Prijzen in het middensegment onder eerdere pieken in 28 van de 33 grote, dure Amerikaanse steden

Volgens de update van juli 2026 van Wolf Street, die de prijzen van 33 grote, dure steden in 33 grafieken volgt, liggen de prijzen van woningen in het middensegment in de grootste en duurste stedelijke markten van Amerika in een ruime meerderheid van de steden nog steeds onder hun eerdere pieken.

De prijzen van woningen in het middensegment — eengezinswoningen, appartementen en coöperatieve woningen — lagen in 28 van de 33 gevolgde steden onder hun respectieve pieken van eerdere jaren, met Austin (-27%), Oakland (-25%) en New Orleans (-19%) als grootste dalers. In de meeste van die steden werden die hoogste niveaus bereikt in 2022 (17 steden) of in 2024 (9 steden). In twee steden vonden de pieken begin 2025 plaats: Boston (april 2025) en San Jose (januari 2025). Die mengeling is van belang omdat zij laat zien hoe ongelijkmatig de correctie na de hausse is verlopen: sommige markten werken de naweeën van de stijging van medio 2020 tot medio 2022 nog weg, terwijl andere al nieuwere pieken aan het toetsen zijn.

Op jaarbasis daalden de prijzen in 24 van de 33 steden, met Austin (-4,4%), Las Vegas (-3,1%) en Nashville (-3,0%) als grootste dalers. In 2 van de 33 steden stegen de woningprijzen naar nieuwe recordhoogten: Chicago en New York City.

San Francisco: AI-vraag sijpelt door van een “tekort aan villa’s” naar het middensegment

San Francisco, in het artikel omschreven als het epicentrum van AI, is de plek waar de AI-manie de woningmarkt is binnengedrongen. Het begon in het luxesegment en leidde tot wat een “tekort aan villa’s” wordt genoemd. In de afgelopen maanden zijn de effecten doorgesijpeld naar het hier gevolgde middensegment en zijn de prijzen in dat segment sterk gaan stijgen.

In juli stegen de prijzen in het middensegment in San Francisco met 1,5% ten opzichte van juni, waarmee de stijging op jaarbasis uitkwam op 11,6%. Nog niet zo lang geleden stond de stad vrijwel bovenaan de lijst van steden met dalende woningprijzen; in de tweede helft van vorig jaar sloegen de prijzen in het middensegment om van daling naar sterke stijging. Ondanks de stijging sindsdien lagen de prijzen in juli nog steeds 6% onder het absolute record van 2022. Gezien de omvang van de recente stijgingen, zo merkt het artikel op, en mits de AI-manie lang genoeg aanhoudt, kunnen de prijzen in het middensegment vóór het einde van het jaar voor het eerst sinds 2022 een nieuw hoogtepunt bereiken.

Boston sluit zich aan bij de steden met dalende prijzen

Eerder dit jaar sloot Boston zich aan bij het rijtje steden waar de prijzen zijn gedaald ten opzichte van de hoogste niveaus van eerdere jaren. De prijzen van woningen in het middensegment daalden er in juli met 0,5% ten opzichte van juni, met 1,4% op jaarbasis en met 2,3% ten opzichte van de piek die in april 2025 werd bereikt.

De hausse die aan de dalingen voorafging

De huidige dalingen volgen op een prijsexplosie in deze steden in de twee jaar tussen medio 2020 en medio 2022, waaronder in Austin (+62%), Phoenix (+60%), Fort Worth (+50%), Raleigh (+49%) en Sacramento (+39%) — stijgingen die bovenop al hoge prijzen kwamen.

Het artikel schrijft de prijsexplosie toe aan het monetair beleid van de Federal Reserve, dat de auteur als roekeloos karakteriseert: biljoenen dollars aan aankopen van staatsobligaties en met hypotheken gedekte effecten (MBS), betaald met nieuw gecreëerd geld, wat hypotheekrentes onder de 3% opleverde, terwijl de inflatie destijds juist opliep richting 9%. Amerikanen reageerden volgens het artikel met ongekend FOMO-koopgedrag — een angst om iets te missen die draaide om hypotheekrentes, waarbij mensen elkaar verdrongen en prijzen opboden om een huis te kopen en die hypotheken vast te leggen.

In steden waar de prijzen sindsdien onder die pieken zijn gezakt, hebben deze kopers nu hypotheken met een rente onder de 3% op woningen waarvan de prijs is gedaald — en zolang zij er gewoon blijven wonen, is er niets aan de hand, aldus het artikel.

Methodologie: de Zillow Home Value Index voor het middensegment

De hier gebruikte prijsindex is de seizoengecorrigeerde Zillow Home Value Index (ZHVI) voor het middensegment, als driedemaands gemiddelde, voor eengezinswoningen, appartementen en coöperatieve woningen. “Middensegment” betekent het middelste derde deel naar prijs in elke markt.

De ZHVI is een achterwaarts gerichte maatstaf, gebaseerd op miljoenen datapunten in Zillows “Database of All Homes”, waaronder transactiegegevens uit openbare registers (belastinggegevens), MLS, makelaarskantoren, lokale Realtor-verenigingen, vastgoedagenten en huishoudens in heel de VS. De index omvat prijsgegevens van transacties buiten de markt en rechtstreekse verkopen door eigenaren (for-sale-by-owner).

Om voor de lijst in aanmerking te komen, moet een stad tot de grootste steden naar bevolkingsaantal behoren en behoren tot de dure steden waar de ZHVI voor alle woningen in het middensegment (eengezinswoningen, appartementen en coöperatieve woningen) op enig moment minstens 300.000 dollar bedroeg. Sommige grote steden komen niet in aanmerking omdat hun ZHVI voor het middensegment, ondanks de stijgingen van de laatste jaren, nooit de 300.000 dollar bereikte — onder andere Memphis, Oklahoma City, Tulsa, Kansas City, Cincinnati, Pittsburgh en vele andere. Houston en Philadelphia zijn desondanks opgenomen, omdat het de op drie na en de op vijf na grootste steden van de VS zijn.

In die goedkopere steden, zo merkt het artikel op, leveren vijf woningen uit het middensegment samen minder op dan één woning uit het middensegment in San Francisco. Niet elke stad in Amerika is een dure woningmarkt; sommige steden hebben heel redelijke prijzen.

Het lezen van de grafieken

De 33 prijsgrafieken per stad staan in het originele artikel. In de bijbehorende tabellen staat MoM voor de verandering ten opzichte van de voorgaande maand en YoY voor het verloop op jaarbasis; de kolom helemaal rechts toont de procentuele toename “sinds 2000”. Alle cijfers zijn seizoengecorrigeerd. Onderschriften bij de afzonderlijke stadsgrafieken in het origineel zijn onder andere “Laagste niveau sinds maart 2021”, “De prijzen staan waar ze voor het eerst stonden in oktober 2017” en “Waar de prijzen voor het eerst stonden in december 2019”.

Gerelateerde berichtgeving van Wolf Street: Verkoop van bestaande eengezinswoningen zakt verder weg in de modder, aanbod stijgt naar hoogste niveau in tien jaar, appartementenaanbod op hoogste niveau in veertien jaar

Bron: Wolf Street