30年固定住宅ローンの平均金利は6.71%に上昇し、9月2日水曜日までの週を対象としたフレディ・マックの週次調査(本日発表)によれば、昨年7月以来の高水準となっています。上方向への一時的な突出を除けば、金利は2022年9月以来、6.0%から7.0%のレンジで推移してきました。

歴史的に見れば、6〜7%の住宅ローン金利は決して高いわけではありません。高く見えるのは、2008年から2022年までの14年間の金融抑制と比較してのことです。この期間、FRBは短期金利をほぼゼロまで引き下げ、資金創造によって賄われた数兆ドル規模のMBS(住宅担保証券)および米国債の購入を通じて住宅ローン金利を押し下げていました。

購入を検討している住宅購入者や借り換えを検討している住宅所有者にとって、実際の影響は、同一の借入額に対する毎月の返済額が金利3%未満の時代と比べてはるかに高い水準にとどまっていることです。金利が近年の歴史的レンジ内にあるにもかかわらず、住宅の買いやすさ(アフォーダビリティ)が政治・経済の論点であり続ける一因となっています。

国債利回りと住宅ローン金利のスプレッド

30年固定住宅ローン金利は10年物米国債利回りに連動しますが、それより高い水準にあります。住宅が売却または借り換えられるため、30年ローンは平均して約12年で返済を終えます。両者の差であるスプレッドは時期によって変動します。

2022年から2023年にかけてスプレッドは3ポイント超まで拡大し、1980年代初頭以来の最大幅となりました。つまり住宅ローン金利は10年物国債利回りに比べて相対的に高かったのです。その後スプレッドは縮小に転じ、2025年末には2ポイントまで低下しました。

スプレッドをさらに縮小し住宅ローン金利を引き下げるため、2008年の金融危機以降政府管理下にあるファニー・メイとフレディ・マックは、2026年1月8日に大々的に、以前に発行したMBSの買戻しを大幅に加速すると発表しました。

買戻しの資金調達のため、両社は本来米国債購入に充てるはずの営業キャッシュフローを充当し、すでにバランスシート上に保有する国債を売却しています。事実上、国債を自社発行のMBSに置き換えているのです。これにより、かつて国債の大口買い手・保有者だったファニーとフレディは国債の売り手となり、国債利回りの上昇を後押ししています。その結果、スプレッドの縮小は一部、国債利回りの上昇によって達成されています。

10年物国債利回りは、今週初めに上昇した後、本日4.77%に低下しました。2023年半ば以来続く4〜5%レンジの上位に位置します。FRBの金融抑制が始まる2008年以前は、この4〜5%のレンジは過去40年間のスペクトラムでは低い方とみなされていました。

スプレッド自体にも注目すべき点があります。10年物国債利回りは2023年10月とほぼ変わらない一方、30年固定住宅ローン金利は同じ期間に1ポイント低下し、スプレッドも同幅度縮小しました。

スプレッドの現状

水曜日までの30年住宅ローン金利の週平均は6.71%(フレディ・マックによる数値)、水曜日時点の10年物国債利回りの週平均は4.74%で、スプレッドは1.97ポイントでした。これは、ファニーとフレディ(そしてトランプ)が大規模MBS買戻しプログラムを発表する前の2025年12月末から2026年1月初めの水準とほぼ同じです。ただし、これらの数値はいずれも、スプレッドが一時3ポイント前後まで広がった2023年中期から後期に比べ約1ポイント縮小しています。

スプレッドを動かす要因は数多くあります。

• MBS市場のダイナミクス: 約12兆ドル規模のMBS市場(国債市場に次ぐ第2の債券市場)における買い手と売り手。
• FRB: FRBはMBSを shed することでスプレッドの拡大要因となっています。量的引き締め(QT)下で、スプレッドは2022年後半から2023年を通じて約3ポイントまで拡大しました。QTは2025年12月に終了しましたが、MBSの流出は続いています。
• ファニーとフレディ: 2025年後半以降、自社発行MBSの買戻しがスプレッド縮小に寄与しています。

ファニーとフレディ(そしてトランプ)が1月8日に拡大買戻しプログラムを発表する前、30年固定住宅ローンの平均金利は6.21%でした。2月末には6.01%まで低下しました。しかしその後、10年物利回りが急上昇すると再び上昇に転じ、現在は6.71%と1年余りで最高水準にあり、買戻しにもかかわらずスプレッドは約2ポイントで膠着状態です。問題は、買戻しがなければ住宅ローン金利がどこまで上昇していたかということです。7%超だったのでしょうか。

今後の動向を追う読者にとって、注目すべき変数は10年物国債利回りの軌道、FRBによるMBS流出のペース、そしてファニーとフレディの買戻しプログラムの規模と期間です。それぞれがスプレッドに直接影響し、それを通じて住宅所有者が実際に支払う住宅ローン金利に反映されます。

スプレッドに与えるFRBの影響

量的緩和(QE)の期間中、FRBは国債利回りと住宅ローン金利のスプレッドを縮小し、長期金利全般を押し下げるためにMBSを購入し、2つの側面から住宅ローン金利を抑制しました。スプレッドは1.5ポイント未満まで縮小し、国債利回りも下落したことで、住宅ローン金利は3%を下回りました。インフレ率が9%に向かって急上昇していたにもかかわらずです。

この金融抑制の時代は、筆者の表現を借りれば、40年で最悪のインフレと史上最大の住宅価格高騰を招き、現在いわゆる「アフォーダビリティ危機」と呼ばれる状況を生み出しました。

QEは2022年初めに終了し、QTは2022年後半に開始され、FRBはMBSの償還による自然減を容認し始めました。現在も毎月約150億〜180億ドルのペースでMBSを縮小させています。このペースは、元本が完済または毎月の元本返済によって減少した際にMBS保有者が受け取るパススルー元本返済額によって決まります。昨年12月にQTが終了した後、FRBはMBS流出の代替として短期国債(Tビル)の購入を始めました。

これまでにFRBは、QE期間中に蓄積したMBSのうち8,270億ドル(30%)を縮小させました。このうち過去12か月で1,900億ドル、過去4週間で170億ドルに及びます。

2022年初めのQE終了(事前の終了予想から始まり)、続くQTとMBS縮小は、当時のスプレッド拡大の主要因でした。その後、2024年のQT減速と2025年の終了により圧力は大きく緩和され、スプレッドは2025年末までに1ポイント縮小しました。ただし、MBS流出は今もスプレッドに圧力をかけ続けています。

目前に迫る7%の住宅ローン金利

6.71%の水準において、住宅ローン金利は2023年(スプレッドが3ポイントだった時期)にすでに突破した7%のラインから遠くありません。ファニーとフレディの買戻しは、両社を国債市場から引き離すことで国債利回りを押し上げる可能性があるものの、スプレッドの面ではFRBのMBS流出を相殺しているようです。

買戻しは、スプレッドがさらに拡大するのを許さず約2ポイント近くに維持することで、住宅ローン金利を7%未満に抑えている唯一の要因かもしれないと考えられます。このシナリオでは、10年物国債利回りが5%を超え、5%超で推移し続けた場合(2023年10月に見事なまでに一時的に5%に触れて後退したのとは異なり)、30年固定住宅ローン金利は7%を突破することになります。

出典:Wolf Street