De prijzen van condo's in het middensegment in 33 grotere Amerikaanse markten zijn met 15% tot 33% gedaald ten opzichte van hun respectieve pieken van eerdere jaren, met gegevens tot en met juli, volgens een analyse van Wolf Street. Die pieken vielen tussen 2021 en 2024, waarbij het grootste deel in medio 2022 plaatsvond. Het rapport presenteert deze markten in een reeks grafieken onder de titel "Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts" (Historische condo-bubbels lopen leeg in 33 grafieken), en beschrijft ze als grotere markten die onder hun eigen gewicht zijn bezweken.

In negen van de 33 markten — van Oakland in Californië tot Jacksonville in Florida — zijn de prijzen van condo's in het middensegment met 21% of meer gedaald; in drie daarvan, gelegen in Californië en Florida, liggen de prijzen meer dan 30% lager. Het rapport karakteriseert dit als aanzienlijke prijsdalingen over een periode van meerdere jaren.

In zes van de 33 markten zijn de condo-prijzen al onder hun pieken uit Huizenbubbel 1 van 2006 gedaald en terug op het niveau van 20 jaar geleden — de prijzen van medio 2005. Het betreft de volgende markten:

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

Twee steden kwamen in juli bij de lijst van 33 markten nadat hun condo-prijzen verder daalden en over de grens van -15% vielen: Houston, TX, en Tempe, AZ. Geen enkele markt die in juni op de lijst stond, verdween er in juli van.

In nog eens 37 grotere steden zijn de condo-prijzen met 8% tot 14% gedaald ten opzichte van hun respectieve pieken. Er zijn ook veel kleinere markten waar condo-prijzen evenveel of meer zijn gedaald, maar die zijn hier niet opgenomen omdat die markten te klein zijn.

Waarom condo's anders zijn

Condo's zijn onderhevig aan een andere dynamiek dan eengezinswoningen — een dynamiek die duizelingwekkende booms en massale ineenstortingen voedt, aldus het rapport. Deel van het probleem nu is de adembenemende prijsontploffing van twee jaar, van medio 2020 tot medio 2022, die in sommige steden 50%, 60% of zelfs 70% bedroeg en die boven op al hoge en sterk stijgende prijzen kwam. In de 10 jaar voorafgaand aan de piek waren de prijzen in deze markten met 180% tot 350% gestegen.

"We kijken naar de onderstaande grafieken en schudden ons hoofd. Wat dachten die mensen, denken we nu met de wijsheid van achteraf", schrijft de auteur van het rapport. De beoordeling is dat deze enorme condo-bubbels zijn begonnen met leeglopen — in de meeste gevallen genadeloos en in sommige gevallen hard. Voor kopers, verkopers, geldverstrekkers en eigenarenverenigingen van condocomplexen is deze omslag belangrijk, omdat condo-prijzen zich snel kunnen bewegen zodra financiering, bijdragen, verzekeringen en beleggersvraag tegelijkertijd ongunstiger worden.

De meeste markten in de lijst zijn steden. Maar de lijst van 33 markten waar de prijzen met 15% of meer zijn gedaald, omvat enkele county's waarvan de steden — hoe bekend ook — te klein zijn om afzonderlijk te worden opgenomen, evenals New York County, het Manhattan, waar condo's een groot deel van de markt vormen. De lijst omvat ook één metropolitan statistical area (metropolitaal statistisch gebied) dat verschillende kleinere steden samenbrengt.

In sommige dichtbevolkte grote steden vormen condo's en coöperatieve appartementen (co-ops) een groot deel of de meerderheid van de woningverkopen. In de meeste andere markten zijn condo's een relatief klein aandeel van de woningverkopen, wat mede verklaart waarom dezelfde nationale woonmarktcontext per lokale markt zeer verschillende prijspatronen kan opleveren.

Methodologie en data

De genoemde prijzen zijn seizoengecorrigeerde driemaandelijkse gemiddelden van condo's en co-ops in het "middensegment" uit de Zillow Home Value Index (ZHVI), een terugkijkende index op basis van miljoenen datapunten in Zillow's "Database of All Homes". De onderliggende gegevens komen uit openbare registers (belastinggegevens), MLS, makelaarskantoren, lokale Realtor-verenigingen, vastgoedmakelaars en huishoudens in de hele VS, en omvatten prijsgegevens van transacties buiten de markt en verkoop door eigenaren zonder makelaar.

