7月の新築一戸建て販売在庫は全地域で増加し、南部では過去最高水準に迫り、中西部では2008年以来の高水準に急増した。一方で、中央値販売価格は2021年以来の低水準に下がり、販売は引き続き鈍化した。これは、8月25日に米国国勢調査局が公表したデータによる。

7月に販売された新築一戸建ての中央値価格は、前年同月比1%減、2年前比8.2%減、2022年10月のピーク比14%減の39万3,800ドルとなり、2021年9月以来の低水準となった。なお、この価格には、住宅建設業者が販売を下支えするために用いるインセンティブや、住宅ローン金利引き下げ（buydown）の多額のコストは含まれていない。住宅建設業者はこれらのコストを財務諸表で公表する平均販売価格には含めているが、国勢調査局のデータには反映されない。ここで示されるのは、売買契約に記載された価格である。

月ごとの振れをならした3カ月平均の中央値価格は、前年同期比1.5%減、2年前比7.2%減の40万4,400ドルとなり、2021年10月以来の低水準となった。

住宅を建てて売らなければ事業を続けられない大手住宅建設業者は、この新しい現実にほぼ4年間対応してきた。売上高を維持し、市場シェアを守る、あるいは拡大するために、価格帯を引き下げ、インセンティブを積み増し、住宅ローン金利を引き下げてきたが、その結果、粗利益率は大きく低下し、純利益と株価は打撃を受けた。最大手2社であるDR HortonとLennarの株価は、2024年9月中旬以降、それぞれ25%、52%下落している。価格引き下げやインセンティブ利用の比率を追跡する月次のNAHB/Wells Fargo Housing Market Indexは、販売数量と利益率の間のトレードオフを示す指標となっている。

建設の各段階にある新築一戸建て販売は、7月に前年同月比5.7%減の5万5,000戸となり、2019年7月比でも9%減少した。3カ月平均の販売は前年同期比0.6%減で、前年同月比の減少は7カ月連続となった。国勢調査局は既存住宅のように引き渡し時ではなく契約締結時点で販売を計上するため、この系列は住宅需要を把握するうえで最もタイムリーな指標のひとつであり、今年はおおむね住宅ローン金利の動きに沿って推移している。総販売のうち63%が南部、28%が西部で、合計91%を占め、残りは北東部と中西部だった。

建設の各段階にある一戸建て在庫は49万5,000戸に増え、前月比増加は4カ月連続となった。年初来では、販売の減少と在庫の増加は、おおむね住宅ローン金利の上昇に連動している。2019年7月と比べると、販売在庫は71%増えた。地域別では、この在庫の61%が南部（販売の63%を占める地域）に、21%が西部（販売の28%を占める地域）にあった。

中古再販在庫とは異なり、新築供給は建設によって生み出すことができる。Wolf Street は、こうした米国の住宅ストックへの追加こそ住宅市場が最も必要としているものだと指摘しており、住宅建設業者はそれを建てている。その結果、現行の販売ペースでは9.6カ月分の供給を抱える状況となっており、概ね6カ月分とされる均衡市場の目安を大きく上回っている。建てれば買い手は来る——おそらく、価格が十分に低く、インセンティブが十分に高ければ、という注記付きである。

建設中住宅の在庫は26万2,000戸に減少し、前年同月比では10%減となった。この減少の一因は、住宅が完成して次の区分である「完成済み販売在庫」に移ったことで、完成済み販売在庫は増加した。2019年7月と比べると、建設中在庫は32%増えている。この区分の住宅は建設パイプラインにあり、販売対象ではあるが、まだ売れていない。住宅建設業者はこの在庫にかなりの資本を投じており、売却を急ぐ動機がある。

完成済み販売在庫は、12月の非常に高い水準から売り減らされた後、11万4,000戸に増加した。2019年7月比では50%増、2022年7月比では170%増となった。建設業者は、ほぼ入居可能な「spec home」に多額の資本を拘束されており、これを売却したい強い動機がある。

地域別の在庫と販売

南部では、建設の各段階にある新築一戸建て販売在庫が30万1,000戸に増加した。これは昨年7月に記録した過去最高から4%減だが、2019年7月比では73%増であり、住宅建設業者が売らなければならない在庫としては非常に大きい。地域内の販売は前年同月比6%減、2019年比9%減で、住宅建設業者はほぼ10カ月分の供給を抱えている。

西部では、販売在庫は10万3,000戸に増加した。昨年7月比では6%減、2019年7月比では18%増である。販売は前年同月比横ばいで、2019年比では15%減だった。供給は、現行の販売ペースで9.4カ月分に増えた。

中西部では、販売在庫が前年同月比18%増、2019年7月比60%増の5万9,000戸に跳ね上がり、2008年以来の高水準となった。供給をもっと！ 販売は4,000戸に落ち込み、国勢調査局は最も近い1,000戸単位に丸めるため、大きな丸め誤差が生じる。このベースでは、販売は50%急減し、供給はほぼ15カ月分に膨らんだ。

北東部では、販売在庫が前年同月比3%増、2019年比14%増の3万3,000戸となった。北東部は都市部の人口密度が高い大きな都市を抱える小さな地域であり、一戸建て建設よりも、集合住宅（マンションやアパート）が大きな役割を果たしている。

見逃した方へ: ああ、なんということか。コンドミニアム価格は33の大都市圏で15%から33%下落し、一部は2006年水準を下回り、歴史的なコンドミニアム・バブルが崩壊

WOLF STREET をお読みいただき、支援をご希望の場合は寄付できます。大変ありがたく受け止めています。方法はマグカップをクリックしてください:

WOLF STREET を購読する...