紅茶を飲みながらテーブルを挟んで座るコレッタ（仮名、身元保護のため）は、フロリダ州中部のコミュニティでの生活にまつわる失望を語った。彼女によれば、そこでは住宅所有者協会（HOA）が住民を支配する権力を握っているという。

不動産の経験を持つ3人の子を持つ黒人女性であるコレッタは、現在では主にヒスパニック系が暮らすこのコミュニティに20年以上住んでいる。かつて感じていた怒りは、とっくの昔に無関心へと変わったと彼女は言う。

「（コミュニティの開発者たちは）ヒスパニック系住民が多数を占めるようになるとは意図していなかったと思います。……彼らは特定の経済階層がここに来ることを想定していました。属さないと判断した人々を追い出そうとしていたのだと思います。今もそうしているし、実際にそうしてきたと思います」

コレッタは、ハミルトン・カレッジの社会学助教であるステファニー・A・デュマン氏が2017年から2020年にかけて実施した、HOAの下で暮らす有色人種の経験を検証する調査の一環としてインタビューした同コミュニティの住民47人のうちの一人だった。インタビューを受けた全員がラティーノ、カリブ海系または黒人と自称していた。

住民たちは何度も同じ話を語った。HOAの運営責任者たちから「ここに属していない」という明確なメッセージを送られているが、上昇する住宅価格のため移住する余裕もない、というのだ。多くの人々は、たとえ引っ越しても問題は解決しないと心配していた。

フロリダ州の約半数はHOAが管理するコミュニティに住んでおり、これは全米の州の中で最大の割合だ。しかも、この現象はフロリダに限ったものではない。全米では、新興住宅地の新築一戸建て住宅の80%、および新築一戸建て住宅全体の60%がHOAの管轄下にあり、コレッタのような家族は、たとえ引っ越しても別のHOAに行き着く可能性が高い。

調査に基づき、デュマン氏は住宅所有者協会が社会学者の言う「人種化された組織」として機能していると論じる。そのような組織は、中立的に見えたり、あるいは中立的であることを意図していたりしても、不平等を生み出し維持しうる。人種化された集団――すなわち、白人の多数派と異なると認識される集団――の主体性を損ない、資源の不平等な分配を正当化しうるのだ。こうした組織の内部では、白人と見られることがしばしば優位性と権力をもたらす。また、組織が規則として公式に表明することと実際の行動とは大きく異なる場合があり、それはしばしば人種によって形づくられる。デュマン氏の見立てでは、HOAはその構造においてこれらの基準をすべて満たしているという。

規則と規制

HOAは、選挙で選ばれたボランティアの理事たちによる理事会が率いる、私的統治の一形態だ。理事会は地域の一貫した外観を維持するため住民の審美的な選択を監視することが多いが、その権限はペンキの色やフェンスの設置位置の規制をはるかに超えて及ぶ。

HOA理事会は政策決定者として機能し、コミュニティの制限、罰金、制裁を可決・執行する。場合によっては、住宅所有者がHOAの費用や賦課金を支払わない場合に住宅を差し押さえる法的権限まで持っている。

HOAが作成し、執行を選択する政策は、ときに物議を醸す。2019年には、フロリダのあるHOAが退役軍人に対してプエルトリコの旗を撤去するよう命じたことで報道された。この出来事は、デュマン氏の枠組みの中心にあるパターン――形式的に中立的な規則が、人種によって形づくられる形で実際の運用と乖離する――を反映している。

協会の管轄権は、旗や私有財産上の装飾に関する規則を超え、文化的祝祭や地域サービスに関連するイベントや活動の後援といった事柄にまで及ぶことが多い。そのため、多くのHOAは住宅の外観や住民の公共的な集まり――パレード、祭り、ホリデーパーティー――に対して、そもそもどの祝日を祝うかをも含めて、ある程度の統制力を持つことになる。

生れつき排除的な存在

米国には約37万3000のHOAがあり、7800万人を超える米国人の住まいに影響を与えている。しかし、理事がどのように選出されるか、またHOA内に居住しなければならないかについては、州ごとに一貫した法律が存在しない。法律が存在する州でさえ、規制のガイドラインは協会ごとに異なることが多い。

連邦法はHOAの絶対的な権力を制限しているが、これらの組織は通常、 substantial な統制力を持つ私的統治体として機能している。調査では、HOAが排除の空間としても機能し、住居の人種的分離を維持し、より高い社会経済的地位の人々を優遇していることが示されている。

