33の大きな米国市場における中間価格帯のコンドミニアム価格は、各市場の過去のピークから15%〜33%下落した。データは7月までで、Wolf Streetの分析によると、そのピークは2021年から2024年の間に形成され、圧倒的多数は2022年半ばだった。同レポートは、これらの市場を「Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts」という見出しの下にチャートで示し、自重に耐えきれず崩れた大きな市場だと説明している。

33市場のうち9市場では、カリフォルニア州オークランドからフロリダ州ジャクソンビルまで、中間価格帯のコンドミニアム価格が21%以上下落した。カリフォルニア州とフロリダ州にある3市場では、30%超下落している。レポートは、これらを数年間にわたる大幅な価格下落だとしている。

33市場のうち6市場では、コンドミニアム価格がすでに2006年の「Housing Bubble 1」のピークを下回り、20年前の水準、つまり2005年半ばの水準に戻っている。該当市場は以下のとおり。

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

7月には、コンドミニアム価格がさらに下落して -15% のラインを下回ったことで、Houston, TX と Tempe, AZ の2都市が33市場の सूचीに加わった。6月に掲載されていた市場のうち、7月に外れた市場はなかった。

別の37の大きな都市では、コンドミニアム価格はピークから8%〜14%下落している。これらは別途チャート化されていないが、チャート下の表に掲載されている。また、より小規模な市場でも同程度、あるいはそれ以上下落している例は多いが、市場規模が小さすぎるためここには含まれていない。

コンドミニアムが他と異なる理由

レポートによれば、コンドミニアムは一戸建て住宅とは異なる力学に左右され、その力学が目を見張るような急騰と大幅な急落を引き起こす。現在の問題の一部は、2020年半ばから2022年半ばにかけての2年間の急騰であり、一部の都市では50%、60%、あるいは70%に達した。しかもそれは、すでに高く上昇していた価格の上に重なったものだった。ピークまでの10年間で、これらの市場では価格が180%〜350%上昇していた。

「私たちは下のチャートを見て首をかしげている。いったい彼らは何を考えていたのだろうか、と今になって思う」と著者は書いている。こうした巨大なコンドミニアム・バブルは下落局面に入り、ほとんどのケースで容赦なく、一部では激しく縮小し始めたというのが評価だ。融資、管理費、保険、投資家需要が同時に悪化すると、コンドミニアム価格は急速に動くため、この変化は買い手、売り手、貸し手、管理組合にとって重要である。

この一覧にある市場の多くは都市だが、15%以上下落した33市場のリストには、個別には小さすぎて含められない有名都市を抱えるいくつかの郡や、コンドミニアムが市場の大きな部分を占めるマンハッタンのある New York County も含まれる。また、複数の小都市をまとめた1つの大都市統計地域も含まれている。

人口密度の高い大都市の一部では、コンドミニアムやコープが住宅販売の大きな割合、あるいは過半を占める。一方、ほかの多くの市場では、コンドミニアムは住宅販売の中で比較的小さい比率にとどまる。

方法論とデータ

ここで示した価格は、Zillow Home Value Index (ZHVI) に基づく「mid-tier」コンドミニアムとコープの季節調整済み3カ月平均である。ZHVI は遡及的な指標で、Zillow の「Database of All Homes」にある数百万件のデータポイントに基づく。データソースには、公的記録（税データ）、MLS、仲介業者、地元の Realtor Associations、不動産仲介業者、全米の世帯が含まれ、オフマーケット取引や売主直販の価格データも含まれる。

歴史的なコンドミニアム・バブル、33のチャートで収縮

各市場の表は左から順に、ピークからの下落率、前月比（MoM）、前年同月比（YoY）、および2000年1月以降の残りの上昇率を示している。

中間価格帯のコンドミニアム価格は2005年半ばの水準に戻っている。つまり21年前の水準である。

価格は2005年に初めて到達した水準に戻ったが、2022年以前の大幅な上昇の後もなお非常に高い。

East Bay の郡には、Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon など多くの小都市が含まれる。

San Mateo County には、Silicon Valley 北部を構成する多くの小都市が含まれる。

8%〜14%下落の都市の一例

多くの大都市では、コンドミニアム価格の下落は15%未満であり、それらの都市は上記の33市場の一覧には含まれていない。

以下は、各市場のピークから8%〜14%下落した37の大都市の一例である。San Antonio と Dallas を含む、そのうちのいくつかは、あと数カ月の悪化で上の一覧に加わる可能性がある。これら2都市はいずれも米国最大級の都市である。

コンドミニアムが直面する特有の問題

一部の人々は、都市中心部や海岸沿いに住み、大きな眺望、充実した設備、中心的な立地を楽しむために、住居としてコンドミニアムを購入する。彼らは、維持管理、修理、庭仕事を気にしなくてよいこと、玄関前のデスクにスタッフがいること、階段を上らなくてよいことを重視する。

別の人々は、賃貸用物件や短期のバケーションレンタルとして、あるいは別荘としてコンドミニアムを買う。さらに、特に非居住の外国人投資家は、米国に資金を置き、遠くから価格上昇を見守るために買うこともある。こうした投資家が、コンドミニアムを特に投機的にしているとレポートは指摘する。

特有の問題のいくつかは次のとおり。

• 土地と建物の違い。 長期的には土地は値上がりする一方、多くの建物は価値がゼロまで減価し、やがて取り壊される。大型コンドミニアムが建っている土地は非常に価値が高い場合があるが、各所有者が所有するのはそのごく一部にすぎず、投資の大部分は建物にある。一戸建て住宅はより価値の低い土地の上に建っている場合もあるが、所有者はその土地全体を所有する。
• 価格が高くなりすぎた。 ここ数年で急騰した価格は、熱狂が落ち着くと明らかに高すぎたものになった。
• 特別賦課金。 長年先送りされてきた大規模修繕のための高額な特別賦課金、あるいはその懸念が、古いコンドミニアム建物に重くのしかかっている。これは特にフロリダでの問題だが、他地域でも同様である。
• HOA費用の上昇。 多くの物件でHOA費用が大きく上昇しており、自然災害地域での保険料急騰が一因となって、コンドミニアムの月々のコストを大幅に押し上げている。
• Fannie Mae のブラックリスト。 コンドミニアム建物が Fannie Mae のブラックリストに載ると、その建物内の1戸の融資は非常に難しくなり、事情を知る現金購入者に販売が限定される場合がある。
• 住宅ローン金利の正常化。 無料マネーの時代は終わり、住宅ローン金利はおおむね通常の範囲に戻っている。これは一戸建て購入者にも同じく当てはまる。
• 外国人買い手の後退。 米国に嫌気が差した国外在住の所有者は売り手に回り、供給を増やしている一方で、米国で住宅を購入したい外国人買い手の関心は薄れている。これにより需要が減っている。
• 新築アパートとの競争。 賃貸用としてコンドミニアムに投資している投資家は、開発業者が入居者を探している新しく完成した高級アパート群との厳しい競争に直面している。

関連記事

関連分析として: Oh Dear, Prices of Single-Family Homes Fell by 11% to 26% in 15 Bigger Cities Already