北京市が、デベロッパーの購買者資金への依存を減らし、未完成プロジェクトのリスクを抑制することを目指す新規則を導入した後、中国不動産株が圧力に直面した。これらの措置は購入者保護を改善する可能性がある一方、投資家は、高レバレッジのデベロッパーに更大的な圧力をかけ、業界全体の統合を加速させる可能性があると懸念している。

新規則の中心は中国のプレ販売モデルであり、これによりデベロッパーは従来、建設完了前に購買者から代金を回収してきた。この仕組みは長くデベロッパーの中核的な資金調達チャネルであったが、同時にリスクの源でもあった。前払いした購入者は、プロジェクトが停滞した際に損失に晒される可能性があった。こうしたリスクの規模が明確になったのは2021年以降であり、大手デベロッパーの債務不履行——最も代表的なのは2024年1月に香港裁判所から清算を命じられた中国恒大（China Evergrande）——により、多くのプレ販売住宅が未完成のまま残り、業界全体の購入者信頼感が揺らいだ。最新の措置は、これらのプレ販売資金に対する監督を強化し、未完成住宅に伴う危険を軽減することを目的としている。

プレ販売リスクを対象とする新たな住宅ローン規則

規則は、プレ販売制度の構造的リスクに対処するための新しい住宅ローン条項を導入している。デベロッパーの購買者資金への依存度を制限することで、購入者が支払った資金がより確実に保護され、デベロッパーのより広範な資金需要に吸収される可能性が低くなることを目指している。

小規模デベロッパーは更大的な圧力に直面

投資家は不動産株を急激に売却して反応し、この売りは、高レバレッジのデベロッパー——特に小規模事業者——が新たな要件の下でより大きな圧力に直面するという懸念を反映している。報告で引用されたアナリストは、資金調達環境の厳格化に適応できず弱い事業者が苦戦する一方、より大きな資本力を持つ大手デベロッパーは変化を吸収しやすい立場にあり、規則が業界統合を早める可能性があると指摘している。

より長い住宅ローン期間は一定の支援に

このパッケージは一律に制限的なものではない。より長い住宅ローン期間の容認は支援要素とされ、購入者に追加の柔軟性を提供し、規則の他の部分での厳格な条件を部分的に相殺する可能性があるとされる。

ビジネスモデルは大きく転換する可能性

当面の市場反応を超えて、これらの措置は中国のデベロッパーのあり方に関するより広範な問題を提起している。購買者資金へのアクセス減少は、デベロッパーにビジネスモデルの見直しを迫り、長年業界を特徴づけてきたプレ販売収入への重度の依存から脱却させる可能性がある。

中国不動産セクターの見通し

これらの規則は、デベロッパー、購入者の信頼、そして経済全体に重しとなってきた中国不動産市場の長期にわたる低迷を背景に打ち出された。同セクターは、関連産業を含めると、従来中国の経済活動の大きな割合を占めており、それゆえその低迷は成長、地方政府財政、家計資産に悪影響を与えてきた。北京市は近年、住宅ローン金利や頭金要件の引き下げ、停滯した適格住宅プロジェクトの完成資金を銀行に供給するプログラムなど、一連の支援策を導入してきた。最新の規則は、危機につながったリスクに対処しながらセクターを安定させようとする継続的な取り組みを反映している。投資家は、デベロッパーが資金構造をどのように調整するか、そしてセクターが市場参加者が現在予想する統合に向かうかどうかに注目するだろう。

出典：Economic Times Markets