Stijgende financieringskosten na de meest recente renteverhoging van de Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) kunnen de vraag naar woningen verzwakken, alhoewel gesubsidieerde woningleningen een zekere verlichting kunnen bieden aan in aanmerking komende kopers, aldus vastgoedadviseurs.

"Het zal echt een schadelijk effect hebben op de afname, omdat hogere rentes waarschijnlijk zullen leiden tot hogere hypotheekrentes. We zien al veel terugtrekkingen," zei Joey Roi Bondoc, directeur en hoofd research bij Colliers Philippines, tegen BusinessWorld in de marge van de kwartaalmarktbriefing van het bedrijf op dinsdag.

De Monetary Board verhoogde de referentierente — de overnight reverse repurchase-rente die de leenkosten in het banksysteem verankert — op 22 oktober met 50 basispunten naar 5,5%. Analisten wezen erop dat hogere beleidsrentes uiteindelijk kunnen doorwerken in hogere hypotheekkosten, met name voor nieuwe leners en voor wie bestaande leningen voor herprijsing in aanmerking komen. Hoe snel banken de hogere beleidsrente doorrekenen naar hypotheekprijzen is nu een sleutelvariabele voor de woningafname.

Gesubsidieerde financiering breidt uit

Als tegenhanger bijna verdrievoudigden de sociale woningleningen die door het Home Development Mutual Fund, beter bekend als Pag-IBIG Fund, zijn verstrekt zich in de eerste negen maanden van het jaar, volgens het Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD).

De financiering van sociale woningbouw steeg met 172% naar P12,10 miljard, tegenover P4,45 miljard een jaar eerder, en het aantal gefinancierde woningen nam met 173% toe van 3.987 naar 10.904.

Onder het Expanded Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) Program — het vlaggenschipprogramma van de overheid dat het langlopende woningtekort van het land aanpakt — kunnen kwalificerende leners die sociale woningen kopen gebruikmaken van een gesubsidieerde rente van 3%. Pag-IBIG Fund biedt ook promotionele tarieven van 4,5% op in aanmerking komende woningleningen boven het sociaal woningplafond tot P4,9 miljoen, en 5,75% op leningen boven P4,9 miljoen tot P10 miljoen. Beide promotionele tarieven zijn vast voor de eerste drie jaar van de lening.

Die mix is van belang voor de bredere markt: nu de heersende hypotheekprijzen onder druk staan, bieden de gesubsidieerde en promotionele regelingen kwalificerende leners een zekere bescherming, wat de betaalbaarheid in toenemende mate splitst tussen wie in aanmerking komt voor door de overheid ondersteunde tarieven en wie tegen markttarieven leent.

Dino Palanca, research director bij Savills Philippines, zei dat gesubsidieerde woningleningtarieven kunnen helpen de maandelijkse hypotheeklasten te verlichten, ook al blijven stijgende kosten van levensonderhoud en bouwkosten de betaalbaarheid drukken.

"Lagere rentes kunnen een significant verschil maken door de maandelijkse aflossingen te verlagen," zei de heer Palanca in een Viber-bericht. "Rentes zijn echter maar één onderdeel van de betaalbaarheidsvergelijking. Inflatie blijft huishoudbudgetten beïnvloeden via voedsel, vervoer, nutsvoorzieningen en andere dagelijkse uitgaven. Bouwkosten beïnvloeden ook de prijzen die ontwikkelaars kunnen bieden."

Ontwikkelaars stellen aanbod bij

Ook projectontwikkelaars herevalueren hun woningaanbod nu hogere kosten en verschuivende vraag de woningmarkt hervormen.

Christopher Ryan T. Tan, president en chief executive officer van Hausland Holdings, Inc., zei dat ontwikkelaars in Pampanga en het Clark-gebied met vergelijkbare economische druk worden geconfronteerd.

"Ik denk dat we in Pampanga, en met name in het Clark-gebied, niet immuun zijn. Wij worden ook geconfronteerd met dezelfde problemen," zei de heer Tan tijdens een fireside chat op de Colliers-briefing.

Hij zei dat het bedrijf woningopties in verschillende prijssegmenten aanbiedt om tegemoet te komen aan uiteenlopende eisen van kopers. Hausland heeft ook zijn geplande verplichtingen voor sociale woningbouw via Fiesta Communities, Inc. verhoogd van een eerdere toezegging van 9.000 woningen naar tussen 21.000 en 27.000 woningen.

"We hebben het volume van onze sociale woningbouwprojecten van Fiesta Communities verhoogd. [Eerder] verplichtten wij ons tot 9.000 woningen, [maar nu] hebben wij dat verhoogd [tussen] 21.000 tot 27.000 woningen," zei hij.

Grond- en bouwkosten

Naast financieringskosten kampen ontwikkelaars met uitdagingen rond grondbeschikbaarheid, bouwkosten en projectgoedkeuringen, aldus vastgoedadviseurs.

"Grondbeschikbaarheid en bouwkosten zullen belangrijke overwegingen blijven, met name in gebieden waar de vraag groeit maar geschikte grond steeds duurder wordt," zei de heer Palanca.

Een duurzame pijplijn van woningprojecten vereist volgens hem efficiënte goedkeuringsprocessen, infrastructuurontwikkeling en toegang tot bouwbare grond.

De heer Bondoc zei dat ontwikkelaars buiten Metro Manila zouden kunnen overwegen grond te verwerven vóór de voltooiing van grote infrastructuurprojecten om de acquisitiekosten te beheersen. "Buiten Metro Manila zou het ideaal zijn om te beginnen met land banking," zei hij. Het veiligstellen van locaties voordat nieuwe wegennetten worden voltooid, zou ontwikkelaars volgens hem in staat stellen grond zeker te stellen vóór mogelijke prijsstijgingen.

De heer Tan verwees op zijn beurt naar de Luzon Economic Corridor, een initiatief van de Filipijnen, de Verenigde Staten en Japan, als een factor die de woningvraag in Pampanga en Tarlac ondersteunt.

"De steun van de Amerikaanse regering, en vervolgens de Japanse regering, om Clark en New Clark City echt te ontwikkelen trekt veel vraag aan, niet alleen in Pampanga, maar ook in Tarlac City en de provincie Tarlac," zei hij.

Hij noemde Clark, Mabalacat, Angeles en San Fernando in Pampanga, evenals New Clark City in Tarlac, als gebieden die profiteren van de interesse in regionale ontwikkeling. Hoe de grensoverschrijdende infrastructuurverplichtingen van de corridor vorderen, en of de uitgebreide 4PH-subsidie zijn financieringsmomentum via Pag-IBIG vasthoudt, zijn enkele van de aandachtspunten nu de markt de hogere beleidsrente van de BSP verwerkt.

Bron: BusinessWorld — berichtgeving door Juliana Chloe A. Gonzales.