De dynamiek van de Philippine kantorenvastgoedmarkt viel stil in het tweede kwartaal (Q2) van 2026, doordat geopolitieke onzekerheid door de crisis in het Midden-Oosten huurders ertoe bracht hun timing, kosten en ruimteverplichtingen opnieuw te beoordelen. Leasingbeslissingen werden doorgeschoven naar het latere deel van het jaar, waarbij huurders hernieuwingen boven verhuizingen of uitbreidingen verkozen tegen de achtergrond van hogere aannames voor kapitaaluitgaven. Toch beschikt de markt nog steeds over herstelhefbomen, zeker nu verhuurders concurreren om een selectere huurdersbasis en huurders flexibiliteit, naleving en locatie zorgvuldiger afwegen. Flexibele werkplekken en managed solutions winnen aan populariteit, terwijl Administrative Order (AO) No. 45 naar verwachting het aanbod van door de Philippine Economic Zone Authority (PEZA) geaccrediteerde opties in Metro Manila zal vergroten en de behoeften van information technology and business process management (IT-BPM)-bedrijven en global capability center (GCC)-spelers zal ondersteunen.

Crisis in het Midden-Oosten drukt de vraag naar kantoorruimte

Aan het einde van de eerste helft (H1) van 2026 registreerde Metro Manila 336.000 vierkante meter (sq.m.) aan kantoortransacties, waarvan 145.000 sq.m. in het tweede kwartaal. Dat betekende een daling van 24% op kwartaalbasis en maakte Q2 tot een van de zwakkere periodes sinds 2024. De vertraging weerspiegelde uitgestelde leasingbeslissingen en geen brede krimp, aangezien opzeggingen op normaal niveau bleven en nog steeds vooral samenhingen met natuurlijke leaseverlopen in plaats van met grote downsizing of annuleringen.

De belangrijkste centrale zakenwijken (CBD’s) bleven de vraag verankeren. Makati CBD voerde Metro Manila aan met ongeveer 65.000 sq.m. aan transacties in H1 2026, gevolgd door Fort Bonifacio met 63.000 sq.m. Mandaluyong liet de sterkste verbetering zien met 47.000 sq.m., ondersteund door een belangrijke pre-leasingtransactie in een aankomend kantoorproject. Traditionele huurders bleven de grootste vraagbron, gevolgd door outsourcingbedrijven van derden en GCC’s.

Buiten Metro Manila verzwakte de provinciale vraag naar kantoorruimte aanzienlijk. In H1 2026 kwam de provinciale transactiewaarde uit op slechts 65.000 sq.m., tegenover 159.000 sq.m. een jaar eerder, wat de zwakste prestatie in de eerste helft van het jaar sinds 2022 markeert. Iloilo bleef koploper met 22.000 sq.m. aan transacties, gevolgd door Cebu met 19.000 sq.m., waarbij die markt nog steeds werd beperkt door het geringe beschikbare aanbod in Cebu IT Park en Cebu Business Park.

Bijgestelde leegstands- en netto-opnameprognoses

De leegstand in Metro Manila bedroeg 19% aan het einde van H1 2026, grotendeels stabiel ten opzichte van de afgelopen kwartalen en een verbetering ten opzichte van 20% een jaar eerder. Gezien de zwakkere vraag heeft Colliers de prognose voor de netto-opname in heel 2026 bijgesteld naar 300.000 sq.m. en de leegstandsprognose voor het jaareinde naar 19,3%. In H1 2026 werden geen nieuwe opleveringen geregistreerd, maar in H2 wordt ongeveer 434.000 sq.m. aan nieuw aanbod verwacht, waardoor de druk op verhuurders toeneemt om zich te onderscheiden via prijsstelling, voorzieningen en gebouwaccreditaties.

Flexibel vooruit

Flexibele werkplekken zijn uitgegroeid tot een van de duidelijkste pluspunten van de markt. De netto-opname verdubbelde op jaarbasis tot ongeveer 6.000 seats in H1 2026, terwijl de flex-voorraad in Metro Manila rond 60.000 seats bereikte. Aanbieders van flexibele werkplekken waren daarnaast goed voor een betekenisvol deel van de vraag van traditionele huurders, wat de belangstelling voor dit type kantoorconcept onderstreept.

