少し前まで、米国の住宅所有者は自宅を比較的早く、しかも売り出し価格以上で売れると合理的に期待できました。今やそれは勝ち目のない賭けになりつつあります。

全米で住宅市場が停滞し、多くの売り手が宙吊り状態に陥っています。転職のための引っ越しも、家族の増加に伴う次の住宅の購入も、売却が前提となるその他の大きな人生の決断も先送りされたままです。多くの場合、次の住宅購入は現在の住宅の売却が前提となるため、売れない物件はキャリア、家族計画、家計をその場に固定してしまいます。これが、以下で取り上げる事例の核心にある状況です。

不動産エージェントによると、出品を取り下げる選択肢のある売り手は概ね実際に取り下げています。そうでない売り手は、売り出し価格の引き下げだけでなく、買い手の諸費用に数千ドルを負担するという二重の圧力に直面しています。

この傾向は、超低金利の住宅ローンを武器にした買い手が購買熱をかき立て、住宅価格を急騰させていた今十年初めの状況から、劇的な転換を示すものです。

現在、市場は急上昇する住宅ローン金利、長年の住宅価格上昇の積み重なる影響、高インフレによって暗くなる経済見通しによって足止めされています。これらの要因は相互に作用し、借入コストの上昇が調達するすべてのドルの実質的な価格を押し上げ、長年上昇を続けてきた表示価格に上乗せされます。その結果、多くの買い手にとって持ち家が手の届かないものとなり、他の買い手はより有利な状況——おそらく春ごろ——を期待して購入を先送り。

売り手は買い手を容易に上回り、不安な選択の間に置かれています。値下げや譲歩に積極的になって買い手を引きつけるか、大きな人生の計画の遅れを覚悟でさらに待つかです。

「力学は、私たちが言う売り手市場よりも買い手市場へとシフトしてきました」と、First American Financialのチーフエコノミスト、マーク・フレミング氏は述べた。「つまり、価格を引き下げる必要があるかもしれず、住宅を売るために譲歩する必要があるかもしれず、市場に長く出ていなければならないかもしれないということです」

この呼称は交渉上重要です。買い手市場では出品数が需要を上回り、買い手が主導権を握ります。売り手市場では、その均衡と主導権が逆転します。

テキサス州で1年以上の足止め

子ども3人が独立したことを受け、リズ・スーダーさんはダラスから約20マイル(約32キロ)のテキサス州マーフィーにある寝室4部屋、バスルーム3.5の住宅を売り、より小さな住まいを買うことを決めました。

「不動産を探し始める前に家を売るのを待っていました」と56歳のスーダーさんは述べた。「二重ローンは抱えたくなかったのです」

しかし結局、スーダーさんの人生は1年以上も足止めされることになりました。21年間この家を所有していた財務部長の彼女は、2025年4月に当初75万ドルで売り出しました。6か月後、何度か価格を下げたにもかかわらず売れないまま、出品を取り下げました。

スーダーさんは2月、春の住宅購入シーズン——年間で買い手の動きが最も活発になる時期で、多くの売り手が在庫処分を期待する期間——を前に72万5,000ドルで再出品しました。しかし、買い手が65万ドルでの購入に同意したのは、つい最近になってからでした。彼女は修理費として9,000ドルを負担して取引をまとめました。

「まる1年かかり、しかもそれほど価格を下げなければならないとは思いませんでした」と彼女は述べました。

ワシントン州で離婚による売却も停滞

リック・ガンガさんは、人生の次の章を始める前に、ワシントン州の海岸沿いの都市ブレインにある自宅の買い手を見つける必要があります。彼は現在、住宅の売却が条件となる離婚の手続きの最中です。

寝室3部屋、バスルーム2.5のこの住宅は、6月1日に82万5,000ドルで売り出されて以来、何度も内見が行われました。しかし、価格を80万ドル弱に下げても効果はありませんでした。

