彼らはパンデミック時の住宅ブームを見送り、より長く貯蓄し、より長く賃貸住まいを続け、購入を先送りしてきた。その間に、初めて住宅を購入する人の平均年齢は過去最高の40歳に上昇した。すべてを正しくやってきた購入者たちが今、新たな問題に直面している。北東部が、100万ドルのスターター住宅に関して全米で最も急成長する地域になったのだ。

このタイミングは、世帯支出のピーク期を迎え、家族を持ち始めようとしているミレニアル世代にとって特に厳しい。Zillowが6月に発表したレポートでは、スターター住宅の価格が100万ドル以上に達した米国の都市は過去最多の242都市とされ、パンデミック前にその水準を超えていた80都市の3倍、1年前の226都市からも増加している。

同時に、購入者全体に占める初回購入者の割合は、歴史的な水準の半分まで落ち込んでいる。北東部のミレニアル世代の親たち――多くは30代後半から40代前半で、子どもを持ち、より広い住まいを求めている――にとって、この数字には具体的な意味がある。

ニュージャージー州はパンデミック前に100万ドルのスターター住宅を持つ都市をわずか1都市しか有していなかったが、現在は26都市に達している。ニューヨーク州は12都市から41都市へ。両州を合わせると、過去1年だけで15都市がリストに追加されており、その伸びは全米で最も速い。ニューヨーク都市圏は、スターター住宅が100万ドル以上となる都市を63都市擁し、全都市圏の首位に立っている。

この成長は突然生まれたものではない。Zillowの2026年の分析によれば、全米で最も競争が激しい住宅市場10のうち6つが北東部に集中している。そこは新築供給が慢性的に不足し、在庫の逼迫が最も深刻な地域だ。カリフォルニア州は依然として総数で105都市と最多だが、危機が現在他の地域へ拡大しているのは北東部である。

「10年がかりで進んできた住宅不足が、歴史的に低い住宅ローン金利という環境での強い需要と正面衝突し、住宅価格をかつてないペースで押し上げた」と、Zillowの上級エコノミスト、Kara Ng氏は述べている。北東部の購入者にとって、これらの要因は重なり合って作用している。

初回購入者の平均年齢はいまや40歳

初めて住宅を購入する層は歴史的に若い年代が中心だったが、全米不動産協会（National Association of Realtors）が2025年11月に発表したレポートによると、初回購入者の平均年齢は過去最高の40歳に上昇した。住宅市場はこれほどまでに購入困難となり、初回購入者の数は昨年7月に歴史的な水準の半分まで減少した。

スターター住宅の価格の下限が上昇し続けることで、最初の住宅購入はますます遠のいている。この問題は、特にここ数年で悪化している。

「住宅購入者にとって、100万ドル都市の増加は、少なくとも1980年代以降で最悪の住宅取得環境を、著しく――大きく――一層苦しくさせている」と、First Foundation Bankの上級副社長兼最高執行責任者であるChristopher M. Naghibi氏は、Zillowが中央価格100万ドルの住宅を持つ米国都市数に関するレポートを発表した2024年にFortuneに語った。「これらの市場で購入を検討する人々は、より高い参入障壁に直面しており、途方もなく大きな頭金と、より高い収入が必要になる」

この見立ては今日も変わらず当てはまる。Zillowの定義では、スターター住宅とは地域内の住宅価格の下位3分の1に属する住宅を指す。6月時点で、全米の標準的なスターター住宅の価格は198,649ドルで、前年から1.7%上昇した。しかし、200都市を超える米国の都市では、スターター住宅の価格がその約5倍の水準に達している。この現象は拡大を続けており、かつては縁のなかった地域へも及んでいる。Zillowはその主因を、パンデミック期の住宅ブームの影響としている。

もはやカリフォルニアだけの問題ではない

2020年以前、100万ドルのスターター住宅を持つ都市はほぼすべて沿岸部に位置していた。非沿岸州ではコロラド州だけがその例を持っていた。現在では26の州が少なくとも1つの該当都市を持ち、パンデミック前の9州から増加した。テキサス州、ワイオミング州、イリノイ州にもそれぞれ複数の例がある。

カリフォルニア州は依然として105都市で最多だが、最も急成長しているのは北東部だ。ニューヨーク州とニュージャージー州は過去1年で合わせて15都市を追加し、ニューヨーク州はパンデミック前の12から41都市へ、ニュージャージー州は1から26都市へと増えた。

ニューヨーク都市圏の63都市に続き、サンフランシスコが37、ロサンゼルスが33、サンノゼが13、マイアミとシアトルが各8都市となっている。この傾向は、Zillowの2026年の注目市場分析と一致しており、競争が最も激しい住宅市場10のうち6つが、新築供給が不足し在庫の逼迫が深い北東部に位置していることが示されている。

パンデミックは住宅購入のコストを塗り替えた。10年がかりで進んできた住宅不足が、急増する需要と歴史的に低い住宅ローン金利と衝突し、価格をかつてないペースで押し上げた。その影響は今も残っている。

ベビーブーマー世代が若い購入者を住宅市場から締め出す

ミレニアル世代とZ世代への圧迫は何年も前から蓄積されてきた。住宅ローンを完済した自宅やパンデミック期の低金利ローンを持つベビーブーマー世代が、記録的な数で若い購入者を市場から締め出してきた。その代償として、結婚や出産といった人生の節目を先送りする米国人もいれば、費用を割り勘にするためだけに友人やパートナーと共同で住宅を購入する人々もいる。逆の道を選んだ人々もいる――先に子を持ち、賃貸生活を長く続け、市場が自分たちに不利に動いた後にようやく住まいを探し始めたのだ。

「住宅の階梯が作り変えられつつあります」と、不動産仲介会社Corcoran Groupの仲介士、Alexandra Gupta氏は以前Fortuneに語った。「住宅の所有があまりにも手の届かないものになったため、長期賃貸や、さらには共同生活スタイルを選ぶ初回購入者も出ています」

購入環境にわずかな改善の兆し

状況は少しずつ購入者に有利な方向へ変わりつつある。Zillowの調査によると、標準的な購入者が賃貸と比べて損益分岐点に達するまでの期間は現在約6年で、2023年後半の8年超から短縮された。在庫の増加と価格上昇の減速により、資金的に準備のできた購入者は以前より有利な立場にある。

しかし、「資金的に準備できた」という言葉は、100万ドルのスターター住宅が存在する242の都市では大きな意味を持つ。若い購入者にとって、コストはすぐに積み上がる。より大きな頭金、より高い毎月のローン返済額、そして「アメリカンドリーム」达成までのより険しい坂道。参考までに、100万ドルの住宅の2割頭金は20万ドルに上り、全米の標準的なスターター住宅の価値を上回る。その夢が主にテキサスで実現しているのも当然かもしれない。

100万ドルのスターター住宅都市の地図が拡大を続けるかどうか――特に在庫の逼迫が最も深刻な北東部で――は、Zillowが次に集計を更新する際の注目指標の一つとなるだろう。

この記事の別版は2026年6月17日にFortune.comで公開された。

出典：Fortune