Lokale woningmarkten bewegen zelden in gelijke tred. Deze analyse volgt grotere markten waar de prijzen van eengezinswoningen in het middensegment aanzienlijk zijn gedaald ten opzichte van hun respectieve pieken in eerdere jaren — met andere woorden, waar de betaalbaarheidscrisis minder ernstig is geworden.

Tot en met juli waren de prijzen van eengezinswoningen in het middensegment in de 15 grotere steden en county's op deze lijst, gecorrigeerd voor seizoenseffecten, met 11% tot 26% gedaald ten opzichte van hun pieken, die zich vooral voordeden in medio 2022; twee van de markten piekten in 2024. Die pieken van medio 2022 vielen samen met de stijging van de leenkosten die volgde op de eerste renteverhoging van de Federal Reserve in maart 2022: de gemiddelde rente op een 30-jarige hypotheek met vaste rente klom van circa 3% aan het begin van 2022 tot boven de 7% in het daaropvolgende najaar, wat de betaalbaarheid voor kopers die op financiering zijn aangewezen sterk verslechterde.

Voor juli werd de toelatingsdrempel verhoogd van -10% naar -11% om de lijst overzichtelijk te houden. Toen deze sporadische reeks een jaar geleden van start ging, lag de grens op 8%, wat een beknopte lijst van slechts 10 markten opleverde, met de grootste daling op 22%. Vijf andere grotere steden noteerden prijzdalingen van 10%. De prijzdalingen spelen zich bovendien af tegen de achtergrond van breed verzwakte vraag — woningverkopen in afwachting zijn op nationaal niveau gedaald naar het op een na laagste niveau ooit, zoals behandeld in het gerelateerde artikel hieronder.

Texas

Austin staat bovenaan de lijst met een daling van 26%. Het enorme gebied Dallas-Fort Worth heeft twee steden op de lijst: McKinney (-14%) en Fort Worth (-11%). Andere grotere steden in de metropoolregio haalden de lijst niet, waaronder Frisco (-10%), Garland (-9%), Plano (-9%), Arlington (-7%) en de stad Dallas (-7%).

Het gebied Dallas-Fort Worth trekt al jaren grote aantallen bedrijven en bewoners en is al die tijd een doelwit geweest van woningbouwers, waarbij als onderdeel van wat bekendstaat als "The Texas Miracle" talloze nieuwe projecten verrezen. Die nieuwe woningen concurreren nu met te koop staande bestaande woningen. Woningbouwers, die de door hen gebouwde woningen in een steeds moeilijker markt moeten verkopen, hebben hypotheekrentes afgekocht, bieden lagere prijspunten aan en geven kopers extra prikkelingen — en de markt voor bestaande woningen voelt die druk. Dergelijke prikkelingen werden een vast gegeven in de woningbouwindustrie doordat hypotheekrentes lang na de stijging van 2022 hoog bleven, wat nieuwbouw een hefboom op het gebied van prijsstelling en financiering geeft die individuele verkopers van bestaande woningen doorgaans ontbreekt.

Elders in Texas miste San Antonio (-10%) de verhoogde grens maar net, terwijl Houston (-5%) en Corpus Christi (-3%) er nog op veilige afstand van blijven staan.

Californië

Californië heeft drie markten op de lijst: Oakland (-24%); Hayward (-13%), aan de oostelijke oever van de Baai van San Francisco; en Contra Costa County (-12%) in de East Bay, dat Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon en vele andere kleinere steden omvat. Alle drie zijn het East Bay-markten die vóór hun piek een steile prijsstijging in de pandemieperiode doormaakten.

San Francisco is echter van de lijst verdwenen. In juli vorig jaar stond de stad met een daling van 15% op de vierde plaats; dit jaar is de daling afgenomen tot 6%, doordat geld van AI-bedrijven zoals Anthropic links en rechts is gaan circuleren en de markt ontregeld is geraakt — een verschuiving die Wolf Street karakteriseert als een door AI-manie gedreven woningmarkt.

Andere Californische steden die nog op veilige afstand van de grens staan, zijn onder meer Sacramento (-9%), Stockton (-8%), San Jose (-6%), San Diego (-4%) en Los Angeles (-4%).

Florida

Florida heeft drie county's op de lijst. De steden binnen die county's — vele daarvan bekende steden — zijn afzonderlijk genomen te klein om in aanmerking te komen, maar de county's zijn groot genoeg. De markt voor eengezinswoningen in de staat is bij lange na niet zo zwak als de markt voor appartementen, waar in een aantal markten de bodem eruit is gevallen. Die zwakte van appartementen weerspiegelt druk die specifiek is voor die sector, waaronder sterk gestegen verzekeringspremies in de hele staat en — na de instorting van het appartementengebouw in Surfside in 2021 — staatsregels die vereisen dat oudere gebouwen structurele inspecties doorstaan en reservefondsen vormen: kosten die vooral voor appartementeneigenaren en verenigingen van eigenaren neerkomen.

Onder de grens

Er zijn veel andere grotere steden waar de prijzen van eengezinswoningen in het middensegment zijn gedaald ten opzichte van hun respectieve pieken in eerdere jaren, maar met minder dan 11%. Onder de grotere markten staan San Antonio en Frisco, beide op -10%, het dichtst bij de huidige drempel — en de samenstelling van de lijst is sinds de start van de reeks al duidelijk veranderd, waarbij San Francisco een jaar geleden nog vierde stond voordat het volledig van de lijst verdween.

Methodiek en gegevens

Deze prijzen zijn voor seizoenseffecten gecorrigeerde gemiddelden over drie maanden van eengezinswoningen in het middensegment — de middelste categorie woningen naar waarde binnen elke markt — in "steden" of "county's". Alle gegevens komen uit de Zillow Home Value Index (ZHVI), die is gebaseerd op miljoenen datapunten in Zillow's "Database of All Homes" en put uit openbare registers (belastinggegevens), MLS, makelaarskantoren, lokale Realtor-verenigingen, vastgoedmakelaars en huishoudens in de hele VS. De index omvat prijsgegevens van transacties buiten de markt en van verkoop door eigenaren zonder makelaar (for-sale-by-owner). Dit zijn geen mediane prijzen.

Voor de 15 grotere steden met prijzdalingen van 11% tot 26% luiden de per markt gerapporteerde metrics, van links naar rechts: de prijsdaling ten opzichte van de piek, de verandering maand-op-maand (MoM), de verandering jaar-op-jaar (YoY) en de resterende stijging sinds januari 2000.

Gerelateerd: Woningverkopen in afwachting dalen naar het op een na laagste niveau ooit, duiken naar recordlaagte in het Westen en naar bijna-recordlaagte in het Zuiden

Bron: Wolf Street