De tabellen die bij elke markt horen, tonen van links naar rechts: de prijsdaling vanaf de piek, de verandering ten opzichte van de voorgaande maand (MoM), de verandering op jaarbasis (YoY) en de resterende stijging sinds januari 2000.

Terug naar 2005

De prijzen van condo's in het middensegment zijn terug op het niveau van medio 2005 — dat is 21 jaar geleden. De prijzen zijn teruggekeerd naar waar ze in 2005 voor het eerst stonden, maar ze blijven zeer hoog na de enorme prijsoploop in de jaren vóór 2022.

De county in de East Bay in de lijst omvat Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon en vele andere kleinere steden. San Mateo County omvat veel kleinere steden die samen het noordelijke deel van Silicon Valley vormen.

De categorie van 8% tot 14%

In veel grotere steden zijn de condo-prijzen met minder dan 15% gedaald, en die steden zijn niet opgenomen in de lijst van 33. Het rapport geeft een voorbeeldlijst van 37 grotere steden waar de prijzen met 8% tot 14% zijn gedaald ten opzichte van hun respectieve pieken. Enkele daarvan zijn slechts een paar slechte maanden verwijderd van toetreding tot de lijst, waaronder San Antonio en Dallas, twee van de grootste steden van de VS.

Specifieke kwesties waar condo's mee te maken hebben

Sommige mensen kopen een condo als woning — om in een stadscentrum of aan de kust te wonen, of te genieten van het weidse uitzicht, de goede voorzieningen of de centrale locatie. Zij waarderen het zorgeloze wonen: niet zelf met onderhoud, reparaties en tuinwerk aan de slag hoeven; personeel aan een balie bij de voordeur; of geen trappen hoeven te beklimmen. Anderen kopen condo's als verhuurwoning of voor kortlopende vakantieverhuur, of als vakantiewoning. Weer anderen, vooral in het buitenland wonende beleggers, kopen condo's om wat geld in de VS te parkeren en de prijs van een afstand te zien oplopen. Juist deze beleggers maken condo's bijzonder speculatief, stelt het rapport.

Onder de specifieke kwesties die het rapport signaleert:

• Grond versus gebouw. Op de lange termijn apprecieert grond in waarde, terwijl de meeste gebouwen afwaarderen tot nul en uiteindelijk worden gesloopt. De grond waar grote condo-gebouwen op staan kan zeer waardevol zijn, maar elke condo-eigenaar bezit slechts een klein deel daarvan; de rest van hun belegging zit in het gebouw. Een eengezinswoning staat misschien op minder waardevolle grond, maar de eigenaar bezit die volledig.
• Prijzen werden te hoog. Prijzen die de afgelopen jaren explodeerden, bleken veel te hoog zodra de manie ging liggen.
• Speciale bijdragen. Zware speciale bijdragen — of de angst ervoor — voor lang verwaarloosde grote reparaties blijven sommige oudere condo-gebouwen achtervolgen. Dit is vooral een probleem in Florida, maar ook elders.
• Stijgende HOA-bijdragen. Grote stijgingen van HOA-bijdragen bij veel complexen, deels gedreven door sterk gestegen verzekeringskosten in rampengebieden, verhogen de maandlasten van condo's aanzienlijk.
• Fannie Mae Blacklist. Als een condo-gebouw op de Blacklist van Fannie Mae staat, wordt het financieren van een unit in dat gebouw zeer moeilijk, en de verkoop kan beperkt blijven tot kopers met contant geld die dat weten.
• Hypotheekrentes normaliseren. De periode van gratis geld is voorbij en de hypotheekrentes zijn ongeveer terug in een normaal bereik — een probleem waarook kopers van eengezinswoningen mee te maken hebben.
• Buitenlandse kopers trekken zich terug. In het buitenland gevestigde eigenaren die de VS zat zijn, zijn verkopers geworden, wat het aanbod vergroot, terwijl de interesse van buitenlandse kopers om een woning in de VS te kopen is afgenomen, wat de vraag wegneemt.
• Concurrentie van nieuwe appartementen. Beleggers die condo's verhuren krijgen te maken met harde concurrentie van een golf van net voltooide hoogwaardige appartementsgebouwen waarvoor ontwikkelaars huurders zoeken.

Gerelateerde lectuur

In een verwante analyse: O jee, prijzen van eengezinswoningen zijn al met 11% tot 26% gedaald in 15 grotere steden