住宅ローン金利6.69%は高くない。インフレが高い。

全米不動産協会（NAR）が本日発表したデータによると、7月の中古一戸建て住宅販売は季節調整後ベースで6月比1.9%減少し、2ヶ月連続の月次下落となり、年率換算で369万件の販売ペースとなった。販売は過去4年間続く低水準帯の深い位置にとどまっている。このレンジはFRBが2022年に利上げを開始した後に定着し、経済が雇用の増加を続ける中でも持続しており、3%以下で住宅ローンを固定した住宅所有者が売却をためらう「ロックイン効果」が供給と取引量の双方を抑制し続けていることを浮き彫りにしている。

過去の各年7月との比較：

2025年：+0.8%（前年比）

2024年：+2.5%

2023年：+1.9%

2022年：-15.4%

2021年：-30.6%

2019年：-23.3%

2015年：-24.1%

2009年：-5.1%（住宅バブル崩壊）

1996年：-3.7%

一戸建て住宅の供給は7月に4.6ヶ月分に上昇し、2016年夏以来の最高水準となった。供給は在庫と販売の関係を反映している。販売がさらに弱含む中、在庫は中古一戸建て住宅140万戸まで増加した。在庫の増加と販売の停滞の組み合わせは、歴史的に買い手に交渉力を移す要因となってきたが、価格への影響は市場によって大きく異なっている。

コンドミニアム（マンション）・コープ（協同組合住宅）の販売は7月、季節調整後ベースかつ10,000件単位に四捨五入で横ばいとなり、年率37万件だった。この数値は、2011年後半に始まるデータ系列において記録的低水準わずか上回る水準であった。

過去の各年7月との比較：

2025年：0%（前年比）

2021年：-47.9%

2019年：-36.2%

2012年：-27.5%（データ系列で最初の6月）

コンドミニアムの供給は6.6ヶ月分に上昇し、2025年5月、6月、9月と並び、2012年以来の最高水準となった。コンドミニアム市場はサンベルトおよびフロリダの市場で特に圧力にさらされており、パンデミック期の投資家主導の買いが、高騰する保険コストや管理組合（HOA）費用の上昇に取って代わられている。

地域別販売動向

中古住宅（一戸建て住宅、コンドミニアム、コープの合計）の販売は、季節調整後ベースで南部（-3.1%）と中西部（-2.0%）で前月比減少となり、いずれも2ヶ月連続の下落となった。西部では横ばい、北東部では2.0%の増加となった。

2019年の同月と比較すると、全地域で販売は減少した：西部（-37%）、北東部（-27%）、中西部（-24%）、南部（-19%）。4地域の地図は記事の下、コメント欄の先頭に掲載されている。

南部では、季節調整済み年率販売量は7月に6月比3.1%減少し、2ヶ月連続の月次下落となり、186万戸となった。

過去の各年7月との比較：

2025年：0%（前年比）

2024年：+2.8%

2023年：0%

2022年：-14.3%

2019年：-19.1%

2018年：-17.3%

西部では、季節調整済み年率販売量は7月に73万戸で横ばいだった。

過去の各年7月との比較：

2025年：+1.4%（前年比）

2024年：-2.7%

2023年：-1.4%

2022年：-17.0%

2019年：-36.5%

2018年：-38.7%

中西部では、季節調整済み年率販売量は7月に2.0%減少し、97万戸となった。

過去の各年7月との比較：

2025年：+2.1%（前年比）

2024年：+4.3%

2023年：0%

2022年：-19.2%

2019年：-23.6%

2018年：-23.6%

北東部では、季節調整済み年率販売量は2.0%上昇し、50万戸となった。

過去の各年7月との比較：

2025年：0%（前年比）

2024年：+2.0%

2023年：+4.2%

2022年：-20.6%

2019年：-26.5%

2018年：-27.5%

住宅ローン金利は高くない。インフレが高い。

フレディマック（Freddie Mac）の先週水曜日の週次測定によると、30年固定住宅ローン金利の平均は6.69%に上昇した。

住宅ローン金利は概ね10年国債利回りに連動し、現時点では4.69%であるが、住宅ローン金利はより高く、両者のスプレッドは変動する。インフレは高止まりしており、低下水準に戻らない懸念の中にあり、これが10年国債利回りが4.69%にある理由の一つである。

