連邦政府指定の洪水ゾーンの外側に住宅を持つ住宅所有者は、洪水は他人の問題だと考えがちだ。洪水保険への加入義務はなく、マップを見れば安全そうに思える。しかし、現実は大きく異なるかもしれない。

多くの証拠が、FEMAの100年洪水マップが示すよりもはるかに多くの住宅が洪水リスクにさらされていることを明らかにしている——ある推計では、およそ600万戸多く、合計1,460万件の物件に上る。公式マップは多くの場合古く、中には20年前のものもある。更新された場合でも、通常は将来のリスク予測ではなく過去の洪水データに基づいている。「100年洪水」という用語は誤解されやすい。これは任意の年に1%の確率で発生する事象を指すのであり、100年に一度しか起こらないという意味ではない。マップ上のゾーン外の住宅が本当に安全かどうかを判断する人にとって、この違いは重要だ。

しかし、線を引き直しても解決できない別の問題がある。FEMAの洪水マップが答えているのは一つの質問だけだ。水はこの地域に届きそうか。個々の住宅のリスクや、水が上がったときにどのような影響が生じるかは評価していない。その影響を理解するには、住宅での予想浸水深、建物の築年数と建設品質、保険加入状況といった、より包括的なデータが必要だ。

同じ通りでも、リスクは違う

これらの要素を考慮すると、住宅の真の洪水リスクはマップが示すものよりはるかに複雑だ。データが示すのは、同じ洪水ゾーン内にあっても、同じ通りの2軒の住宅が洪水に対して根本的に異なるリスクに直面しうるということだ。

一方の住宅は新しく、手入れが行き届き、洪水保険に加入しているかもしれない。もう一方は数十年古く、洪水時に水が深くなる同じ通りの低地に位置し、修繕も不十分で無保険かもしれない。同じ嵐でも、2つの世帯は全く異なる状況に置かれ、復興への道も大きく異なることになる。

地域の平均値では、どの住宅が最も深刻な被害を受けやすいかを判断するのが難しい。しかし、個々の物件のリスクを理解することは、住宅の保護方法を考えうる住民にも、限られた洪水対策予算の配分先を決める地方行政にも重要だ。

これは、洪水が住宅とそこに住む人々にどう影響するかを研究する研究者たちの結論だ。戸別の差がどれほど重要かを調べるため、記事の著者であるライス大学のYilei Yu氏とJames R. Elliott氏、アリゾナ州立大学のDylan Connor氏が、同大学のAaron Flores氏とコロラド大学ボルダー校のSara Meerow氏とともに、ヒューストンとその所在するハリス郡の約100万戸の住宅について詳細な洪水リスクスコアを作成した。結果は査読付き学術誌Applied Geographyに発表された新しい研究で報告されている。

チームのヒューストンでの過去の研究では、市内で記録された洪水リスク建物10万棟の半分以上が現在、公式の洪水境界線の外側にあり、これらの見過ごされた建物は状態が悪く無保険である可能性が高く、洪水が実際に発生した際に特に脆弱であることが分かっている。新しい研究は、地域社会がそうした住宅を特定するのに役立つ。

住宅を脆弱にする4つの要素

各世帯の脆弱性をより深く理解するため、研究者らは住宅ごとに4種類の情報を組み合わせた。

• 水: 任意の年に1%の発生確率と定義される「100年洪水」の際に、その住宅で洪水がどの程度深く到達するか。チームはハリス郡全域の区画レベルの推定浸水深を示した全国洪水モデルのマップを用い、各住宅での推定水深を記録した。
• 建物: 住宅の築年数はどのくらいか、建設と維持管理はどの程度しっかりしているか。古く品質の低い修繕不良の住宅は、浸水が建物内に入った際に大きな損害を受けやすい。専門の鑑定士が収集する郡の評価記録は、こうした判断に不可欠な情報を提供する。
• 移動: 近隣の道路はどのくらい交通量が多いか。各住宅について、約0.5マイル以内と3マイル以内の通常の交通量を測定した。周辺道路の交通量が多いほど、洪水は通勤・通学・病院への移動を大きく妨げ、救急隊員の進入と閉じ込められた住民の避難がより困難になる。
• 財務: 住宅の修復にはどのくらいの費用がかかるか。近隣の住宅のうちどの程度が洪水保険に加入しているか。どちらも水の侵入を防ぐものではないが、復旧にかかるコストを反映する。

この4つの基準が選ばれたのは、洪水研究が一貫して、洪水が地域をどの程度直撃するかにおいてこれらの重要性を指摘してきたからだ。どれだけの水が到達するか、建物がどれだけ持ちこたえるか、人々がまだ移動できるか、所有者の修復請求額がどれほど大きいか。これらが唯一の可能な指標というわけではなく、自治体は利用可能なデータに応じて各カテゴリー内で他の指標を使うこともできる。

研究で分かったこと

同じ地域内の住宅でも、洪水脆弱性スコアは大きく異なりうる。研究では、スコアの差は地域間よりも同一地域内の戸別のほうが大きいことが分かった。

実際には、これは地域の洪水リスクを知っても、個々の住宅が洪水でどの程度の被害を受けるかは必ずしも分からないことを意味する。地域の平均は安全に見えても郡内で最も危険な住宅をいくつか含んでいる場合があり、逆にリスクの高い地域の中に十分に守られた住宅が多く存在する場合もある。研究者らが示したように、問題の多くは建物のレベルにあり、地域や郵便番号のレベルではない。

住民と地域社会にできること

住宅所有者は、これらのリスクのいくつかを自ら確認できる。長年住んでいる近隣住民や市の洪水氾濫原担当部署に、自分の住宅や通りが過去に浸水したことがあるかを尋ねる。地元の不動産記録で住宅の築年数を調べ、検査員に建物の状態を評価してもらう。通勤・通学経路が浸水しやすいかを確認する。そして、洪水保険に加入しているか、その補償範囲を確認する。ほとんどの住宅所有者保険は洪水被害を補償しないため、洪水補償は別途加入が必要だ。

地域社会は、地域の平均値が支援の必要性を覆い隠しているかもしれない場所で、特に脆弱な住宅を特定するために、独自のデータでこの手法を適用できる。First Streetの住所レベル洪水スコアなど、既存のスコアから始め、建物・道路・保険に関する地元の記録を加えればよい。追加の詳細が重要なのは、住宅の耐洪水化、排水改良、被災世帯の復興支援に充てられる行政の資金が限られているからだ。建物と洪水リスクに関するより良いデータは、賢明な投資の判断に役立つ。

ヒューストンで使われたものと同様のデータは米国の多くの地域に存在するため、他の洪水リスクの高い都市も同じ手法を活用でき、戸別の洪水スコアをはるかに多くの地域社会が利用可能になる。

洪水はマップ上の線で止まることはなく、同じ通りのすべての住宅を同じようには襲わない。研究者らは、住民と地方の洪水対策当局がそれに応じて備える時が来ていると考えている。

Yilei Yu氏はライス大学地理学の上級研究員・博士研究員。Dylan Connor氏はアリゾナ州立大学地理科学・都市計画の准教授。James R. Elliott氏はライス大学社会学の教授。

この記事はThe ConversationからCreative Commonsライセンスに基づき再掲されたものである。 originally featured on Fortune.com。