Een woning van 1 miljoen dollar garandeert in grote delen van de Verenigde Staten niet langer luxe. Jaren van aanhoudende prijsstijgingen — aangewakkerd door een chronisch woningtekort en het nalatenschap van historisch lage hypotheekrentes tijdens de pandemie — hebben miljoelen woningen het terrein van zeven cijfers op geduwd.

Het aantal eigenaar-bewoonde Amerikaanse woningen met een waarde van 1 miljoen dollar of meer steeg van ongeveer 1,5 miljoen in 2005 tot 6,9 miljoen in 2024, volgens een analyse van de National Association of Realtors (NAR). Deze woningen vertegenwoordigen nu 8% van de woningmarkt, tegen nog maar 2% twee decennia eerder.

De verschuiving is het meest uitgesproken in dure regio's. Ongeveer 40% van de eigenaar-bewoonde woningen in Hawaï heeft een waarde van 1 miljoen dollar of meer, terwijl ruwweg een derde van de woningen in Californië en Washington, D.C., die drempel heeft bereikt. Daarentegen vormen woningen van een miljoen dollar in Mississippi, North Dakota en West Virginia slechts ongeveer 1% van de woningvoorraad.

Billy Rose, oprichter en vicevoorzitter van vastgoedmakelaar The Agency, vertelde FOX Business dat de grens van 1 miljoen dollar in Los Angeles al jaren geleden ophield echt luxe te vertegenwoordigen.

"In L.A. lijkt er zoveel welvaart te zijn en zoveel verhoogde huisvesting dat de drempel van een miljoen dollar nu echt instapniveau is," aldus Rose. Hij merkte op dat sommige eerste kopers in de regio hun zoektocht beginnen rond de 2,5 miljoen of 3 miljoen dollar.

Kopers hebben in veel markten ook te kampen met koppige prijzen en een beperkt aanbod. Rose zei dat verkopers vasthouden aan de waarden die werden bereikt toen de leenkosten lager waren, terwijl kopers wachten op betere deals.

"Dat heeft zoiets als een staarwedstrijd tussen kopers en verkopers teweeggebracht," zei hij.

De drempel van 1 miljoen dollar lijkt ook meetbaar invloed te hebben op het gedrag van kopers. Sinds 2015 zijn er volgens NAR-gegevens ongeveer 2,4 keer meer woningen net onder de 1 miljoen dollar verkocht dan net erboven. Koppers kunnen hun zoekfilters onder het ronde getal instellen, boven die grens te maken krijgen met andere hypotheekeisen, of belastingen tegenkomen die ingaan bij het bedrag van 1 miljoen dollar.

In veel dure gebieden ligt de federale conforming-loangrens — jaarlijks vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency en in recente jaren naar boven bijgesteld — nog steeds onder de typische woningsprijzen. Dat betekent dat kopers van woningen van een miljoen dollar vaak een jumbohypotheek moeten afsluiten, die strengere onderwriting en hogere aanvullingen vereist dan conforming-hypotheken.

De mansion tax van New York dient als een voorbeeld van kosten die gepaard gaan met een drempelbedrag. Deze belasting is sinds 1989 van toepassing op woningaankopen van 1 miljoen dollar of meer, ook zou dat bedrag na correctie voor inflatie vandaag de dag ongeveer 2,7 miljoen dollar waard zijn, aldus het NAR-rapport. De heffing van 1% voegt 10.000 dollar toe aan de kosten van de aankoop van een woning van 1 miljoen dollar.

"Ik denk dat men moet bekijken of die drempels omhoog moeten en meer in de pas moeten lopen met de tijd," zei Rose.

De herdefiniëring van luxe gaat verder dan de Amerikaanse grenzen, aldus een recent rapport van The Agency. In markten rond Toronto koopt 1 miljoen Canadese dollar — ongeveer 731.000 dollar — niet langer een echte luxewoning, stelde Steve Bailey van The Agency. Hij merkte op dat luxewoningen in die markten over het algemeen pas beginnen rond 1,7 miljoen tot 3 miljoen Canadese dollar, of ruwweg 1,2 miljoen tot 2,2 miljoen dollar.

De Amerikaanse woningmarkt beweegt tegelijkertijd in twee richtingen. Een recent rapport van Zillow wees uit dat de vraag naar luxe sterk toeneemt, terwijl de verkoop van starterswoningen afzwakt naarmate het aanbod in dat segment groeit.

Rose omschreef de trend als een weerspiegeling van een bredere "K-vormige economie," waarin welgestelde kopers meer financiële flexibiliteit genieten en kopers met lagere inkomens onder toenemende druk komen te staan.

"Het creëert een grotere kloof tussen, weet je, de haven en de have-nots," zei hij.

FOX Business' Eric Revell heeft bijgedragen aan dit rapport.