フィリピンのオフィス賃貸事業者は、需要の弱さと建物の老朽化が引き続き市場の重しとなるなか、年後半により厳しい環境に直面する可能性が高い。一方で、産業用資産や地方の小売不動産は、開発業者にとってより有望な投資機会を示していると、CBRE Philippinesは述べた。

商業不動産サービス会社である同社は、オフィス市場が前年の水準に並ぶには、下期に500,000平方メートル超の成約面積が必要になるとした。不動産市場でいう成約面積は賃貸需要を測る重要な指標であり、必要とされる規模は、同部門が前年のペースを維持するだけでもどれほどの活動量が必要かを示している。

「われわれはそれに備えるべきだ」と、CBRE PhilippinesのカントリーヘッドであるJie Espinosa氏は木曜日、同社の第2四半期市場説明会で述べた。

Espinosa氏は、開発業者は賃貸活動の鈍化だけでなく、テナント獲得競争をより難しくしかねない老朽化したオフィス在庫にも対応していると述べた。

「もはや空室だけの問題ではありません。入居企業が退去して残されたスペースです。現時点で市場の50%超に相当するそうした空室の背後には、多くの老朽化した建物があります。築10年に近い、あるいは10年を超える建物です。多くの開発業者は今後、どうすれば競争力を高められるのかという現実に向き合わなければなりません。」

同氏は、現在の環境でテナントを失った貸主は、代替テナントを見つけるまで長期間待たざるを得ない可能性があり、テナント維持や、古い建物が新規供給に対してどれだけ競争力を保てるかが一段と重要になると述べた。

「現時点で貸主がテナントを失い、その空きを埋めるまで待つという結果に直面しなければならない場合、その特定のスペースを置き換えるだけでも、ほぼ1年から4年待つことになり得ます」と同氏は述べた。

これに対し、Espinosa氏は、産業・物流セグメントは不動産市場で最も好調な部門であり、下期を通じて勢いを維持すると見込まれると述べた。

「当社の産業・物流部門は、これまでの上期に非常に好調な実績を上げています。下期も同様になると見込んでいます。」

「すべての部門の中で、私が開発業者であれば、投資を正当化でき、検討し得るあらゆる資産と比べてより良い利回りを期待できるのは、まさにこの部門だと考えています」と同氏は付け加えた。

Espinosa氏はまた、小売分野、とりわけ海外フィリピン人労働者（OFW）からの送金が個人消費を支え続けている地方市場にも機会があると指摘した。

「当社が事業をどう見ているか、どのように多角化しようとしているかを考えると、小売にはなお成長余地があると理解しています。そしてそれは必ずしもNational Manilaに限られるものではありません。」

「送金が通常向かう地方市場、つまり$35.6 billionの送金の大半が向かう場所では、Metro Manila外の主要都市部で構造的な需要が生まれることになります。」

同氏は、地元開発業者は首都圏外の需要を取り込むため、遊休地をより有効に活用すべきだと述べた。送金に支えられた消費は、Metro Manila外の都市中心部における小売スペース需要を形作る可能性がある。

「こうした地元開発業者の多くは通常、つなぎ止め策を必要としています。現時点で彼らは遊休資産を抱えています。多くの土地を保有しています。おそらく土地にかなり縛られている状況です。そして、現在保有しているそれらの資産の可能性を動かし始める必要があります」と同氏は述べた。

Espinosa氏はまた、人工知能（AI）がオフィス需要と雇用に与える長期的影響に備えるよう業界に呼びかけた。

「そのため今四半期、われわれが市場に投げかけている問いは、AIをどう乗り切るのか、ということです。」

同氏は、AIが新たな産業を生み出し、オフィススペースの要件を変えるなかで、フィリピンは労働力の競争力を維持できるようにする必要があると述べた。この問題は、Metro Manilaと地方の双方で吸収されるべき大量のスペースをすでに抱えるオフィス市場にとって、特に重要だ。

「われわれは、Metro Manilaだけでなく地方拠点にも現在存在する1.7 million平方メートルすべてを埋め戻せるほど十分な競争力を持てるのでしょうか。現在待機している労働力はあるのでしょうか。」

「それらこそ、われわれが答える必要のある、より重要な問いだと思います」と同氏は付け加えた。— Juliana Chloe A. Gonzales