スペインの最近の住宅政策は、政府が不動産所有に関するルールを変更できるというリスクを浮き彫りにした。ラス・エスペリデス大学(Universidad de las Hespérides)でビットコイン修士課程を統括するクリスティナ・マザンコヴァ氏がこの問題を指摘している。この問題をきっかけに、ビットコインが家計にとってのもう一つの長期資産形成手段となりうるかどうかをめぐる議論が再燃している。

何世代にもわたり、スペインの家庭は数十年という期間で富を築く手段として土地と不動産に依存してきた。マザンコヴァ氏は、政府が9月29日に承認した2つの緊急勅令が、こうした戦略を不確実なものにしたと主張する。これらの措置は住宅をめぐる圧力への対応として提示されたが、契約の安定性や住宅供給に関する疑問も引き起こしている。

2つの住宅緊急勅令

スペイン政府は9月29日、2つの緊急勅令(reales decretos-ley)を承認。スペイン憲法では、この手段は「例外的かつ緊急を要する場合」に限って認められている。勅令は即時に発効し、その後議会は30日以内に承認または廃止を決定する。政府は住宅改革を2つの勅令に分け、別々に採決できるようにした。

第1の勅令は2027年末までの家賃値上げを上限で抑えた。すでに公式参考価格指数が定める上限を超えている家賃は値上げできない。その他の場合、当事者間で合意すれば改定できるが、新たな合意がない場合の値上げ幅は2%を超えられない。

国立統計研究所によると、9月のスペインのインフレ率は4.9%だった。この結果、家賃が上記の上限に抑えられた場合、時間の経過とともに貸し手の実質収入が目減りする可能性がある。

第2の勅令は、最低契約期間満了後、どちらの当事者も予告していない場合に賃貸契約の自動更新を義務付けた。更新は5年ごと、貸し手が法人の場合は7年ごとに行われる。法律に列挙された理由なしに契約を打ち切る貸し手は、借主に補償しなければならない。

可能な場合、補償額は国の賃料参照制度に基づいて算定される。額は、借主が住んでいた1年につき1か月分の家賃を下回ることはできない。実際には、この措置は貸し手が物件を取り戻したり、現在の市場価格で再貸し出したりする能力を制限することになる。

Proviviendaの概要によれば、これらの措置はすでに署名済みの契約にも、次の更新日から適用される。批判者らは、異なるルールの下で締結された民間契約を遡って変更するものであり違憲の可能性があると主張した。彼らは、個人の権利を制限する規定の遡及適用を禁じるスペイン憲法第9条3項を挙げた。

議会はこの憲法上の疑問を解決しなかった。10月2日、議会は第1勅令を178対172、第2勅令を184対166で否決した。後、サンチェス首相は11月29日の総選挙を実施すると発表した。

閣僚評議会はその後、技術的な修正のみを加えて両勅令を再承認し、代議院常任委員会(Diputación Permanente)に提出した。この機関は議会解散後に全会を代替する。ここではJuntsの票は必要とされなかった。サンチェス氏は、自動更新を規定する勅令は官報(BOE)への掲載時ではなく、常任委員会が承認した場合にのみ発効すると述べた。ある新聞が取材した法学者たちは、この手続きを法の濫用に近いものと評した。したがって、自動更新規則が発効するかどうかは常任委員会の承認次第であり、11月29日の総選挙は次期議会の構成を決めることになる。

これらの措置は、厳格なルールの下で運営することと、投資後にルールが変わることに直面することの違いに注目を集めた。

市場から消えた賃貸掲載物件

不動産所有者は議会採決前に掲載物件の取り下げを始めた。スペインのテレビ番組によると、約4時間で約2,900件の賃貸掲載が不動産ポータルサイトから取り下げられたという(EDATV)。

LaBanderaによれば、マドリードでは24時間足らずで掲載数が11,815件から9,398件へと約20%減少したと報じられている。これらの数値は初期の未検証のものであるが、一部の不動産所有者による即時の反応を示している。

同様の影響は他の地域でも記録されている。ベルリンでは、2020年の家賃凍結が5年間続いた。当時の研究では、規制対象住宅の供給が約半分に減少し、規制外の家賃は上昇したことが判明した。ドイツの憲法裁判所は2021年にこの法律を違憲無効とした。

