Zittend aan tafel bij de thee beschreef Coretta — een pseudoniem om haar identiteit te beschermen — haar ontgoocheling over het leven in haar gemeenschap in Midden-Florida, waar volgens haar de homeowners association, of HOA, zeggenschapsmacht heeft over de bewoners.

Coretta is een zwarte moeder van drie met een achtergrond in de vastgoedsector en woont al meer dan 20 jaar in wat inmiddels een overwegend Hispanische gemeenschap is. De woede die ze ooit voelde, heeft volgens haar al lang plaatsgemaakt voor onverschilligheid.

“I don't think [the community developers] intended for it to be a heavily Hispanic population. … They were expecting a certain economic class to come here. I think they were trying to push out the ones that they felt didn't belong. I think they're doing that and have done that.”

Coretta was een van de 47 bewoners van de gemeenschap die tussen 2017 en 202 werden geïnterviewd door sociologe Stephanie A. Dhuman, assistent-hoogleraar aan Hamilton College, als onderdeel van een studie naar de ervaringen van mensen van kleur die onder een HOA wonen. Iedere geïnterviewde identificeerde zich als Latino, Caribisch of zwart.

Steeds opnieuw vertelden bewoners hetzelfde verhaal: bestuurders van de HOA lieten hen duidelijk merken dat ze er niet thuishoorden, terwijl stijgende woningprijzen hen de verhuizing onmogelijk maakten. Velen maakten zich bovendien zorgen dat verhuizen het probleem niet zou oplossen.

Bijna de helft van de inwoners van Florida woont in gemeenschappen die onder toezicht staan van een HOA — het grootste aandeel van alle staten. Het fenomeen is ook niet beperkt tot Florida. In de Verenigde Staten vallen 80% van de nieuwe eengezinswoningen in woonwijken en 60% van alle nieuwe eengezinswoningen onder een HOA, wat betekent dat gezinnen als dat van Coretta hoogstwaarschijnlijk in een andere HOA terechtkomen, ook als ze verhuizen.

Op basis van haar onderzoek betoogt Dhuman dat homeowners associations fungeren als wat sociologen geracialiseerdeaties noemen. Dergelijke organisaties kunnen, hoewel ze neutraal lijken — of zelfs de bedoeling hebben neutraal te zijn — ongelijkheid creëren en in stand houden. Ze kunnen de handelingsmacht van geracialiseerde groepen verminderen — groepen die worden waargenomen als verschillend van de blanke raciale meerderheid — en de ongelijke verdeling van middelen legitimeren. Binnen deze organisaties brengt het als blank worden gezien vaak voordelen en macht met zich mee, en wat een organisatie formeel als regels vastlegt kan sterk afwijken van wat deze in de praktijk doet, op manieren die vaak door ras worden bepaald. Volgens Dhuman voldoen HOA's door de manier waarop ze zijn ingericht aan al deze criteria.

Regels en voorschriften

HOA's zijn een vorm van private overheid, geleid door een gekozen bestuur van vrijwillige bestuurders. Besturen houden vaak toezicht op de esthetische keuzes van bewoners om een consistente uitstraling van de buurt te waarborgen, maar hun macht reikt veel verder dan het reguleren van verfkleuren en de plaatsing van hekken.

Als beleidsmakers keuren HOA-besturen communautaire beperkingen, boetes en sancties goed en handhaven ze deze. In sommige gevallen hebben ze zelfs de wettelijke bevoegdheid om woningen te foreclosuren wanneer een huiseigenaar de HOA-bijdragen of heffingen niet betaalt.

Het beleid dat HOA's opstellen — en ervoor kiezen af te dwingen — is soms omstreden. In 2019 kwam een Florida HOA in het nieuws omdat ze een militaire veteraan beval haar Puerto Ricaanse vlag te verwijderen — een episode die het patroon weerspiegelt dat centraal staat in Dhumans kader, waarbij formeel neutrale regels op door ras bepaalde manieren afwijken van de praktijk.

De bevoegdheid van een vereniging reikt vaak verder dan regels over vlaggen of versieringen op privébezit en omvat zaken zoals het sponsoren van evenementen en activiteiten rond culturele vieringen en gemeenschapsdiensten. Dat geeft veel HOA's een zekere mate van controle over woningdecoratie en openbare bijeenkomsten van bewoners — optochten, festivals en feestelijke bijeenkomsten — inclusief welke feestdagen überhaupt worden gevierd.

Van nature uitsluitend

Er zijn ongeveer 373.000 HOA's in de Verenigde Staten, die invloed hebben op het wonen van meer dan 78 miljoen Amerikanen. Toch bestaan er geen consistente wetten per staat hoe bestuursleden worden gekozen of of ze binnen de HOA moeten wonen, en zelfs in staten waar wetten bestaan, verschillen de regelgevingsrichtlijnen vaak per vereniging.

Hoewel federale wetten de absolute macht van HOA's beperken, treden deze organisaties doorgaans op als private overheatsentiteiten met aanzienlijke controle. Onderzoek heeft aangetoond dat ze ook fungeren als ruimten van uitsluiting, woonsegregatie in stand houden en mensen met een hogere sociaaleconomische status bevooroordelen.