「申し出はゼロで、来訪者もほぼゼロです」と58歳のガンガさんは述べました。

ガンガさんによると、近隣の売り手の中には売り出し価格を10万ドル以上下げた人もいますが、彼は2022年に購入して以来的り金(持ち分)の積み上がりが十分でなく、これ以上価格を下げることはできません。ホームエクイティ(残存ローン残高を差し引いた実際の持ち分)は、売却代金が負債をカバーできなくなる前に価格をどこまで下げられるかの事実上の下限を決めます。

「そんな選択肢は考えられません彼は述べた。「意味がありませんから」

住宅が売れるまで、業務マネージャーである彼は、会社の他州への転勤計画を棚上げするしかありません。

「正直、来年の春か夏までは売れないと思います」と彼は述べました。

住宅ローン金利が約3年ぶりの高水準に

2月に一時6%を下回った後、30年住宅ローンの平均金利は今月、7.4%まで急上昇し、約3年ぶりの高水準に達しました。金利の上昇は米国の住宅販売を冷え込ませています。30年固定金利ローンは米国で主流のローン商品であるため、その水準が住宅購入の毎月の負担コストをほぼ決定づけます。

多くの売り手が売り出し価格を下げる中、Realtor.comによると、9月の全国の売り出し価格の中央値は前年比1.2%下落して41万9,250ドルとなり、11か月連続の下落となりました。9月の出品の約21%が当初価格を引き下げており、これは4年ぶりの高水準です。

現在では、買い手が売り手に決済諸費用(決済時に支払うローン、権利移転、取引手数料)の負担金を求め、それが認められるのは珍しいことではありません。また、高い住宅ローン金利を背景に、買い手は売り手に対し、数年間またはローン期間全体にわたって金利を引き下げる「金利買いたたき(buydown)」の資金を求める力を持っています。これにより総借入コストが削減されます。一時的な金利引き下げはローンの当初数年間の金利を抑え、恒久的なものは全期間に適用されます。

「これは現在の市場の状況を示す指標のようなもので、売り手を犠牲にして買い手が主導権を得ており、売り手側も歩み寄りを進めています」とRealtor.comのシニアエコノミスト、ジェイク・クリンメル氏は述べました。

これは買い手にとって朗報ですが、多くの潜在的な買い手を市場から遠ざけている住宅取得のハードルを乗り越えるには十分でないかもしれません。Redfinの分析によると、先月、米国上位50の都市圏では売り手が買い手を約63%上回りました。買い手の数は約92万9,000件で、2013年に記録が始まって以来最少となり、一方で売り手の数は2020年以来の高水準に跳ね上がりました。

売り手にとって、この不均衡は選択肢を狭めます。限られたアクティブな買い手に届くよう値下げと譲歩を行うか、多くの買い手と同様に状況の改善——おそらく春——を待つかです。足止めされた買い手が現れるかどうか、金利が約3年ぶりの高水準にどこまでとどまるかが、この膠着状態の長さを示す指標となります。

オレゴン州で身動きが取れない状況

買い手と売り手のこの大きな不均衡により、オレゴン州トラウトデール(ポートランドの東約16マイル、約26キロ)に自宅を持つイーサン・バトナーさんは、売却まで長い待ち時間を覚悟しなければならないかもしれません。

サービスマネージャーであるバトナーさんは、ポートランド近郊で家族と住む、より広い新居の購入の申し出をすでに受け入れています。しかしまず、新居の資金に充てるため、寝室3部屋、バスルーム2つの現住宅の買い手を見つける必要があります。

現時点では、状況は思わしくありません。この住宅は48万ドルで2か月以上売り出されていますが、売り出し価格3万ドル引き下げた結果、届いた申し出は1件だけで、それも不成立に終わりました。

最近、新しい給湯器と食洗機を設置し、床材も張り替えて、物件の魅力を高めようとしています。

「自分にとっても家族、特に婚約者にとっても、感情のジェットコースターでした」と36歳のバトナーさんは述べた。「自分たちの家に住み、子どもたち全員が自分の部屋を持つというビジョンと、それに伴う良いことがすべてありました。今は本当に身動きが取れないと感じています」

この記事はもともとFortune.comに掲載されたものです。