Volgens ons is de aantrekkingskracht eenvoudig: flex- en managed solutions zetten langetermijnverplichtingen met hoge kapitaalkosten om in kortere en schaalbaardere verplichtingen. Voor huurders die nog onzeker zijn over personeelsgroei, hybride werkbeleid of het moment van uitbreiding, biedt dit model meer wendbaarheid en verlaagt het de risico’s rond inrichtingskosten. Voor verhuurders kan samenwerking met flex-exploitanten helpen om leegstaande verdiepingen sneller te activeren, een pijplijn van toekomstige conventionele huurders op te bouwen en de concurrentiepositie te verbeteren in gebouwen waar de vraag naar directe leases is vertraagd.

AO No. 45 moet de vraag ondersteunen

Administrative Order No. 45 komt op een belangrijk moment voor de kantoorsector. Door information technology (IT)-parken en IT-centers in Metro Manila vrij te stellen van het moratorium onder AO No. 18, wordt een ruimer aanbod van PEZA-conforme locaties opnieuw toegankelijk voor IT-BPM-bedrijven en GCC’s. Aan het einde van H1 2026 beschikte Metro Manila over ongeveer 7,9 miljoen sq.m. aan door PEZA geaccrediteerde kantoorruimte, waarvan circa 1,46 miljoen sq.m. beschikbaar was voor verhuur. Colliers schat bovendien dat ongeveer 681.000 sq.m. aan beschikbare ruimte die momenteel in PEZA-proces of -aanvraag zit, aan de conforme voorraad kan worden toegevoegd indien goedgekeurd.

Dit zou huurders moeten helpen die leasingbeslissingen uitstelden vanwege beperkte PEZA-opties in hun voorkeurssubmarkten. De impact zal echter per locatie verschillen. Fort Bonifacio, Makati CBD en de C5 Corridor hebben nog steeds relatief beperkte keuzeruimte, terwijl submarkten zoals de Bay Area, Makati Fringe, Quezon City en Ortigas CBD een dieper aanbod van huidige en potentiële PEZA-voorraad bieden. Huurders doen er daarom goed aan vroeg te handelen, hun longlist uit te breiden en contact te leggen met verhuurders van wie de accreditatie nog in behandeling is.

Conclusie

Hoewel de crisis in het Midden-Oosten het leasingvertrouwen blijft drukken, doen huurders er goed aan niet passief af te wachten. Leasebeoordelingen zouden 18 tot 24 maanden vóór afloop moeten starten om onderhandelingspositie te behouden, gunstige voorwaarden veilig te stellen en ruimtes te identificeren die aansluiten op de langetermijnbehoeften van het bedrijf. PEZA-geregistreerde huurders moeten zowel geaccrediteerde gebouwen als gebouwen in behandeling volgen, vooral op krappe locaties waar conforme ruimte snel kan worden opgenomen. Flexibele werkplekken en managed solutions verdienen ook aandacht wanneer bezetting, personeelsomvang of kosten nog onzeker zijn.

Bij locatiewaarden moet bovendien meer gewicht worden gegeven aan transit-oriented developments. Nu reistijd steeds vaker samenhangt met talentbehoud en terugkeer naar kantoor, zullen locaties nabij bestaande en toekomstige vervoersknooppunten waarschijnlijk veerkrachtiger blijven. Verhuurders moeten zich intussen voorbereiden op een selectere huurdersmarkt door voorzieningen te verbeteren, groene certificering na te streven en oudere PEZA-activa te herpositioneren via renovatie, herprijzing of duidelijkere duurzaamheidsstrategieën. De markt beweegt mogelijk door een langzamere cyclus, maar huurders en verhuurders die vroeg handelen, staan het sterkst wanneer de vraag terugkeert.

Kevin Jara is director en head of tenant representation, terwijl Kath Taburada senior market analyst is bij Colliers Philippines.