フィリピン中央銀行（BSP）による最新の利上げに伴う借入コストの上昇は、住宅用不動産の需要を弱める可能性があるものの、補助金付き住宅ローンが条件を満たす住宅購入者に一定の救済をもたらす可能性があると、不動産コンサルタントらは述べた。

「金利の上昇は住宅ローン金利の上昇につながるため、販売にマイナスの影響を与えるのは確実です。すでに多くの購入キャンセルが発生しています」と、コリアーズ・フィリピンのディレクター兼調査部門責任者ジョーイ・ロイ・ボンドック氏は、火曜日に同社の第3四半期市場説明会の合間にBusinessWorldに語った。

金融政策委員会は10月22日、銀行システム全体の貸出コストの基準となるオーバーナイト逆レポ金利である基準金利を50ベーシスポイント引き上げ、5.5%とした。アナリストらは、政策金利の上昇が最終的に住宅ローンコストの増加につながる可能性があると指摘する。特に新規借入者や、既存ローンの金利見直し（リプライシング）を迎える借入者に影響が及ぶとみられる。銀行が上昇した政策金利をどの程度のスピードで住宅ローン金利に転嫁するかが、住宅販売の重要な変数となっている。

補助金付き融資の拡大

対照的に、住宅開発相互基金（Pag-IBIG Fundとして知られる）が提供した社会住宅向けローンは、人間居住都市開発省（DHSUD）によると、今年最初の9か月間で約3倍に増加した。

社会住宅向け融資は前年同期の44億5000万ペソから172%増の121億ペソに達し、融資対象となった住宅数は3,987戸から173%増の10,904戸となった。

フィリピンの長年の住宅不足に対処する政府の看板住宅政策である拡大版Pambansang Pabahay para sa Pilipino（4PH）プログラムの下では、社会住宅ユニットを購入する条件を満たす借入者は、3%の補助金付き金利を利用できる。さらにPag-IBIG Fundは、社会住宅上限額を超え490万ペソまでの適格住宅ローンに4.5%、490万ペソ超1,000万ペソまでのローンに5.75%の優遇金利も提供している。いずれの優遇金利も融資の最初の3年間は固定される。

この仕組みは市場全体にとって重要だ。一般的な住宅ローン金利に上昇圧力がかかるなか、補助金付き・優遇金利枠は条件を満たす借入者に一定の保護を与え、政府系金利を利用できる層と市場金利で借り入れる層の間で、住宅の購入可能性の格差を次第に拡大させている。

サビルズ・フィリピンの調査ディレクター、ディーノ・パランカ氏は、補助金付き住宅ローン金利は毎月の返済負担を軽減するのに役立つものの、生活費と建設コストの上昇が引き続き住宅の購入可能性を圧迫していると述べた。

「低い金利は毎月の返済額を減らすことで大きな違いを生み出せます」とパランカ氏はViberメッセージで語った。「しかし、金利は購入可能性を決める要素の一つにすぎません。インフレは食料、交通、光熱費などの日常的な出費を通じて家計を圧迫し続けています。建設コストもデベロッパーが提示できる価格に影響を与えます」

デベロッパーの商品見直し

不動産デベロッパー各社も、コストの上昇と需要の変化が住宅市場を再形成するなか、住宅商品の提供について見直しを進めている。

ハウスランド・ホールディングスのクリストファー・ライアン・T・タン社長兼最高経営責任者（CEO）は、パンパンガ州とクラーク地域のデベロッパーも同様の経済的圧力に直面していると述べた。

「パンパンガ、特にクラーク地域でも無縁ではありません。私たちも同じ課題に直面しています」とタン氏は、コリアーズの説明会での対談セッションで語った。

同社は多様な購入者ニーズに応えるため、異なる価格帯の住宅商品を提供していると同氏は述べた。ハウスランドはまた、Fiesta Communities, Inc.を通じた社会住宅の供給コミットメントを、当初の9,000戸から21,000戸〜27,000戸へと引き上げた。

「Fiesta Communitiesの社会住宅[プロジェクト]の量を増やしました。[以前は]9,000戸を約束していましたが、[現在は]21,000戸から27,000戸[に]引き上げました」と同氏は述べた。

土地と建設コスト

融資コストに加え、デベロッパーは土地の供給力、建設費、プロジェクト承認に関する課題にも直面していると、不動産コンサルタントらは指摘する。

「土地の供給力と建設コストは引き続き主要な課題であり続けます。特に需要が伸びているものの適切な土地の価格が高騰している地域では顕著です」とパランカ氏は述べた。

住宅プロジェクトの持続的な供給には、効率的な承認プロセス、インフラ整備、開発可能な土地へのアクセスが必要だと同氏は付け加えた。

ボンドック氏は、メトロマニラ郊外のデベロッパーは取得コストを管理するため、主要インフラプロジェクトの完成前に土地を取得することを検討すべきだと述べた。「メトロマニラ郊外では、ランドバンキング（土地の先行確保）を始めるのが理想的です」と同氏は述べた。新しい道路網が完成する前に用地を確保することで、デベロッパーは将来的な価格上昇を前に土地を確保できると同氏は指摘した。

一方、タン氏は、フィリピン、米国、日本が関与する取り組みであるルソン経済回廊を、パンパンガ州とターラック州の住宅需要を支える要因として挙げた。

「米国政府、そして日本政府によるクラークとニュークラークシティの本格的な開発支援は、パンパンガのみならず、ターラック市やターラック州全体にも大きな需要を呼び込んでいます」と同氏は述べた。

同氏は、パンパンガ州のクラーク、マバラカット、アンヘレス、サンフェルナンド、およびターラック州のニュークラークシティを、地域開発への関心の恩恵を受けている地域として挙げた。回廊をめぐる越境インフラコミットメントがどのように進展するか、そして拡大版4PH補助金がPag-IBIGを通じた融資の勢いを持続できるかどうかは、市場がBSPの高めの政策金利を消化していくなかで注目すべき指標の一つである。

出典：BusinessWorld — ジュリアナ・クロエ・A・ゴンサレス記者による報道。