Juliana Chloe A. Gonzales 著

不動産アナリストらは、政府のファストトラック認可プログラムによって住宅プロジェクトがより早く市場に投入される可能性がある一方、プレ販売の売上金は正規の販売許可が発行されるまで拘束されなければならないため、そのエスクロー要件は資本力の豊富な大手デベロッパーに有利に傾く可能性があると述べた。

改訂された仮販売許可(TLS)規則の下では、適格なデベロッパーは他の政府機関からの一定の許可を待つ間にユニットの販売を開始できる。ただし、売上金はすべてエスクロー口座に預託され、デベロッパーが正規の販売許可を取得するまで引き出すことはできない。

販売許可制度自体は、1976年に制定された分譲地およびマンションの購入者保護法である大統領令第957号(Presidential Decree No. 957)に由来する。同法は、ユニットを一般向けに販売する前に、プロジェクトを住宅規制機関に登録し、その承認を受けることを義務付けている。

「デベロッパーはもはやTLS期のプレ販売を自由に使える運転資金とみなすことはできません。プロジェクトが期限内に(正規許可へ)転換されなかった場合の返金に備えて、十分なバッファが必要です」と、サビルズ・フィリピン(Savills Philippines)リサーチヘッドのディノ・パランカ(Dino Palanca)氏はViberのメッセージで述べた。

同氏は、このエスクロー要件がプロジェクトの立ち上げに必要な資本額を引き上げ、財務体質のより強いデベロッパーに有利に働く可能性が高いと述べた。

覚書・通告第2026-012号(Memorandum Circular No. 2026-012)の下では、正規認可の条件をすでに満たしているデベロッパーは、環境適合証明書や環境天然資源省(Department of Environment and Natural Resources)による承認済み測量図、地方自治体による建築許可などの追加要件を待つ間にTLSを申請することができる。

人間居住・都市開発省(DHSUD)は、この措置は適格な住宅プロジェクトが規制上のボトルネックによって停滞するのを防ぐと同時に、購入者を保護することを目指すものだと述べた。

触媒ではなくタイミングを調整する仕組み

パランカ氏は、TLSによって住宅ユニットの市場投入は加速されるものの、その機能は新規開発の触媒というよりも、既存プロジェクトのパイプラインに対するタイミング調整の仕組みに近いと述べた。

「この制度の真の価値は、進捗が進んだプロジェクトが許可手続きの間遊休状態に置かれるのではなく、プレ販売を開始できるようにすることです。これにより、供給パイプラインは時間の経過とともに緩やかに短縮されていくはずです」と同氏は述べた。

同氏はさらに、この改革は主に進捗の進んだプロジェクトがより早くプレ販売を開始できるようにするものであるため、直ちに新規プロジェクトを生み出すとは限らないと付け加えた。

TLSの有効期間は1年間で、未取得要件の取得遅延がデベロッパーの責めに帰さない場合には、最終的な6ヶ月間の延長が可能である。パランカ氏は、最大18ヶ月という期間について、技術的に進んだプロジェクトであれば「実行可能」だが、複数の政府機関の承認を必要とする開発では厳しくなる可能性があると述べた。

TLSが正規の販売許可へ転換されないまま失効した場合、デベロッパーは利息および税金を含むすべての支払額を30日以内に返金しなければならない。パランカ氏は、さらなる延長を認めない「一発失格(ワンストライク)」ルールは、TLSを恒久的な回避策として利用しようとするデベロッパーに対する大きな抑止力になると述べた。

承認権限の地方分散

コリアーズ・フィリピン(Colliers Philippines)リサーチディレクターのジョーイ・ロイ・ボンドック(Joey Roi Bondoc)氏は、TLS規則と規制承認の分権化が相まって、許可証発行における長年の遅延を緩和し、マニラ首都圏以外での住宅供給の開始を加速させる可能性があると述べた。

覚書・通告第2026-012号の下で、DHSUDは規制申請の処理・承認を中央事務所から地方事務所へ移管した(ネグロス島地域を除く)。地方事務所は手数料の納付から15日以内に、規制申請を承認または棄却しなければならない。

DHSUD自体は、2019年に共和国法第11201号(Republic Act No. 11201)の下で設立されたもので、政府の主要な住宅関連機関を単一の省の下に統合したものである。

「地方事務所であっても、自地域に強い需要があることは認識できるはずです。だからこそ、処理を加速させるべきです。規制上のボトルネックを緩和することが本当に必要なのです」と、ボンドック氏はBusinessWorldとの電話インタビューで述べた。

同氏によれば、承認の迅速化により、他の機関が発行する許可の遅延があってもデベロッパーがプロジェクトの供給開始を進められるようになり、住宅の供給・需要・アフォーダビリティの課題への対応に役立つ可能性があるという。この改革は、政府が600万戸超と推定する全国の住宅不足の解消に取り組む中で導入された。

意見聴取への呼びかけ

ボンドック氏はまた、DHSUDは中小規模のデベロッパーが改訂規則を理解し、運用上の懸念を提起できる手段を確保すべきだと述べた。

「こうした小規模プレーヤーとのより良い協議が極めて重要になります。もちろん、まだ初期段階であり、運用の成否はこれから見ていく必要があります。初期段階である以上、デベロッパーとの間に恒常的なフィードバックの仕組みを設けるべきだと考えます」と同氏は述べた。

また、DHSUDは、広告にTLS番号を明記することを義務付けており、購入希望者が当該プロジェクトに仮の許可しかないことを知ることができるようにしている。アナリストらは、この開示はマーケティングプラットフォーム全体で一貫して適用され、許可が一時的なものであるという性質が明確に説明されるべきだと述べた。