貸出規制の強化で投機筋が競売市場から退場

26歳のキム・ユジさんはため息をついた。「落札できませんでした。期待していたのに」と彼女は語った。

8月24日の午前、ソウル東部地方法院（松坡区）の101号法廷。競売にかけられていたのは、韓国で「ビラ」と呼ばれる低層多世帯住宅で、江東区岩寺洞に位置し、鑑定評価額は5億400万円（約37万ドル）だった。この物件には11人の入札者が集まり、当日審理された案件の中で最多だった。キムさんは午前の仕事を休み、物件競売に初入札する兄のキム・ボムジュンさん（31歳）の隣に座っていた。兄は成功確率を約80％と見込んでいた。

やがて裁判官が結果を告げた。「本件の最高入札額は4億3,607万円です」。キム・ボムジュンさんの入札額は3億7,000万円で、落札額に6,607万円及ばなかった。兄妹は敗北を引きずる余裕もなく、その午後は職場に戻らなければならなかった。

若い入札者はこの2人だけではなかった。法廷には20代・30代とみられる約10人がいて、その中には可楽洞のビラの入札に敗れた27歳のカン・ジユンさんもいた。

「ソウルの住宅はあまりに高くて、できるだけ安く買う方法を探すうちに競売を知りました。今日は負けましたが、経験を積めばいずれ良い機会と良い家につながるかもしれないので、それほど落ち込んではいません」と彼女は語った。

住宅価格の上昇と不動産規制の強化は、20代・30代の韓国人の多くを裁判所へと向かわせている。親の援助なしには、家計を限界まで伸ばしてもソウルのアパート購入には程遠い。そこで代わりに競売でビラを買い、将来の買い替えの機会を待つ。物件競売市場は複雑でリスクが高く、長年、相場を読み解くことを知る中年の専門家たちの領域だった。なぜ今、若者たちがこの市場に参入しているのかが問われている。

裁判所のデータもこの傾向を裏付けている。登記情報広場によると、1月から7月にかけて2万619人が競売物件の所有権移転登記を完了した。このうち5,556人——全体の26.9％——が19〜39歳で、前年同期比18.3％増だった。19〜29歳の購入者の割合はさらに急増し、全年齢層の平均17.2％に対し24.8％増となった。長期で見ると変化はより明確で、19〜39歳の購入者は2021年の5,759人から昨年は8,361人へと増加した。

この変化の背景には二つの力がある。アパート価格の上昇と、それに続く貸出規制の強化だ。

「アパート価格が上昇を続け、貸出規制が強化される中、住宅購入希望者はより安価な購入手段を求めて競売に向かっているようです」と、GG Auctionの上級専門顧問、イ・ジュヒョン氏は語った。

全税（チョンセ）——月次賃料の代わりに高額の返済可能な保証金を支払う韓国独特の賃貸制度——の物件供給も減少し、圧力がさらに高まっている。

京畿道水原のMaster Auction Academyの関係者は、同校の最近の新規受講生の約半数が20代・30代で、若年層の関心の高まりを示していると述べた。「全税物件が消えていく中で、いっそ買ってしまおうという考えで競売に流れているようです」と同関係者は語った。

江西区火谷洞の不動産仲介業者も同様の変化を説明した。「以前は新婚世帯からの全税物件の問い合わせが中心でしたが、過去4、5か月間は購入の問い合わせも増えています」と同業者は語った。

転売ではなく暮らすための住宅

現在競売に参入している若い購入者たちは、居住のための住宅を求めている。昨年上半期までは、競売市場は新たな入居テナントの全税保証金で物件価格の大半を賄う「ギャップ投資」や、低層多世帯住宅の短期転売を追求する若い入札者を引き寄せていた。当時の競売市場では貸出規制が緩く、入居義務も適用されていなかった。

この傾向は、2025年6月27日に発表され翌日発効した貸出措置で変化した。新規則は、競売落札後の残代金支払いに充てるローンを6億ウォンまでに制限し、落札者に6か月以内の入居を義務付けた。市場は資金力のある購入者と居住目的の購入者へとシフトした。