現在の住宅ローン金利は、連邦準備制度理事会（FRB）の量的緩和（QE）が2009年に開始される前のレンジの下限に位置している。このプログラムは、住宅ローン金利を抑制し住宅価格をサポートするため、数兆ドル規模の住宅担保証券（MBS）の買い入れを伴うものであった。

パンデミック期には、大規模な量的緩和が住宅ローン金利を3%未満に押し下げた一方で、インフレは9%に向けて上昇しており、インフレ調整後の「実質」ベースで住宅ローン金利は深いマイナスとなった。これと、低金利を利用しようとする住宅購入者のFOMO（見逃し恐怖症）が相まって、2020年半ばから2022年半ばにかけての住宅価格の急騰を引き起こした。FRBのマネープリント戦略は、最終的に現在の「支払能力危機」と高インフレをもたらす要因となった。

私たちは何年も前からこう述べてきた：住宅市場——買い手、売り手、そしてその間に立つすべての人——は、こうした住宅ローン金利に慣れる必要がある。

全国価格、地域価格、インフレおよび賃金上昇

一戸建て住宅の全国中央値は7月に前年比1.9%微増し、季節調整前であった。月次ベースでは44万300ドルに低下した。

2022年後半以降、幅広いインフレと全国の賃金上昇が一戸建て住宅の全国中央値の上昇を上回り、2022年半ばまでの2年間で全国中央値が40%急騰した後、すでに高水準だった住宅価格の上昇によって引き起こされた支払能力危機を、非常にゆっくりと、長年にわたって緩和している。

価格の急騰は2022年6月に終わった。それ以降4年間で：

一戸建て住宅の全国中央値：7月までに+4.6%。

消費者物価指数（CPI）：6月までに+13.2%。

平均時給：7月までに+16.9%。

しかし、全国中央値は住宅を買う人や売る人にとって重要ではない。重要なのは地域の価格であり、それらは大きく異なる。

一戸建て住宅の価格は15の大規模市場で10%から26%下落した。含まれる市場：

オースティン（TX）：-26%

オークランド（CA）：-25%

ニューオーリンズ（LA）：-20%

サラソータ郡（FL）：-17%

他のいくつかの大都市では、一戸建て住宅価格は引き続き過去最高値を更新している。これらの都市で最も大きな前年比上昇を記録したのは：

ニューヨーク市：+4.1%

シカゴ：+4.4%

ミルウォーキー：+3.6%

パンデミック期の人口流入で急騰した市場と、長期にわたる供給制約を抱える市場との二極化は、このサイクルの決定的な特徴となっている。2020年から2022年に突出した需要を吸収したオースティンやサラソータのような市場で最も急激な反転が見られる一方、価格上昇がより穏やかだった北東部や中西部の都市はより耐性を示している。

コンドミニアム・コープの全国中央値は前年比2.2%上昇した。

地域別に見ると、コンドミニアム価格は30の大規模市場で最高値から15%から33%下落し、複数の市場が2006年の最高値を下回っている。最高値からの下落：

ケープコーラル（FL）：-33%

オークランド（CA）：-32%

ピーターズバーグ（FL）：-29%

オースティン（TX）：-28%

フォートマイヤーズ（FL）：-27%

サラソータ郡（FL）：-24%

ガーランド（TX）：-21%

タンパ（FL）：-21%

例えばオークランドを見てみよう。全国のコンドミニアム中央値価格は、特定の市場のコンドミニアムの買い手や売り手にとってはあまり重要ではない（30のチャートはすべてこちら）。

見逃した方へ：住宅市場における需要へのさらなる打撃——海外バイヤーによる購入がピークから76%急減。