サンフランシスコでは、スタンフォード大学のDiamond、McQuade、Qianによる1994年の研究で、家賃規制の拡大により既存の借主が住み続けられる一方、貸し手が規制対象住宅の供給を約15%削減し、市全体の家賃が約5%上昇したことが判明した。

カタルーニャでは、2024年に逼迫地域へ導入された家賃上限が価格上昇を鈍化させたが、idealistaが報じたFedeaのデータによると、バルセナの賃貸掲載は22.2%減少した一方、マドリードでは3.9%増加した。

スペインでは過去に、1946年から1985年まで強制的かつほぼ永続的な賃貸契約の延長が行われていた。この制度は旧家賃を数十年にわたり凍結し続け、所有者は建物の維持管理を怠り、市街地は荒廃した。1985年のBoyer勅令がこの制度を終わらせた。新たな自動更新措置は、貸し手の物件支配への影響という点で、かつてのモデルに似ていると評されている。

住宅供給不足という根本問題

記事が特定した中心的問題は、スペインの住宅不足である。2025年には約24万の新世帯が形成された一方、完成した住宅は約9万2千戸にとどまった。スペイン銀行は、2021年から2025年までの世帯形成と住宅建設の累積ギャップを約75万戸と推計している(Cantabria Económica)。

同報告書は、建設可能な土地の希少性、緩慢な都市開発、硬直的な都市計画を障害として挙げた。経済学者のダニエル・フェルナンデス・メンデス氏らは、制限的な土地規制とますます厳格化する建築基準が、現行価格でも建設を採算割れにしていると主張している(Hespérides)。

記事は、新築を制限しながら既存住宅からの収益も制限することで、供給が両側から縮小しうると論じている。所有者は、自分でコントロールできないルールの下で居座り続ける借主のリスクを冒すよりも、売却、決断の延期、空室のまま放置を選ぶ可能性がある。賃貸に出される住宅が減れば、残った物件の家賃は上昇し、より多くの借主が契約も法的保護もない非公式な取り決めに追い込まれる可能性がある。

住宅購入が代わりの解決策になるわけでもない。家賃を押し上げるのと同じ供給不足が、住宅購入をより困難にしている。一部の貸し手は売却を迫られるかもしれないが、売却市場は賃貸市場よりも調整がはる緩やかだ。住宅の市場価値を抵当が上回る所有者は売却できない可能性があり、他の所有者は政権交代を待って空室のままにするかもしれない。

ビットコインとルールの安定性

記事は、建物が所在する管轄区域の法律に恒久的に従属するのに対し、ビットコインのプロトコルは供給上限が2,100万枚に固定され、そのルールは17年間変更されていないと対比している。いかなる政府閣僚も、その収益率を直接制限したり、資産のプロトコルを凍結したり、秘密鍵ウォレットで保有されるコインへの他人の権利を拡張したりすることはできない。

ビットコインは国境を越えて持ち運び可能で、少額から取得できる。不動産は一般的に頭金、抵当、公証人、長期的な資金的コミットメントを必要とするが、ビットコインは分割して購入できる。これらの特性は、一部の家庭が住宅の代替ではなく、住宅と併せてビットコインを検討する理由として提示されている。

記事はまた、ビットコインが substantial な価格変動を伴うことにも言及している。2017年のピーク直後に購入したビットコインは、1年以内に価値の約4分の3を失った後、その後スペインの住宅を数倍の幅で上回るパフォーマンスを示した。過去の実績は将来のリターンを予測するものではなく、ビットコインの価値は急落する可能性がある。住宅との比較は価格変動のみを測定し、賃料収入、税金、維持費、購入コストは含んでいない。

記事は、家庭は今後も住居を必要とし、購入や賃借を続けると述べている。問題は、特に生涯をかけて富を築こうとする小規模投資家にとって、投資として保有する不動産である。記事は、ビットコインを長期保有として検討しうるとしつつ、短期的に価格が急落しうることや、近い将来に必要な資金の代替にはならないことを強調している。

スペインで承認された措置は、2つの異なるリスクに焦点を当てさせた。不動産は固定された管轄区域内でルール変更にさらされ、ビットコインは大きな市場価格変動にさらされる。議会が最終的にどのような決定をしようとも、この争いはスペインの不動産所有者に、契約に係る条件は署名後に変更されうることを示した。

元記事「The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin」はBitcoin Magazineに掲載され、Kristyna Mazankovaが執筆した。