今週、ソーシャルメディア上で一つの主張が広く出回った。マイアミがニューヨーク市より高い都市になった、というものだ。この見出しの根拠は、Bureau of Economic Analysis（BEA）のデータにさかのぼる。同データは、マイアミの生活費が初めてニューヨークを上回ったことを示している。

ただし、「高い」という言葉には文脈が必要だ。生活費の指標は、表示価格を単純に比較するものではない。地域の物価を、住民の所得に照らして測るものだ。BEAの結果は、マイアミのアパートがマンハッタンの同等物件より高いことを意味しない。Federal Reserve Bank of St. Louisを通じて取得されたデータによると、2026年5月時点でマンハッタンの1平方フィート当たりの売り出し価格中央値は$1,489で、Miami-Dade Countyの$465の3倍を超えていた。変化したのは、マイアミの価格が平均的な地元所得に対して、ニューヨークの価格がニューヨーカーの所得に対して上昇した度合いよりも急速に上がったという点だ。両都市はいずれも依然として非常に高コストである。

この違いは、比較が各市場で住民が実際にどのように暮らしているかを見えにくくする理由も説明している。生活費指数には、マンハッタンの賃借人にはほとんど影響しない一方で、マイアミの世帯には重くのしかかる項目が含まれる。最大の違いの一つが自動車保有であり、それに加えて保険料、私立学校の授業料、レストラン費用がこの1年で上昇している。南フロリダの消費者物価指数は2019年以降36%上昇しており、政府が追跡する大都市圏の中ではTampaを除いて最も高い伸びとなっている。これらの費用はマンハッタンの不動産価格とは別のものであり、手頃さは見出しになる住宅価格だけでなく、継続的な家計支出によっても左右されるため重要だ。

問題は手頃さ

Douglas EllimanのブローカーであるMichelle Griffith氏は、この報告書が公表されて以来、質問を受け続けているという。同氏の見方では、中心的な問題は手頃さだ。

「今のマイアミの手頃さ、とりわけ——聞いてください、私は［新しい住民の流入以前から］マイアミに住んでいた人たちを本当に気の毒に思っています。突然、レストランの費用が上がり、交通費が上がり、保険費用が上がり、家賃が上がり、子どもを学校に通わせる授業料も上がっているのです」

Griffith氏は、こうした圧力はマイアミ住民にとって現実の問題だと述べた。ただし、不動産価格を通常左右する指標において、マイアミがニューヨークに追いついたことをデータが示しているわけではないとも付け加えた。

「数字を実際に細かく見ていくと、雇用はニューヨーク市に基盤があります」とGriffith氏は述べた。

NYCEDCの月次経済スナップショットによると、ニューヨーク市都市圏は2025年12月までの1年間で86,800件の雇用を追加した。これはマイアミの合計の2倍超であり、Dallas、Philadelphia、Atlantaの雇用増を合算した数も上回る。一方、BLSの地域雇用データによると、マイアミ都市圏が同じ12カ月間に追加した雇用は42,600件にとどまり、ニューヨークの半分未満だった。ただし、2つの都市圏のうち、割合ベースの成長率ではマイアミの方が高かった。

こうした成長率は、各地域の規模と照らして見ると異なる意味を持つ。住民が約2,000万人いるニューヨーク都市圏では、86,800件の雇用を追加しても成長率は1%未満という控えめな水準にとどまる。一方、人口640万人のより小規模なマイアミ地域では、その半分程度の新規雇用で、約50%高い成長率を生み出せる。同時に、ニューヨーク都市圏の人口はマイアミの約3倍であるため、住民1人当たりで見ると、マイアミはニューヨークより速いペースで雇用を生み出している。マイアミでは住民1,000人当たり約6.7件の新規雇用であるのに対し、ニューヨークでは1,000人当たり約4.4件だ。

Griffith氏は、マイアミとマンハッタンの比較は、どの地域を測定しているかにも左右されると述べた。

「人々はマイアミをマンハッタンと並べて論じたがりますが、一等地を見て、それをマイアミの一等地と比較すれば、1平方フィート当たりの価格では私たちの方がまだ大幅に高いのです」と同氏は述べた。