Uit een enquête uit 2024 bleek dat minder dan de helft van de Amerikanen die onder een HOA wonen vindt dat hun buurt beter af is met een HOA, en dat 1 op de 10 heeft overwogen het huis te verkopen vanwege de HOA.

HOA's rekenen contributie — mediaan $230 per maand in Florida, waarbij sommige huiseigenaren meer dan $500 per maand betalen — doorgaans gekoppeld aan extra voorzieningen. Daardoor kunnen ze van nature uitsluitend zijn: het extra inkomen dat nodig is om de contributie te kunnen betalen kan een toetredingsdrempel vormen voor veel potentiële kopers. Deze uitsluiting verloopt vaak langs raciale lijnen en wordt een manier om raciale segregatie in stand te houden — die in de praktijk wordt beschouwd als een middel om de woningwaarden te handhaven.

Onderdrukking van stemrecht

Aan de andere kant van dit dynamiek zitten gezinnen die worden opzijgeschoven. Gedurende haar onderzoek hoorde Dhuman herhaaldelijk over het gebrek aan handelingsmacht dat bewoners voelden. Niemand van de geïnterviewden bezocht momenteel HOA-vergaderingen; bewoners die dat vroeger deden, waren al lang gestopt omdat ze vonden dat het geen verschil maakte.

Veel bewoners uitten frustratie over wat zij zagen als onderdrukking van stemrecht binnen hun HOA. Verenigingen stellen de regels op voor hoe en wanneer huiseigenaren kunnen stemmen op bestuursvertegenwoordigers. In deze gemeenschap in Florida had de HOA besloten stemmen volmacht niet toe te staan, waarmee een huiseigenaar een buurman of -vrouw had kunnen aanwijzen om namens hem of haar te stemmen. In plaats daarvan moest elke huiseigenaar persoonlijk stemmen op de dag en tijd die het bestuur had vastgesteld — altijd op een dinsdag, een schema dat bewoners ontoegankelijk vonden.

De HOA stond ook alleen de geregistreerde huiseigenaar toe een stem uit te brengen, waardoor andere gezinsleden en huurders buitensloten werden. Volgens de statuten van de vereniging mochten huurders niet eens vergaderingen bijwonen, aangezien dit een "voorrecht" was dat aan huiseigenaren werd toegekend.

De statuten sloten eveneens bewoners uit die in meergeneratiegezinnen wo, zoals een vrouw die Dhuman Elena noemt. Dergelijke regelingen komen vaker voor bij Latino-gezinnen als dat van Elena, en hoewel Elena de hypotheek op de woning betaalde, was ze nog steeds uitgesloten van het stemmen op een HOA-vertegenwoordiger.

Ontredderd vertelde ze: "I'm not allowed to vote. You're not allowed to vote with a proxy. My son, [who is listed as the homeowner], works crazy hours. He gets up at 3 in the morning to work, he comes home, has dinner and goes straight to bed … he never makes it. They should have that on the weekends."

Zelfs hoe de dag en het tijdstip van stemmingen aan bewoners werd bekendgemaakt, werd door de HOA gecontroleerd. Volgens de statuten hoefde de vereniging deze informatie niet beschikbaar te stellen buiten het fysieke kantoor, aan de ene kant van de gemeenschap.

Beperking van de American Dream

Het verhaal gaat verder dan verfkleuren en hekken. Historische discriminatiepraktijken zoals redlining hebben het woningbezit voor zwarte en Latino-gezinnen in het hele land belemmerd, al sinds de jaren dertig. Meer dan een halve eeuw nadat de federale Fair Housing Act van 1968 raciale discriminatie op de woningmarkt verbood, stijgen de woningbezitspercentages voor alle groepen, maar die stijging is ongelijk. Het woningbezitspercentage onder zwarten ligt volgens volkstellingsgegevens met 45% nog steeds lager dan dat van alle andere raciale groepen, terwijl het percentage onder niet-Spaanstalige blanken op 73% staat — een hardnekkige kloof tussen beide.

Terwijl de raciale vermogenskloof ook blijft toenemen, zijn zwarte en Latino-bewoners nog steeds vaker huurder dan eigenaar van hun woning. Tegelijkertijd blijft het aantal HOA's in de Verenigde Staten jaar na jaar stijgen, wat de vraag oproept hoe de toekomst van het wonen eruit zal zien.

Geracialiseerde minderheden zullen in toenemende mate binnen HOA's wonen, zowel als huiseigenaren als huurders. Woningbezit is al lang een kenmerk van de American Dream, maar die droom veronderstelt autonomie, zeggenschap en een eerlijke behandeling. Wanneer HOA's de deelname en cultuur van minderheidsbewoners uitsluiten, beperken ze de waarde van woningbezit voor die bewoners.

Door Stephanie A. Dhuman, assistent-hoogleraar sociologie, Hamilton College.

Dit artikel is herdrukt van The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Dit verhaal verscheen oorspronkelijk op Fortune.com.