20代・30代の購入者はまとまった現金を持たないことが多いが、住宅を所有したことのない者に有利な初回住宅購入者ローンの対象となり得る。このローンも購入者による居住を要件としている。

「今のように不動産規制が広範な状況では、資金調達が決定的に重要で、住宅を持たない若者には有利さがあります。比較的アクセスしやすい競売市場で融資を活用し、自ら居住できる住宅を確保する若い購入者の流れがあります」と、Eduwill Real Estate Academyのシム・ユソン院長は語った。

こうした購入者が実際に手の届くのは、ソウル郊外の中低価格帯のアパートと低層多世帯住宅——予算制約が描く地図だ。競売・公売データを専門とするGG Auctionによると、ソウルのアパートの落札額は4か月連続で鑑定評価額の100％を超えており、従来の競売ディスカウントは事実上消滅したことを意味する。この割引は、リスクを引き受けて評価額を下回る価格で購入しようとする買い手にとって、競売市場の長年の主な魅力だった。

「ソウルの主要地域でアパートを買うには少なくとも3億〜4億ウォンの自己資金が必要で、参入は手が届きません。ビラを現実的な妥協点として考えました」とキム・ボムジュンさんは語った。

落札に成功する者もいる。オンラインで「Hyunfree02」として知られる24歳のノ・ヒョンジョンさんは昨年暮れ、江西区の低層多世帯住宅を近隣の類似物件より約20％安い約2億ウォンで購入した。物件は、ソウルの小規模街区再生活動モデル「モアタウン」で再開発が推進されている地域に位置する。彼女の手法は韓国で「モムテク（momtech）」と呼ばれるもの——価値や再開発の見通しが向上するのを待ちながら、質素な物件で暮らすというものだ。

「地下鉄駅への近さ、周辺のインフラ、そして何よりも全税や月額賃料の心配から解放された安心感に大変満足しています。今は住む家があるので、お金を貯めて、今後そこに留まるか売るかを判断します」と彼女は語った。

高まる関心、高まるリスク

この関心が薄れる可能性は低い。AI搭載の競売分析プラットフォーム「ヨイッタン（Yoiddang）」によると、過去3か月のユーザーベースのうち45〜64歳が63％、18〜34歳が22％を占め、若年層の伸びが最も明確な人口動態のトレンドだという。

「若いユーザーはAIや類似ツールで生成したデータを意思決定に積極的に取り入れています」と同社の関係者は語った。

今後数か月でより多くの物件が競売にかけられる見通しだ。ソウルの区役所などで講座を担当する競売講師のキム・ウォニョン氏を含む専門家らは、その中には文在寅前政権期に多額の借入で購入した初期の買い手たちのアパートが含まれると述べている。

低層多世帯住宅も、2023年以降顕著な全税危機に引きずられ、大量に競売に出ると予想されている。その大半は二つのパターンだ。物件の全税保証金が売却価格に近づくか上回る「缶詰全税（ッカントン全税）」と、相場の保証金が家主が既存テナントに返済すべき保証金を下回る「逆全税」である。

供給の急増は機会であると同時に警鐘でもある。物件は何らかの問題を抱えているために競売に出されるのであり、その問題は物件情報に必ずしも表示されていない。

「競売は明らかに増えていますが、問題が発生する可能性も同じ速さで高まっています。隠れた抵当権や賃借権その他の法的利害を分析できない購入者は大きな代償を払う可能性があるため、入札前にプロセスを十分に勉強すべきです」とシム氏は語った。

ソウルのアパートを購入できない若い買い手にとって、競売裁判所は残された数少ない参入手段の一つだ。

「政府が住宅価格上昇の根本原因に対処せずに規制だけを行えば、需要は必ず隙間を見つけます。競売は事実上、少額で住宅に投資できる唯一の方法であるため、リスクが高いと知りながらも若者たちが殺到しているのです」と、新韓証券の不動産専門顧問、ヤン・ジヨン氏は語った。

本文はThe Korea Timesの姉妹紙である韓国日報の記事を、生成AIシステムにより翻訳し、The Korea Timesが編集したものです。