co-living-modellen, omdat het idee van een eigen woning zo buiten bereik is geraakt."

Voorzichtige tekenen van verlichting

De omstandigheden worden langzaam gunstiger voor kopers. Zillow ontdekte dat de gemiddelde koper nu pas na ongeveer zes jaar break-even draait ten opzichte van huren, tegen meer dan acht eind 2023. Met meer voorraad en langzamere prijsgroei staan kopers die financieel voorbereid zijn er beter voor dan eerder het geval was.

Maar "financieel voorbereid" weegt zwaar in de 242 steden met starterwoningen van $1 miljoen. Voor een jonge koper daar stapelen de kosten zich snel op: een grotere aanbetaling, een hogere maandelijkse hypotheeklast en een steilere klim richting de American Dream. Ter schaalverhouding: een aanbetaling van 20% op een woning van $1 miljoen komt neer op $200,000 — meer dan de gemiddelde starterwoning in het hele land waard is. Geen wonder dat die droom grotendeels in Texas plaatsvindt.

Of de kaart van miljoenensteden voor starterwoningen blijft uitbreiden — vooral in het Noordoosten, waar het voorraadtekort het diepst is — zal een maatstaf zijn om in de gaten te houden wanneer Zillow het aantal volgende keer bijwerkt.

Een versie van dit verhaal werd op 17 juni 2026 gepubliceerd op Fortune.com.

Bron: Fortune