2026年上半期（H1）も工業用地需要は堅調に推移し、半導体、食品・飲料、FMCG（日用消費財）メーカーが、燃料費の高騰の中、最新の設備仕様と港湾・高速道路への戦略的アクセスを備えた施設を求めて牽引した。エレクトロニクスは長年フィリピン最大の輸出品目であるため、半導体セグメントは同国経済にとって特に重要であり、この業界の工業プレーヤーが工業用地需要で大きな比重を占める理由の一つとなっている。ルソン中部は2026年以降の新規工業用地供給の主要な牽引役になると予想され、同地域で大規模かつ拡大する工業用地ポートフォリオを持つ不動産企業にとって追い風となるだろう。

ルソン中部の工業セグメントは活況を帯びており、付加価値の高い工業プレーヤーが同地域の大規模で高度な工業団地に立地・拡大している。ここ数年、味の素フィリピン（Ajinomoto Philippines Corp.）やコカ・コーラ・ビバレッジズ・フィリピン（Coca-Cola Beverages Philippines, Inc.）などの大手が同地域で工業用地を借り受けた。その他、電気自動車や繊維強化セメント（ファイバーセメント）メーカーなど、新たな注目企業の参入も見られる。

供給面では、タルラック州のTARI Estateを含むルソン南部・中部で230ヘーカール（ha）の新規工業開発が加わり、年末までにさらに190 haの供給が見込まれる（主にカヴィテ州）。

カヴィテ、ラグナ、バタンガス（Calaba）、ルソン中部、メトロマニラの各地域で従来型倉庫の賃料は軟化した一方、モダン倉庫の賃料は上昇を続けた。工業用地の空室率は需要の吸収増加により、2025年末の14.1%から13.1%へと改善した。従来型倉庫とモダン倉庫の賃料の二極化は、入居者が旧式で低コストの物件よりも、自動化対応と迅速な作業サイクルを支えられる施設を重視するという、地域物流市場全体の傾向を反映している。

モダン倉庫への需要拡大

2026年上半期、コロンズはルソン南部、ルソン中部、メトロマニカの従来型倉庫の平均賃料が半年比（HoH）で3%下落したことを記録した。一方、これらの地域におけるモダン倉庫の平均賃貸料は同期間中にHoH比8%上昇した。コロンズは、モダン倉庫への需要が高まっている状況を踏まえ、物件オーナーやデベロッパーにとって既存施設の改修・リノベーションを行う好機であると見ている。

こうしたモダン倉庫の特徴には、天井高12〜14メートル（m）、最大5トンの床耐荷重、スプリンクラー消火設備、照明設備などがある。一部の倉庫事業者は、先進的なロボティクスやコンベアシステムの導入による施設の自動化をさらに進めている。コロンズによれば、サービスの向上と最先端施設の強力なプレリース（事前契約）の確保のため、テクノロジーイノベーションのさらなる採用が物件オーナーと倉庫事業者にとって重要であるという。

主要インフラに近接する施設のアピール

フィリピン統計局（PSA）のデータによると、同国の物流コストインフレは2026年第2四半期（Q2）に16.8%に達し、過去21年で最高を記録した。輸送の非効率性、港湾の混雑、サプライチェーンの混乱が操業コストを大幅に押し上げている。高い物流コストは一部の東南アジア近隣国と比較したフィリピンの競争力課題として長年指摘されており、立地の効率性が工業用地選定における一層重要な要素になっている。

コロンズは、デベロッパーと倉庫事業者に対し、主要インフラへの近接性をアピールすることを推奨している。同社は、特にeコマースや輸出指向企業が、高速道路、有料道路、港湾へ直接アクセスできる主要工業回廊内のマイクロ倉庫、配送センター、工場に立地すると予想している。Calabaとルソン中部の倉庫が引き続き第一候補とされる一方、メトロマニラの施設もマイクロ倫庫とラストワンマイル・フルフィルメント運用に適しており、都市部の配送コストを最小化したい企業にとって理想的である。

製造業振興の最大化

フィリピンは、サプライチェーンの拡大と多様化を求めて東南アジアに進出する国際的メーカーにとって、引き続き魅力的な製造拠点である。フィリピン政府は、台湾、日本、シンガポール、タイ、スウェーデン、ブラジルなど、従来型・非従来型双方の貿易相手国からの投資誘致を積極的に進めている。

コロンズ・フィリピンズは、デベロッパーがフィリピン経済特区庁（PEZA）や投資委員会（BoI）といった投資促進機関（IPA）が主催する海外見本市や投資ミッションに積極的に参加することで、機会を最大化できると見ている。デベロッパーはこれらのイベントを活用し、フィリピンを製造ハブとして宣伝するとともに、同国の工業団地に立地するメリットをアピールできる。

吉と出るか、凶と出るか

ルソン中部の工業セクターは、Pax Silica構想からも恩恵を受けると見られる。コロンズは、4,000エーカー規模の半導体・先進ハードウェア製造ハブがルソン経済回廊を補完し、クラーク、スービック、バタンガス、マニラ全域の工業活動を活性化すると見ている。コロンズの見解では、不動産市場全体がこの構想の恩恵を受ける可能性があり、経済活動の加速に伴い、住宅、オフィス、ホスピタリティセグメントへの好影響（ポジティブな波及効果）が見込まれる。半導体への注力はチップ生産の地理的多様化という世界的な取り組みと合致しており、実行リスクが管理されれば、フィリピンはその投資フローの一部を獲得できる位置にある。

一方でコロンズは、この構想の長期的な持続可能性を確保するために政府が対処すべき複数のリスクを指摘している。基地転換開発庁（BCDA）は最近、Pax Silicaがハイパースケールデータセンターを誘致せず、半導体製造活動に特化すると明確化した。これによりデータセンターに伴う大量の電力・水の需要に対する懸念は和らぐが、同プロジェクトには依然として環境問題、重要鉱物の調達、貿易摩擦に起因する地政学的対立などのリスクが残る。とりわけ半導体産業は複雑なグローバルサプライチェーンに大きく依存している。またコロンズは、フィリピン国民の懸念に応えるため、政府が大規模な情報発信キャンペーンを実施すべきとも述べている。

ジョーイ・ロイ・ボンドック（Joey Roi Bondoc）氏はコロンズ・フィリピンズのディレクター兼リサーチ責任者である（joey.bondoc@colliers.com）。