ICEモーゲージ・モニター:住宅ローン金利上昇を受け変動金利型(ARM)の需要が約4年ぶりの高水準に
重要ポイント
- •ICEの適合型30年金利指数が7.2%に上昇したことを受け、ARMが金利ロックの11%超を占め、約4年ぶりの高いシェアとなりました。
- •有効な第一抵当権ARMは310万件に達し5年半ぶりの最多となりましたが、有効な住宅ローンの5.6%にとどまるため、変動的な返済に対する市場全体のエクスポージャーは限定的です。
- •現在金利調整中のARMローンはわずか105万件で25年以上で最低水準であり、2022年以降に組まれたARMの90%以上は依然として導入固定金利期間にあります。
- •Fedによる25ベーシスポイントの完全な転嫁があれば、調整中ARMの月々返済額の中央値は約14ドル増加します。一方、2020年に組まれた約7万4000件の7年型ARMは、2027年のリセット時に月々約1066ドル(36%)の増加が見込まれます。
- •金利を買い下げるためにポイントを支払う借り手の割合は8月に50%に達し、2025年初頭以来の最高水準となりました。一方、一時的な金利買い下げは近年の低水準付近で推移しています。
インターコンチネンタル・エクスチェンジ・インク(ICE)は、世界の資本市場を支える金融市場テクノロジーおよびデータの大手プロバイダーとして、2026年10月版のICE Mortgage Monitorレポートを発表しました。分析によると、住宅ローン金利の上昇に伴い、変動金利型住宅ローン(ARM)が借り手から再び注目を集めており、ARMが金利ロックの11%超を占め、約4年ぶりの高いシェアとなっています。この変化は、ICEの適合型30年固定金利指数が9月24日に7.2%に達したことと軌を一にしています。固定金利型ローンとは異なり、ARMは一般的に5年、7年、または10年の導入期間中は初期金利が固定され、その後、基準指標に連動して定期的に金利が調整される仕組みであり、固定金利の水準が上昇すると、この構造が借り手の関心を再び集めることになります。
「今日の高い固定金利から救いを求める借り手にとってARMはより魅力的になりつつありますが、変動的な返済に対する市場全体のエクスポージャーは依然として比較的限定的です」と、ICEのモーゲージ・住宅市場調査責任者アンディ・ウォルデン氏は述べています。「現在、有効な第一抵当権ARMは310万件に達し、5年半ぶりの最多となっていますが、これは有効な住宅ローンのわずか5.6%にすぎません。また、新しいARMの大半はまだ導入期間中であるため、有効なARMのうち金利調整が始まっているのは約3分の1にとどまります。」
調整中のARM、25年以上で最低水準に
初回リセットを経て現在変動金利型として運用されている有効なARMローンはわずか105万件で、25年以上で最低水準です。2022年以降に組まれたARMの90%以上は依然として導入固定金利期間にあり、リセット後のARMの大半は10年以上前に組まれたもので、2022年から2023年のFed利上げサイクルですでに金利調整を経験しています。この調整中のグループは、現在の金利環境に連動して返済額が変動するARMポートフォリオの一部であり、その規模が小さいことが、変動的な返済に対する市場全体のエクスポージャーが限定的であるというレポートの指摘を裏付けています。
Fed利上げの既存借り手への影響は緩やかと見込み
最近のFedの利上げは、既存のARM借り手の大半に緩やかで段階的な影響を与えると見込まれます。基準指標への25ベーシスポイントの完全な転嫁を仮定すると、影響を受ける借り手の中央値では月々の返済額が約14ドル増加します。残高が高くなりやすい最近組まれたローンでは、月々約53ドルと、より顕著な増加の中央値となる可能性があります。こうした変化がどの程度早く及ぶかは、各ローンの基準指標と調整条件によって異なるため、その影響はすべての借り手に一斉に及ぶのではなく、調整中の借り手層に段階的に現れます。
2027年のARM初回リセットは限定的と見込み
2027年のARM初回リセットは比較的限定的にとどまると見込まれますが、一部の借り手には大きな返済額の変化が生じる可能性があります。来年初回リセットを予定しているARMは約18万件で、2026年の約15万件からやや増加しており、さらに2028年には現在のところ15万5000件が予定されています。来年のリセットのうち、2020年に組まれた約7万4000件の7年型ARMは、月々約1066ドル(36%)という最大の返済増加率(中央値)が見込まれており、これは初期金利の低さ、残高の高さ、および高い定期金利キャップを反映しています。リセットの時期は組成日から直接導かれるため、この今後のスケジュールは現在のロック動向ではなく、過去の融資時期を反映したものです。
短期金利の変化は住宅資産ローン利用者により早く影響
短期金利の変化は、住宅資産ローンの借り手により早く及ぶと見込まれます。HELOCは通常、プライムレートに直接連動し、毎月リセットされます。ICEのMcDash Home Equityデータによると、第二抵当権HELOCの未償還残高の中央値は4万4000ドルで、金利の中央値は7.4%です。25ベーシスポイントの引き上げは、月々の返済額の中央値で約9ドルの増加に相当します。この毎月のリセットという仕組みにより、住宅資産ローンの借り手は、依然として複数年にわたる導入期間内にある大多数の第一抵当権ARM借り手に比べ、短期金利の変化をはるかに早く返済額に反映させることになります。
借り手の間で金利引き下げのための前払いが増加
借り手の間では、住宅ローン金利を引き下げるための前払いも増えています。ポイントとは、より低い金利と引き換えにクロージング時に支払う前払い利息であり、前払いコストを低い月々の返済額と引き換えにする仕組みです。主に金利を買い下げるためにポイントを支払う借り手の割合は8月に50%に達し、2025年初頭以来の最高水準となりました。一方、一時的な金利買い下げを受ける借り手の割合は、近年の低水準付近で推移しています。
「金利環境の変化は、ローンの組成時期やローンの構造によって、借り手への影響が異なります」と、ICE Mortgage Technologyの社長ボブ・ハート氏は述べています。「だからこそ、タイムリーなデータと連携したテクノロジーが特に重要になります。ICEは、レンダーおよびサービサーがポートフォリオ全体の状況を把握し、借り手のニーズの変化に応えていくための情報とツールを提供します。」