同氏は、基礎となるデータが南フロリダの広い範囲とニューヨーク市広域圏を比較している点を指摘した。ニューヨーク市を拠点とする不動産鑑定・コンサルティング会社Miller Samuelによると、マイアミで最も高額な飛び地であるFisher Islandでさえ、2026年第1四半期の1平方フィート当たり価格は$2,391だった。これはマンハッタン全体のコンドミニアム平均である1平方フィート当たり$2,431を下回る。一等地のマイアミと一等地のマンハッタンを比較すれば、Griffith氏は「勝負にすらならない」と述べた。

「あの記事が実際に語っていたのは、手頃さの問題でした」と同氏は述べた。「一方でニューヨーク市を見ると、参入障壁は非常に高いですよね。価格帯は非常に高い。平均家賃も常に高かったのです」

マイアミは、同じ資金でより多くを得られる場所という考えを魅力の大きな部分として築いてきた。そのため、生活費の上昇は同市にとって意味のある変化を示す。一方、ニューヨークでは同様の費用がそれほど劇的に見えない場合がある。もともと高かったからだ。「今、彼らは手頃さの問題に直面しており、それがニューヨークを離れることを人々に再考させているのだと思います」とGriffith氏は述べた。「私はそれらの見出しを、非常にニューヨーク市寄りの立場として受け止めました」

ニューヨークは依然としてビジネスの中心地

Griffith氏はまた、雇用が単に住民を追って南へ移っているという考えは、もはや正確ではないと述べた。特に、出社回帰の義務化が完全リモートワークの普及を徐々に縮小させているためだ。

「雇用と機会は依然としてニューヨークに集中しており、マンハッタンは長期的な不動産のファンダメンタルズでもなお優れています」と同氏は述べた。「世界の富と企業は引き続きマンハッタンに集まっています。テックに携わりたいなら、San Franciscoにいるでしょう。しかし金融、フィンテック、エンターテインメントはどうでしょうか。非常に多くの種類の事業がマンハッタンに集中しており、それが企業がここに拠点を置き、人々がここに住む理由になっています」

マイアミのような都市に企業がサテライトオフィスを開設していることについて尋ねられると、Griffith氏はその傾向を否定しなかった。ただし、それをニューヨークからの撤退とは見ていないという。同氏は明確な例としてJ.P. Morganを挙げた。同銀行はマイアミオフィスを倍増させ、フロリダでの従業員数を現在およそ16,400人にまで拡大している。しかしニューヨークでは、J.P. Morganは20,000人超を雇用しており、同社最大の単一拠点となっている。さらに最近、14,000人の従業員を収容するために設計された、$3 billion、2.5-million-square-footの本社を開設した。

「これらの企業はニューヨークを離れているのではありません」とGriffith氏は述べた。「フロリダを追加しているのです。ニューヨークは依然としてアンカーです」。同氏はさらに「金融に携わる非常に多くの人々がここにいるのは、ここが金融のメッカだからです」と述べた。

Griffith氏の経験では、2都市の分かれ目は価格よりもライフステージに関係することが多い。「若くて仕事が必要なら、ニューヨークに来ることになります」と同氏は述べ、同市の雇用基盤と、真の代替はないと同氏が言う学校制度を挙げた。顧客が退職した後には南への移動が増えると同氏は言うが、それでもニューヨークから完全に離れるケースは多くないという。

「それは必ずしも、ニューヨークの住まいを売るという意味ではありません」と同氏は述べた。「よりゆったりしたライフスタイルを得るために、南フロリダでもう一つ物件を取得するという意味なのです」

季節ごとに滞在先を分ける顧客もいる。Griffith氏は、その時期のフロリダの暑さは同氏の言葉で「耐え難い」ため、夏はいまもHamptonsで過ごす顧客がいると指摘した。

同氏はまた、September 11後のTribecaの回復にも触れた。当時、この地区は終わったという予測が出たが、数カ月以内に反発し、その後20年連続で10013を国内で最も価格の高い郵便番号の一つに押し上げる要因となった。Olshan Luxury Market Reportによると、July 13 to 19の週だけで、マンハッタンでは$4 million以上の契約が27件成立し、前週をわずか2件下回る水準だった。

「今年はおそらく私にとって最大級の年の一つになるでしょう。私はこの仕事を15年以上続けています」とGriffith氏は述べた。

マイアミがどれだけ費用面で上昇したとしても、ニューヨークがすでに持っていたものを手に入れたわけではない、とGriffith氏は述べた。「マンハッタンのライフスタイルを再現することはできません」

This story was originally featured on Fortune.com.