米国の大規模で高額な33都市のうち28都市でミドル層価格が過去のピークを下回る

Wolf Streetの2026年7月版アップデートによると、米国で最も規模が大きく高額な都市市場では、ミドル層（中間価格帯）住宅価格が大多数の都市で以前のピークを下回ったままだ。同アップデートは、大規模で高額な33都市の価格を33のチャートで追跡している。

ミドル層住宅——一戸建て住宅、コンドミニアム、コーポラティブ住宅——の価格は、追跡対象33都市のうち28都市で、過去数年のそれぞれのピークから下落しており、下落幅が大きいのはオースティン（-27%）、オークランド（-25%）、ニューオーリンズ（-19%）だった。これらの都市の大多数では、高値は2022年（17都市）または2024年（9都市）に付けられた。2都市では高値が2025年年初に発生しており、ボストン（2025年4月）とサンノゼ（2025年1月）である。この混在ぶりは重要な意味を持つ。ブーム後の調整がいかに不均一であるかを示しており、一部の市場は2020年半ばから2022年半ばの急騰の余波を依然として消化している一方、他の市場はすでにそれより新しいピークを試しているからだ。

前年比では、33都市のうち24都市で価格が下落し、下落幅が大きいのはオースティン（-4.4%）、ラスベガス（-3.1%）、ナッシュビル（-3.0%）だった。33都市のうち2都市——シカゴとニューヨーク市——では住宅価格が新高値に上昇した。

サンフランシスコ：AI需要が「豪邸不足」からミドル層住宅へ波及

記事がAIの震源地と位置づけるサンフランシスコでは、AIブームが住宅市場に浸透している。それは高級セグメントで始まり、いわゆる「豪邸不足」を生み出した。ここ数か月で、その影響は当レポートが追跡するミドル層市場にまで波及し、ミドル層価格は急騰し始めている。

7月、サンフランシスコのミドル層価格は6月比1.5%急騰し、前年比上昇率は11.6%となった。つい最近まで、同市は住宅価格下落リストの上位に近い位置にあったが、昨年後半にミドル層価格は下落から急騰へと転じた。その後の急騰にもかかわらず、7月の価格は2022年の史上最高値をなお6%下回っている。記事が指摘するように、最近の急騰の規模を踏まえ、AIブームが十分に長く続けば、ミドル層価格は2022年以来初めて年末までに新高値を付ける可能性がある。

ボストンが下落都市の仲間入り

今年前半、ボストンは過去数年の高値から価格が下落した都市の仲間入りをした。同市のミドル層住宅価格は7月に6月比0.5%、前年比1.4%、2025年4月に付けた高値からは2.3%下落した。

下落に先立ったブーム

現在の下落は、2020年半ばから2022年半ばの2年間にこれらの都市で起きた価格の爆発的急騰の後に起きている。オースティン（+62%）、フェニックス（+60%）、フォートワース（+50%）、ローリー（+49%）、サクラメント（+39%）での上昇を含むこの急騰は、すでに高かった価格の上に積み上がったものだった。

記事は、この住宅価格の急騰の原因を、著者が無謀と評する米連邦準備制度（FRB）の金融政策に帰している。新たに創出された資金による数兆ドル規模の米国債および住宅ローン担保証券（MBS）の購入で、これが当時インフレが9%に向かって急上昇する中で3%未満の住宅ローン金利を生み出した。記事の述べるところによれば、米国人は当時、チャート外れのFOMO（買い逃しへの恐怖）による購入行動で応じた。そのFOMOは住宅ローン金利をめぐるもので、人々はそのローンを確定させて住宅を購入するため、互いに競り合って価格をつり上げた。

その後これらのピークから価格が下落した都市では、これらの購入者は価格が下落した住宅に対する3%未満のローンを現在保有している。記事が指摘するように、住み続ける限り、彼らは問題ない。

方法論：ミドル層Zillow住宅価値指数

ここで使用する価格指数は、一戸建て住宅、コンドミニアム、コーポラティブ住宅を対象とした、季節調整済み・3か月平均のミドル層Zillow住宅価値指数（ZHVI）である。「ミドル層」とは、各市場の価格による中央の3分の1を意味する。

ZHVIは、Zillowの「全住宅データベース」にある数百万のデータポイントに基づく遡及型の指標である。これには、公的記録（税務データ）、MLS、不動産仲介会社、地元不動産協会、不動産エージェント、米国全土の世帯からの取引データが含まれる。市場に出ない取引や売り主直接販売取引の価格データも含まれる。

このリストに含まれるには、当該都市が人口で最大級であることに加え、すべてのミドル層住宅（一戸建て、コンドミニアム、コーポラティブ住宅）のZHVIが過去にいつか30万ドル以上に達した高額都市群に属している必要がある。近年の急騰にもかかわらずミドル層ZHVIが30万ドルに達したことがないため、このリストから外れる大都市もある。メンフィス、オクラホマシティ、タルサ、カンザスシティ、シンシナティ、ピッツバーグなど多数が該当する。ヒューストンとフィラデルフィアは、米国で4番目および6番目に人口の多い都市であるため、これにもかかわらず含まれている。

これらのより低価格な都市では、記事が指摘するように、ミドル層住宅5戸を合わせてもサンフランシスコのミドル層住宅1戸より低い価格で売られている。米国のすべての都市が高額な住宅市場というわけではなく、かなり妥当な価格の都市も存在する。

チャートの見方

33都市の価格チャートは元の記事に掲載されている。付表では、MoMは月次（前月比）、YoYは前年比を意味し、最も右の列は「2000年以降」の上昇率を示している。すべての数値は季節調整済みである。元の記事で個々の都市チャートに付されているキャプションには、「2021年3月以来の最低水準」「価格は2017年10月に初めて到達した水準にある」「価格が2019年12月に初めて到達した水準」などがある。

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出典：Wolf Street