ある建物オーナーが20年保証の屋根を購入します。8年後、サーバー室の上に漏水が発生します。メーカーが検査員を派遣し、検査員はメンテナンス記録を求めますが、記録はほとんどありません。クレームは拒否されます。

屋根は建物に残っており、保証は技術的には依然として有効です。しかし補償は失われており、保証の文言と実際の支払いとの間のこのギャップこそ、多くの商業用屋根のオーナーが損害を被る場所です。書面は満期まで残っても、保護は静かに早く尽きてしまうのです。

保証は1つの文書ではなく、2つの文書である

ほとんどの商業用屋根には、単一の保証のように聞こえながら実際にはまったく異なる2つの保証が重なっています。メーカー保証は防水膜および関連材料を長期間カバーします。施工業者保証は施工そのものをはるかに短い期間——通常1年から5年程度——カバーし、これはメーカーの無制限(NDL)保証や材料保証で一般的な10年から30年の期間とは対照的です。

この不一致が重要なのは、初期の漏水の多くが材料の欠陥ではなく施工の問題だからです。施工側の保証が短く、材料側の保証が人件費を除外していれば、トラブルが通常発生する時期にまさにオーナーは無防備になります。

免責事項が本当のダメージを与える

保証条項は免責事項に到達するまでは手厚く読めます。そこで補償は少数のシナリオに縮小されます。

滞水。 メーカーは一般に滞水を、雨の後24〜48時間残っている水と定義し、そのほとんどが滞水による防水膜の損傷を除外します。デッキのたわみや詰まった排水口で生じた低い箇所は、屋根の区画全体の補償を失わせる可能性があります。

暴風被害。 風、雹、ハリケーンによる被害は通常保証の対象外であり、財産保険側に回されます。保証がすべてをカバーすると考えているオーナーは、クレームが跳ね返された後にそうでないことを知ります。

メンテナンスの怠慢。 メーカーの仕様に従って屋根を維持しなかったことが、保証が無効になる最も一般的な理由であり、ここでの「メンテナンス」とは、定義されたスケジュールに基づく記録付きの点検を意味し、たまに見て回ることではありません。

承認されていない工事。 認定されていない業者による屋上の改造——新規のHVAC貫通、ソーラーラック、衛星アンテナ架台——は、影響を受けた箇所の、時には屋根全体の補償を無効にする可能性があります。商業建築における屋上ソーラーおよび屋上設備の増加により、架台システムがメーカーが審査・承認を求める貫通孔と荷重を追加するため、この免責はますます重要になっています。

間接損害。 室内の損傷、事業中断、カビの除去、在庫の喪失はほとんどカバーされません。保証は屋根を修理するものであり、漏水が下で台無しにしたものを修理するものではありません。このギャップこそ、損失の原因と事前の屋根の状態が保険金支払額を決定する財産保険のクレームにおいても、保証書類が重要である理由です。

保証を生かし続ける実際の方法

保証金を支払わせるオーナーは、保証書を引き出しの中の領収書としてではなく、メーカーとのメンテナンス契約のように運用します。つまり、保証が指定する通りに屋根を運用し、証拠を残すことです。

屋根を設置する前に保証を読む。 NRCAは、保証の決定はプロジェクトの早い段階に行うべきだと助言しています。保証ごとに特定の断熱材の種類、フラッシングの詳細、塗布制限が定められるからです。引き渡し時まで待つのは遅すぎます。

点検を書面で予定する。 有資格者による年2回の記録付き点検が多くのメーカーが要求する基準であり、クレームを救うのはこの書類の記録です。口頭での見回りは対象になりません。

屋上の変更をすべて記録する。 新しい貫通孔、設備の追加、塗布、修理はそれぞれ文書化し、必要に応じて認定業者が施工する必要があります。請求書は保証ファイルとともに保管してください。

排水を厄介事ではなく保証の問題として扱う。 詰まった排水口や低い箇所は補償区画が無効になる最短の経路であり、検査員はその両方をどこで探せばよいか正確に知っています。

売却時に移転を登録する。 ほとんどのメーカー保証は新オーナーへの一回限りの移転を認めていますが、短期間の期限内に申請され、しばしば点検後でなければなりません。期限を逃すと、買い手は補償のない屋根を引き継ぐことになります。売却を予定しているオーナーは、エスクロー中ではなく、物件掲載前に移転期限を確認すべきです。

社内に設備管理チームのないオーナーは通常、点検サイクルの運用、所見の記録、クレームにつながる故障に発展する前の小規模な修理を担える商業用屋根請負業者との実務関係が必要です。そのようなプログラムのコストは、大型商業用屋根のクレーム拒否のコストと比べれば取るに足らないものです。

保証は下限であり、上限ではない

商業用屋根の保証を持つ価値はあります。しかし、ほとんどのオーナーが考えるより価値は低く、引き出しにしまわれている期間が長いほどさらに価値が下がります。価値は表紙に印刷された年数にはありません。それは、メンテナンス記録、排水点検、そして何年も後に屋根が保証の要求通りに運用されたことを証明する認定業者の修理請求書に表れます。

クレームで支払いを受けるオーナーは、最も長い保証を持つ人たちではありません。最も厚いファイルを持つ人たちです。

出典:Citybuzz