2024年の調査では、HOAの下で暮らす米国人の半数未満しか、HOAがあることで自分の近隣はより良くなっていると考えておらず、10人に1人がHOA関連の理由で自宅の売却を検討したことがあると答えた。

HOAは管理費を請求する――フロリダでは月額中央値が230ドル、月額500ドルを超える支払いをしている住宅所有者もいる――通常は追加のアメニティに紐づいている。そのため、HOAは生まれつき排除的な存在となりうる。管理費を払い続けるのに必要な追加収入は、多くの潜在的な住宅購入者にとって参入障壁となりうる。この排除はしばしば人種線に沿って現れ、人種的分離を維持する手段となる。そして実際には、この分離は資産価値を維持する手段として捉えられている。

投票の抑圧

この力学の反対側にいるのは、押し退けられる家族たちだ。デュマン氏は調査を通じて、住民が感じる主体性の欠如について繰り返し耳にした。インタビューした人は誰も現在HOAの集会に出席しておらず、過去に出席していた住民も、意味がないと感じてずっと前にやめていた。

多くの住民は、自分たちが見たHOA内の投票抑圧への不満を口にした。協会は住宅所有者が理事会の代表にいつどのように投票できるかの規則を定める。このフロリダのコミュニティでは、HOAは代理投票を認めないことを決めていた。代理投票があれば、隣人に自分の代わりに投票を委任できる。その代わり、各住宅所有者は理事会が定めた日時に本人が直接投票しなければならなかった――それは常に火曜日で、住民にとって利用しづらい日程だった。

さらにHOAは、登記上の住宅所有者のみに投票を認めており、他の世帯員や賃借人は投票できなかった。協会の定款によれば、賃借人は集会への出席すら許されておらず、それは住宅所有者に与えられた「特権」だったのだ。

定款はまた、多世代の住宅に住む住民も排除していた。デュマン氏がエレナと呼ぶ女性のような人々だ。こうした住まい方はエレナのようなラティーノ系の家族により多く見られるが、エレナは住宅のローンを支払っていたにもかかわらず、HOA代表への投票を拒まれ続けた。

彼女は憤然とこう語った。「私は投票を許されていません。代理投票も認められていません。息子は（登記上の住宅所有者ですが）、とんでもない時間に働いています。朝の3時に起きて仕事に行き、帰ってきて夕食を済ませるとすぐに寝ます……絶対に間に合いません。週末にやるべきです」

投票の日時が住民にどのように伝えられるかさえ、HOAが統制していた。定款によれば、協会はこの情報をコミュニティの端にある物理的な事務所以外で開示する義務がなかったのだ。

アメリカンドリームの制限

この話は、ペンキの色やフェンスの話をはるかに超えている。リ districts ラインのようないわゆる歴史的な差別的慣行は、1930年代にまでさかのぼり、全米の黒人やラティーノ系家族の住宅取得を妨げてきた。1968年の連邦公正住宅法が住宅における人種差別を違法としてから半世紀以上が経過した今日、住宅所有率はすべての集団で上昇しているが、その上昇は不平等だ。国勢調査データによれば、黒人の住宅所有率は45%で、他のどの人種集団よりも低く、非ヒスパニック系白人の住宅所有率は73%であり、両者の格差は依然として続いている。

人種間の資産格差が拡大し続ける中で、黒人やラティーノ系住民は自宅を所有するよりも賃借する傾向が依然として強い。その一方で、米国のHOAの数は年々増え続けており、住宅の未来がどのようなものになるのかという問いが投げかけられている。

人種化されたマイノリティは、住宅所有者としても賃借人としても、ますますHOAの下に住むことになるだろう。住宅所有は長らくアメリカンドリームの象徴とされてきたが、その夢は自律性、発言権、そして公正な扱いを前提としている。HOAがマイノリティ住民の参加と文化を締め出すとき、彼らはその住民にとっての住宅所有の価値を損なっているのだ。

執筆：ステファニー・A・デュマン（Stephanie A. Dhuman）、ハミルトンカレッジ社会学助教

この記事は、The Conversationの許諾の下、クリエイティブ・コモンズ・ライセンスに基づき転載したものです。この記事は当初Fortune.comに掲載されました。