マンハッタンの高級賃貸市場は記録を更新し続けており、一部の物件では月額10万ドル超の賃料がついている。ニューヨーク市の新たなピエデ・テール税が、富裕層の購入意欲を抑え、賃貸を選ぶ理由をさらに強めている。

Nest Seekers InternationalのCEOを務めるエディ・シャピロ（Eddie Shapiro）氏は、この衝撃的な価格に驚く人々に対して、率直なメッセージを送る。

「他の誰かがそれを支払う余裕があり、それを選択しているとしても、腹を立てる必要はありません」とシャピロ氏はFox News Digitalに語った。「彼らはこの自由な世界、自由な経済の中でそうする権利があります。それは資本主義と呼ばれるものです。それが現実です」

記録を更新する賃貸相場

CNBCが引用した市場データによると、月額10万ドル超で賃貸されているマンハッタンの物件は前年の7倍に達し、5万ドル超の賃貸物件数は2倍以上に増加している。

市場上位10%の平均賃料は過去1年間で35%上昇し、月額17,464ドル、年間でおよそ平方フィートあたり121ドルとなった。コーコラン・グループ（Corcoran Group）の市場レポートによると、7月のマンハッタン賃料中央値も5,295ドルと過去最高を記録し、前年比6%上昇した。7月の記録は、地域の賃貸在庫が逼迫し続ける中、近年たびたび最高値を更新してきたマンハッタン賃料の高止まり傾向を裏付けるものとなっている。

こうした急騰は、市が主要居住宅ではない高級住宅への新たなピエデ・テール税を導入する中で起きている。この制度は、市場価値が500万ドル超の一戸建て〜三戸建て住宅、および評価額が100万ドル超の特定のコンドミニアムやコーポレーティブハウスが対象となる。

税の導入をめぐる法廷闘争

この導入はすでに訴訟を引き起こしている。3人の住宅所有者がマムダニ市の行政を訴え、市が課税対象物件をまず特定するのではなく、ニューヨーカーに自宅居住を証明させるよう誤って強制したと主張した。

市は約17,000人の物件所有者に最初の通知を送付した。下級裁判所の判事は、争点となっている通知と、それよりはるかに大規模な物件リストに基づく手続きの進行を一時停止させたが、上級裁判所はその後、法廷闘争が続く中で手続きの再開を認めた。

「私は引き続き、ピエデ・テール追加課税が年間5億ドルを生み出すと確信しています」とマムダニ氏は8月に述べた。「この税の重要性は、街をより清潔にし、市をより安全にし、学校をより支援することを確実にする点にあります」

富裕層が賃貸を選ぶ理由

一部の富裕な購買層にとって、迫り来る税負担は計算を変えつつある。賃貸ならば、主要居住宅を他の場所に維持しながら、新たな追加課税や数百万ドル規模のマンハッタン物件保有に伴うその他のコストを回避できる。

シャピロ氏もこの税が「確かに一因」だと認めつつ、それが6桁の賃貸市場を単独で生み出したのではなく、すでに進行していた変化を強めたものだと述べた。

「これは賃料、インフレ、経済状況、ニューヨーク市、需要の自然な帰結です」とシャピロ氏は語る。「税は確かに一定の役割を果たしていますが、市場の最上位では2019年、2020年頃からすでに6桁の賃料は存在していました」

また、こうした価格は市場のごく一部にのみ当てはまると強調した。

「私が話しているのは高層タワーです。それぞれのミクロ市場や特定のビルにおいて唯一無二の、5,000〜10,000平方フィートの apartment が、そうした賃料を支払わせるのです」と同氏は述べた。「すべてのビルがそうではありません」

一方、一等地の住所を諦めれば、より安い選択肢も存在する。

「月12万ドルも支払う必要はありませんが、セントラルパークから15歩の距離に住むこともできません」とシャピロ氏は語った。「地下鉄に乗る必要があるかもしれません」

シャピロ氏によると、富裕層の顧客がこの税をどう感じるかは価格帯によって異なる。最上位の購買層はそれを吸収できるだけの資金を持つことが多いが、500万〜1,000万ドルの価格帯で物件を探す層は、金利、固定資産税、月々の建物維持費をより慎重に検討する可能性があるという。

活況を呈する株式市場と人工知能（AI）も、ニューヨークの住宅を求める新たなミリオネアの波を生み出したとシャピロ氏は述べた。中には、資金を投資に回したまま、より柔軟性の高い賃貸を選ぶことを好む人もいる。

ピエデ・テール税が市場を恒久的に変えるかどうかを判断するにはまだ早すぎると同氏は付け加えた。物件所有者たちは、賃料を上げるか、ニューヨークを主要居住地と宣言するか、数万ドルの追加税負担を受け入れるかを検討しており、こうした判断は今後数か月の新たな税収と係争中の裁判の行方にも影響を与える。

「場合によっては、所有者と話し合う中で、『新たに年間4万、5万ドルの税金請求書が来た。どうすればいい？賃料を上げられる？ここに住み続ける？ニューヨークを主要居住地と宣言すべき？』と検討する場面が確かにあります」と同氏は語った。

賃貸か購入か

賃貸への急増にもかかわらず、シャピロ氏は購入の強力な支持者であり続けている。賃貸者は短期的には支出が少なくて済むかもしれないが、所有者には住宅ローンを返済し、資産を形成する機会があるという。

「いつか人は座って自問することになるでしょう。『なぜ毎月これだけのお金を他人の利益のために払っているのか？なぜ自分でそれをして、少なくとも一部の持分を取り戻さないのか？』」と同氏は述べた。

また、税金、犯罪、政治的不確実性が富裕住民をニューヨークから恒久的に追い出すという予測に対しても反論した。困難な時期には人々が去るが、常に他の人々がその場所を埋めるために待っているという。

同氏は、9月11日の同時多発テロ後に掲載され、ニューヨークは二度と高層ビルを建てないだろうと予測した見出しを回想した。

「それ以来、私たちは无数の高層ビルを建て、復興してきました」とシャピロ氏は語った。「私たちは常に、これまで以上に速く復興する傾向があります。それは単に世界で最も偉大な都市だからです」

シャピロ氏は、金利が緩和され、テクノロジー、AI、今後の株式公開で得られた資金が不動産に流入するにつれ、富裕な賃貸居住者は最終的に販売市場に戻ると見ている。

1年後にどのような見出しを期待するか尋ねられたシャピロ氏は、ためらうことなく答えた。

「市場は火がついたように熱い」と同氏は語った。「販売市場は新たな記録と最高値を更新しています」

購買者への助言は、市場が再び活況となるまで待たないことだ。

「情勢が少し厳しいと感じるときこそ、参入の時期です」とシャピロ氏は述べた。「再び過熱してからでは入札競争に巻き込まれることになります」

「ニューヨークは健在です」と同氏は付け加えた。「そしてどこへも行きません」