フィックス＆フリップ投資は長らくニューヨークのプライベートレンディングの中核を担ってきたが、コスト上昇とマージン縮小が投資家をより野心的なプロジェクトへと押し出し、そのモデルは変化しつつある。ニューヨークを拠点とするプライベート直接貸付業者We LendのCEO兼創業者であるRuben Izgelov氏は、同社の貸出残高のうち、標準的な改修を大きく超える建設工事に充当される割合が拡大しており、この傾向は年内を通じて続くと見込んでいる。

これまでニューヨークとニュージャージーで短期間のフィックス＆フリップローンの資金提供で知られてきたWe Lendは、現在、ニュービルド建設ローン、コンドミニアム転換、垂直・水平双方の建物増築を手がけることが増えている。Izgelov氏によれば、物件を取得し、5万〜10万ドルを外観改修に投じ、転売するという従来のフィックス＆フリップ手法は、かつてのようなリターンを生み出さなくなっているという。

「当社の借手のリターンは圧縮され続けています」とIzgelov氏は述べた。「従来のフィックス＆フリップモデルは以前ほど機能しなくなっているため、投資家は創意工夫を凝らさざるを得ず、それにはより大規模で実質的な建設・改修工事が必要になります」

この変化は取引規模にも表れている。Izgelov氏は、We Lendを経由するローンの建設予算が10万〜20万ドルの範囲から100万〜200万ドルの範囲へと上昇したと指摘した。一部のケースでは、建設予算が物件の購入価格を上回るようになっている。この変化は信用リスクの性質を変えるものでもある。大規模な建設計画は、表面的な改修よりも、許認可、請負業者の能力、資金払出管理、利息負担、最終的なリファイナンスや売却の実行状況に大きく依存する可能性がある。

大規模プロジェクトに伴う高まるリスクを管理するため、We Lendは規律ある審査プロセスを維持している。同社は熟知する市場に集中し、多くの貸付業者が省略する書類を要求している。転換や増築の資金提供に先立ち、同社は計画された工事が再ゾーニングやバリアンス（特例措置）を必要とせず、アズ・オブ・ライト（当然の権利として）進められることを確認する建築家の書簡を義務付けている。不動産開発において、この区別は重要である。裁量による承認を必要とするプロジェクトは、建設着手前に追加の審査、遅延、不確実性に直面する可能性があるからだ。より大規模な工事では、総合請負業者が完工保証書に署名しなければならない。

「私たちは、借手と同じ程度にプロジェクトにコミットしたGC（総合請負業者）を望んでいますが、ローンに個人保証を求めるわけではありません。GCはプロジェクトが完工することを保証するのです」とIzgelov氏は説明した。「特に借手がこの規模の仕事を初めて行う場合、借手とGCの間の公平性を保つことになります」

最近の2件の取引は、We Lendが現在資金提供しているプロジェクトの幅を示している。1件目では、借手が銀行所有の8ユニット建物を、前の貸付業者が改修資金の提供を拒否した後に取得した。We Lendはその建物を16の満室ユニットへの転換に資金提供した。借手は現在、複数の銀行と次のプロジェクトのための元手となる自己資金を取り出すリファイナンスについて協議中である。

別の取引では、富裕層が住むニュージャージー郊外で、借手が22,000平方フィートの投機用住宅の建設を約85%完了していた際、隣人への敷地境界線の売却により既存のプライベートローンの返済が必要となった。We Lendはそのローンを再構築・リファイナンスし、完済資金に加えて残りの建設を完了するための少額の追加資金を提供した。

Izgelov氏は、フィックス＆フリップ投資家が大規模プロジェクトに移行する際に最も多く見られる誤算は期間の見立てにあると警告した。典型的なフィックス＆フリップローンの期間は6〜8か月であるが、ニュービルド建設、大規模な転換、増築は通常、かなり長い時間を要する。同氏は借手に対し、「その期間中に支払わなければならない利息について慎重に予算を組んでください。貸付業者との間に組み込まれた延長オプションが役立ちます。さらに良いのは、12か月を超える期間でスタートすることです。当社は18か月の期間を提供しており、少なくとも1件は24か月で実施しました」と助言した。

また、実際の市場需要ではなくトレンドを追うことに対しても警告した。「その規模や水準のプロジェクトに対する需要があれば、それは結構なことです。しかし、トレンドだからという理由だけで、それを支えられない近隣にメガマンションを建てるべきではありません」と同氏は述べた。

We Lendのローン構成に関する追加情報は、同社の仕組みページで確認できる。出典：Citybuzz。