米国の住宅ストックは、Q2までの12カ月間に新築から取り壊しを差し引いたベースで150.7万戸増え、総戸数は1億4,945万戸に達した。これは火曜日に公表された国勢調査局のデータによる。

この数字には、一戸建て住宅、タウンホーム、デュプレックス、補助的住戸、マンション、アパートなどが含まれる。米国の平均世帯人数を住宅1戸あたり2.3人とすると、この増加分は追加で347万人分の住宅に相当する。

一方で、人口増加は鈍化している。2026年7月までの12カ月間の米国人口は、今年前半に公表された別の国勢調査局データによると、75.7万人の増加にとどまると推計されている。

過去5年間では、米国の住宅ストック全体は751万戸増加した。平均世帯人数で換算すると、これは1,730万人分の追加住宅に相当する。同じく2026年7月までの期間で、米国人口は1,040万人増えたと推計されており、2023年と2024年には20年ぶりの記録的な増加があったと記事は分析している。

その結果、過去5年間では住宅ストックの伸びが人口増加を大きく上回っており、その不均衡は空室データに表れている。

空室住宅ストックが増加

Q2の空室住宅は1,564万戸あった。そのうち1,222万戸が「通年空室」に分類され、全住宅ストックの8.2%に相当する。さらに344万戸が「季節空室」だった。

「通年空室」は1年中ずっと空いていたことを意味するのではなく、季節居住用ではない、年間を通じて入居対象となる住宅を指す。

通年空室は、次のカテゴリーに分けられる。

• 賃貸用空室
• 売却用空室
• すでに賃貸・売却済みだが、新しい入居者・所有者がまだ入居していない
• 市場から外れているもの：時折利用のため、通常の居住地が別の人が一時的に居住している、その他の理由で空室

売り出し中または賃貸中の空室は前年比5.5%増、24.9万戸増の475万戸となり、2017年第3四半期以来の高水準となった。これは、現在の市場環境や価格動向の影響を最も直接受ける住宅群だからである。

過去5年間で、通年空室の賃貸用と売却用は110万戸増加した。

記事によると、売りに出したが売れなかった住宅の一部は、その後賃貸市場に回され、売却用空室が減る一方で賃貸用空室が増える。所有者が実際に貸し出しに成功すると、業界でいう「偶然の大家（accidental landlords）」となり、その住宅は空室リストから居住中リストへ移る。

通年空室は市場から外され、「市場から外れている」カテゴリーに入ることもある。

偶然の大家によって移された住宅も含む賃貸中の空室は、前年比5.1%増、18.1万戸増の373万戸となり、2013年以来の高水準だった。過去5年間では、通年空室の賃貸用は80.7万戸増えた。

売却用空室は前年比7.2%増、6.8万戸増の102万戸となった。これらの数値には、売りに出ているが居住中の住宅は含まれない。それらは「居住中住宅」リストに含まれる。なお、これらのデータは季節調整されていないため、売却用在庫には季節性が見られる。

5年間では、売却用空室は41%、29.7万戸増加した。

また、すでに売却用空室だった住宅の一部は、所有者が賃貸市場に回したことで、賃貸用空室に移っている。

すでに賃貸・売却済みだが、まだ入居していない空室は、前年比5.8%増の100万戸となった。過去5年間では、この数は10%減少した。

市場から外れた在庫は縮小

1,222万戸の通年空室のうち、655万戸はさまざまな理由で市場から外されていた。このカテゴリーには、時折利用のために保有されている住宅、通常の居住者が別にいるため一時的に占有されている住宅、相続手続きのためなど、または所有者の個人的理由で空室のまま市場から外されている住宅が含まれる。

記事によれば、過去5年間で売却用空室と賃貸用空室が増加する一方、市場から外された通年空室の数は減少した。言い換えれば、いわゆるシャドー在庫の一部が、実際の売却用・賃貸用在庫へと移行したということだ。

関連する市場データ

別のデータに基づくと、記事は新築一戸建て住宅に引き続き在庫圧力があると指摘している。

• 南部では、新築一戸建ての売却在庫が2019年比で71%増えた一方、販売は8%減少した。
• 西部では、新築一戸建ての売却在庫が2019年比で22%増え、販売は50%減少した。

記事はまた、14の大市場を見た結果として、一戸建て賃料と集合住宅賃料の差が大幅に拡大したとしている。

出典で参照された関連リンクには以下が含まれる。

• 人口増加は鈍化し、純移民はマイナスに転じる可能性　国勢調査局の新しい人口推計
• 新築一戸建て住宅価格はさらに下落、販売減少と再び拡大する在庫過剰の中で
• 新規供給の急増と人口増加鈍化の中での一戸建て・集合住宅賃料

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